Michaela Nováková (ČT 24 23. 1. 2020, pořad Byznys)
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Nejhorší výsledky za posledních 5 let hlásí hypoteční trh. Počet poskytnutých úvěrů na bydlení se propadl víc než o pětinu. Naopak jak rostou ceny nemovitostí, roste i průměrná výše hypoték. V prosinci se zvedla na téměř 2 544 000 Kč. V ideálním případě banky požadují, aby klienti měli na pětinu ceny nemovitosti našetřeno. V tomto konkrétním případě je tedy ideální uspořit víc než 630 000 Kč. A podmínky pro poskytování hypotéky jsou jedním z hlavních témat, které aktuálně řeší právě novela zákona o centrální bance. Ministerstvo financí ale také chce, aby instituce měla pravomoci více regulovat i nebankovní sektor.
Alena SCHILLEROVÁ, ministryně financí /nestr. za ANO/
Začíná se rozšiřovat oblast nebankovního sektoru. Že půjčují nám různé instituce, které nemají status banky, jsou to většinou třeba i zahraniční firmy, a tady vlastně není žádný závazek pro ně, aby používaly tyto doporučení. Tak Česká národní banka chce, aby tato doporučení byla součástí zákona o České národní bance a byla závazná i pro tento nebankovní sektor, protože v tom bankovním to problém není, ale v tom nebankovním by se to skutečně problémem mohlo stát.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
A pravomoce nebo spíše možné pravomoce České národní banky probereme s Vojtěchem Bendou, členem bankovní rady. Dobrý večer.
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Dobrý večer.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Já rovnou navážu na slova paní ministryně, která hovořila o tom, že Česká národní banka potřebuje dozorovat a ovlivňovat i nebankovní sektor. Jak moc výrazně se tento segment momentálně podílí toto úvěrování na trhu s bydlením?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Jeho podíl zatím není příliš výrazný, ale to se může do budoucna změnit, protože hypotéky mohou začít poměrně masivně poskytovat třeba zahraniční banky se sídlem v Evropské unii přeshraničním způsobem, například formou nějaké internetové platformy. Mohou je začít poskytovat i nebankovní instituce, které centrální banka, ať v tom prvním, nebo v tom druhém případě přímo nedohlíží, a tím pádem oni ani nemusí brát v potaz nezávazné doporučení, které v současné době dáváme bankám, které dohlížíme a které regulujeme.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Já bych se na to možná podívala ještě z toho druhého úhlu pohledu. Není to tedy tak, že když vnímáme pokles v bankovním sektoru o 17 %, že lidé zkrátka nedosáhnou na hypotéku? Že je trošku ženeme i do toho nebankovního sektoru, který teď není regulován?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
No, právě pokud by se schválila novela zákona o ČNB v tom stavu, jak je teď navržená - to znamená ty tři úvěrové ukazatele, které my chceme mít nějakým způsobem zakotveny jako závazné, které můžeme stanovovat jako závazné - tak potom bychom mohli nějakým způsobem nastavovat tyto ukazatele i pro tyto instituce, jak vy říkáte. Nyní při současné úpravě na ně nedosáhneme a mohou se na obrátit ty subjekty, které by nedostaly úvěr od normální banky.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Dělají to?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Určitě se to objevuje a není to zatím masivní jev, ale vidíme to i v zahraničí, kde už třeba jako tento způsob prodeje hypoték existuje. Takovou formu hypoték mohou v podstatě nabízet investiční nebo hypoteční zprostředkovatelé, kteří samozřejmě nenesou žádnou zodpovědnost, chtějí maximalizovat svůj zisk. A v případě, že by se nám podařilo toto schválit v té novele tak, jak je teď momentálně navržena, tak bychom dostali pravomoc vymáhat plnění těchto ukazatelů i od těchto institucí.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Konkrétně. Co tedy návrh novely zákona o České národní bance mění? Doposud mohla centrální banka dávat komerčním bankám doporučení o podmínkách poskytování úvěrů. Nově by jim je tedy mohla nařídit. A o jaké zkoumané ukazatele o žadatelů jde? O výši úvěru k hodnotě nemovitosti - centrální banka chce, aby žadatel měl část peněz našetřenou. Dále jsou to příjmy - jednak výše dluhu k čistému ročnímu příjmu a také výše splátky k měsíčnímu výdělku. Tyto podmínky by podle návrhu měly být o něco mírnější pro lidi do 36 let. Ty instituce, které se určenými pravidly nebudou řídit, může centrální banka pokutovat, a to až do výše 10 000 000 Kč podle typu pochybení.
Pane Bendo, pojďme spolu napřed shrnout, čeho tím chce Česká národní banka docílit. Máme tady jistá doporučení, ty evidentně fungují, vy sami to jako centrální banka říkáte, že banky se tím řídí, proč je tedy třeba nařízení a ne doporučení?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Předně si řekněme, proč o tyto indikátory stojíme. Centrální banka před několika lety dostala nový zákonný mandát, povinnost pečovat o finanční stabilitu našeho finančního systému. To znamená, aby ten systém byl odolný proti případným otřesům, které mohou přijít ze zahraničí. Zažili jsme to v roce 2008, zažili jsme to v roce 1998, kdy se zachraňovaly tehdy české banky, v roce 2008-9 zahraniční banky. A centrální banka ale říká: Dobře, jestli chcete, abychom plnili tento zákonný mandát, potřebujeme na to nástroje. Centrální banka může stanovovat cenu peněz prostřednictvím nastavení úrokových sazeb, ale to je zbraň hromadného ničení, když to tak řeknu, působí plošně na celý trh včetně těch sektorů, které nemusí být problematické. Může zdražit úvěry finančních nebo korporátních společností a tak. A proto je lépe mít cílený nástroj, který cílí přímo na hypoteční trh, který momentálně vnímáme ne jako problém, ale do budoucna by se z toho problém mohl stát.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Ale evidentně ten problém teď řeší i to doporučení...
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Doporučení řeší problém do té míry, dokud ho banky, které my dohlížíme, následují. Může se ale stát, že ho následovat přestanou. A protože my nemáme nástroj, nemáme pokutu, nemáme nějaký vehikl, kterým bychom mohli vymáhat, aby se banky tím nezávazným doporučením řídily. Může se stát, že akcionáři budou tlačit manažery, aby z krátkodobého hlediska vytvářeli větší zisky. Může se stát, že ty banky začnou bojovat o podíl na trhu. Trh momentálně neřeší problémy s nesplácením, všichni mají práci, mzdy rostou a zdá se, že je všechno růžové, tak budeme půjčovat více hypoték… Ale my řešíme situaci tak, abychom zabránili případné krizi, která by mohla nastat v okamžiku, když ekonomika půjde do recese, když ekonomika začne zpomalovat nebo se na nás navalí ze zahraničí nějaký problém v podobě finanční krize.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Tak z druhé strany ale na ostatních zasedáních nejen centrální banky, ale můžeme se bavit i o vládě, slýcháme, že taková krize, jaká byla v roce 2008, 2009, nás určitě nečeká, že ty zahraniční vlivy na nás nebudou mít takový dopad. V tomto případě zase naopak skloňujeme, že by mohl mít. Co si z toho tedy vybrat?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
My nikdy nevíme, odkud přijde krize a jaká bude, ale měli bychom být na ni připraveni. To není o tom, že by někdo sel vítr a sklízel bouři, že by chtěl přivolávat nějaké problémy. My jsme zodpovědní za to, abychom se dívali dlouho do budoucnosti, abychom ten systém opečovávali v tom smyslu, aby byl odolný proti případným šokům, které mohou přijít. Říci, že tyto věci budeme řešit až v okamžiku, když se skutečně nějaký problém objeví, je pozdě. Ten zákon je na přetřesu už od roku 2017. Představte si, že by teď skutečně přišla nějaká zásadní finanční krize v zahraničí, zhoršila by se ekonomická situace doma, lidé by přišli o práci, neměli by příjmy… Pokud by se jednalo o 1000 domácností, tak to zase takový problém není, ale pokud těch domácností už jsou desítky tisíc, tak je to problém i pro finanční systém jako celek. A my bychom teď řešili problém, jakým způsobem ochráníme vklady vkladatelů, věřitelů bank, jakým způsobem ochráníme nebo zabráníme tomu, aby se z veřejných prostředků zachraňovaly banky. Proto potřebujeme ten systém udržovat preventivně odolný a mimo jiné tyto nástroje nám k tomu mohou pomoci.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Právě už v minulosti se v médiích objevovaly zprávy, že novela umožní mladým lidem dosáhnout na hypotéku, která pokryje například i celou hodnotu nemovitosti. Vysloveně takto to ale předkládaný návrh nespecifikuje. Říká jen, že v případě zavedení úvěrových ukazatelů budou mít lidé do 36 let tyto podmínky o něco mírnější. Pokud bychom se tedy odrazili od toho současného nastavení těch doporučení, v současné době by banky měly podle něj půjčovat maximálně 80 % z ceny nemovitosti, jen podotknu, že výjimečně může v 15 % případů půjčit až 90 % banka. A půjčka pak nesmí přesáhnout devítinásobek roční čisté mzdy. U mladých by se tedy první ukazatel zvýšil o 10 procentních bodů, výše úvěrů ke mzdě pak na desetinásobek.
Pojďme si to ukázat na příkladu. Máme modelový byt za 3 000 000 Kč. Aktuálně je ideální mít na něj našetřeno 600 000 Kč. V případě mírnější podmínky pro mladé by pak stačila polovina. Pokud ale splní i druhou podmínku, v tomto případě by jejich roční čistý příjem měl být 270 000, tedy 22 500 čistého měsíčně. No a pro ty, co ani tak podmínky nesplní, je tu ještě jedna záložní varianta. Stěhování. Už teď tak reagují některé rodiny, které potřebují větší byt, ale ve městě, jako je třeba Praha, na hypotéku zkrátka nedosáhnou.
Pane Bendo, výjimka pro mladé do 36 let v původním návrhu nebyla. Je to tedy jistý, řekněme, ústupek ze strany centrální banky?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Je to politický kompromis, který neiniciovala přímo centrální banka, ale dohodly se na tom zřejmě vládní strany společně s ostatními partnery. My jsme tento požadavek akceptovali, protože se dá zdůvodnit skutečně tím, že mladé rodiny mají perspektivu, že jim mzdy postupně porostou, že poroste jejich příjem, že mají poměrně dlouhé období před sebou, kdy mohou velkou hypotéku dlouhý čas splácet. Tím pádem jsme ochotni přistoupit na to, že bychom tolerovali nastavení parametrů, které tady zmiňujete, na té pro ně mírnější úrovni.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Když se podíváme pak znovu na ten propad úvěrů těch o 20 %, troufáte si odhadnout, kolik z toho jsou právě mladí? Byla jich právě v tomto množství většina? Umí to centrální banka vůbec odhadnout?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Toto se úplně odhadnout nedá. My nemáme statistiku o tom, jaký je věkový průměr konkrétních skupin, které si neberou hypotéku. Je třeba si uvědomit, že ten propad byl částečně způsoben i předzásobením z předchozí období, kdy především zprostředkovatelé hypoték strašili veřejnost, že hypotéky se stanou nedostupné, že centrální banka uzavře přístup k hypotečním úvěrům. Ten nárůst v roce 2018 byl částečně přiživen i tím, že si lidé řekli: Teď, nebo nikdy, protože když s tím počkám ještě dva, tři měsíce, tak už se k hypotéce nedostanu. Z tohoto hlediska si myslím, že to je spíš částečně vyrovnání mezi roky. Zároveň ale i nějakým způsobem fungují ta opatření v podobě doporučení, které už se začínají projevovat, a banky se jimi začínají řídit. Myslím si, že z tohoto hlediska je to akceptovatelné, protože zase takový rozdíl to není a těm mladým rodinám zákon po novele dá příležitost se přece jenom - vzhledem k tomu, že neměli tolik času našetřit si peníze - dostat k bydlení snáze.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Ono je pak samozřejmě otázkou, jestli je to skutečně velká výhoda pro mladé lidi, protože když se podíváme na variantu 80 %, tak samozřejmě to znamená více našetřeno, ale současně to neznamená tak vysoký příjem, jako musí mít člověk, který si vezme vyšší úvěr. Takže v důsledku sice možná nebudou muset mít mladí našetřeno, ale stejně ty příjmy budou muset mít relativně vysoké. Protože zkrátka si půjčí víc. Je to tak?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Je to tak, půjčí si víc, ale v podstatě on může mít větší půjčku, vzhledem ke stejnému příjmu může mít stejnou půjčku, ale vyšší, protože my bychom u ukazatele DTI tolerovali místo devítinásobku desetinásobek ročního příjmu.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Diskutovali jste v centrální bance to, když získáte pravomoc nařizovat to bankám, jestli zůstanou ty parametry nastavené tak, jak teď jsou?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
To teď není schopen nikdo říci. My to vyhodnocujeme v určitých pravidelných intervalech. Na posledním jednání, kdy jsme posuzovali nastavení parametrů, jsme se shodli, že je adekvátní situaci, adekvátní případným potlačením rizik, které sledujeme. Momentálně není diskuse o tom, že bychom ty parametry chtěli nějakým způsobem měnit. Jak budou nastaveny parametry v té nové situaci - protože nevíme, jaké podobně bude zákon schválen, jestli budeme používat hned od začátku všechny tři, nebo jen jeden nebo dva - to je věc, která bude v diskusi, až bude zákon přijat a my začneme řešit, jakým způsobem tato závazná opatření prosazovat.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Takže teď v této situaci platí jako doporučení všechny tři, ale neznamená to nutně, že až bude novela zákona, tak centrální banka znovu zavede všechny tři a bude je užívat najednou?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
To automaticky samozřejmě neznamená. Ani nemůžu v tuto chvíli říci, na jaké výši budou. To je stejné, jako kdybyste se mě zeptala, kde budou úrokové sazby centrální banky za rok a půl. Bude záležet skutečně na pravidelném vyhodnocování ekonomické situace, situace na finančním trhu, poptávky, nadhodnocení cen nemovitostí, protože jeden z těch důvodů, proč se třeba stanovuje ten indikátor LTV, to znamená podíl dluhu na hodnotě nemovitosti, a proč jsme ho snížili na těch 80 %, je ten, že považujeme nemovitosti za nadhodnocené o 15, 17 %. Pokud zjistíme, že nemovitosti nadhodnocené nejsou, dojde k nějaké korekci na trhu, pak teoreticky nemá smysl udržovat ten indikátor na 80 %, můžeme ho zase zvednout na 90 %. Ale pro přehlednost a nějakou předvídatelnost bych se já přikláněl k tomu, aby se s těmi parametry hýbalo co nejméně a aby byly dlouhodobě nastaveny tak, aby byly čitelné a aby byly adekvátní tomu, jak se vyvíjí situace.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Pojďme nyní k cenám nemovitostí jako takovým. V roce 2018, pokud se nepletu, Česká národní banka říkala, že v průměru jsou nadhodnocené o 15 %, v roce 2019 už vyšla informace, že by to mohlo být až 20 %. Co s tím tedy? Protože i když se reguluje trh s hypotékami, tak ceny neustále rostou.
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
To ale není primárně vina centrální banky. Primárním viníkem je nedostatečná nabídka. Jsou to brzdy výstavby bydlení, ať už je to dáno současnou legislativou, která se vztahuje k povolování staveb. Realizace bytových domů a všech ostatních staveb trvá strašně dlouho a samozřejmě, pokud bychom k tomu přidali ještě poměrně liberální trh poskytování hypoték, tak je to věc, která žene ten systém do spirály, která může se zastavit bůhvíkde. A výsledkem toho je, že v podstatě ty ceny nemovitostí za posledních několik let utekly růstu mezd. A vidíme, že růst mezd, který je sice slušný, v těch předchozích letech dosahoval třeba osmi, devíti procent, ale je stále jednociferný, tak byl poloviční vůči tomu, jakým způsobem rostly ceny nemovitostí. A ty u nás rostly nejrychleji v celé Evropě. Smyslem toho všeho by bylo samozřejmě, pokud by růst cen nemovitostí, který my neřídíme a neregulujeme a nechceme do toho zasahovat, pokud by nějakým způsobem zpomalil tak, aby ho ty mzdy dohnaly a vyrovnaly se ty relace. Aby se to nadhodnocení tím pádem podařilo v horizontu několika let snížit.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
A v tu chvíli, kdy se sníží nadhodnocení, nejsou třeba opatření České národní banky vůči hypotečním trhu zbytečná?
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Teoreticky ano, pak vás to už tolik netrápí, protože přece jenom, pokud máte příjem, který se přiblíží relaci cen nemovitostí, tak si snáz našetříte, snáz jste schopní splácet hypotéku. Co se týče nájemního bydlení, to je zase otázka kulturní, protože uvědomme si, že zatímco v Německu je podíl vlastního bydlení na celkových aktivech domácností kolem 30 %, lidé spíš bydlí v nájemních bytech, tak v zemích, jako je Itálie, Španělsko nebo Řecko a kterým se blížíme i my, je zase naopak zvykem zakládat svůj život tím, že si pořídím nemovitost.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
My jsme momentálně například v hlavním městě v situaci, kdy v podstatě výše hypotéky je leckdy nižší než výše nájmů, tudíž ani lidé, kteří se rozhodnou bydlet nějakou dobu v nájmu, nemůžou ušetřit 20 % na to, aby si pořídili hypotéku. To jsou fakta, která velmi často omílají právě odpůrci těchto opatření.
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Já když jsem si bral hypotéku, taky jsem si musel předtím našetřit. Řekl bych, že tehdy byly podmínky v bankách přísnější, než jak je to nastaveno teď. A co se týče nájemního bydlení, já také nebydlím v Praze. Nemůžu si dovolit byt v Praze, přišlo by mi to drahé. Nájemní bydlení se dá pořídit dál za Prahou. Kde je mezera, kde se dá nějakým způsobem ještě situace řešit, je lepší dopravní infrastruktura. Lepší možnost parkovat kolem Prahy, aby se snáze dojíždělo, posílit vlaky, aby lidé mohli snadno dojíždět ze vzdálenějších měst, a tím pádem nemuseli řešit blízké bydlení kolem Prahy, které samo o sobě už vede k tomu, že ceny nemovitostí jdou nahoru.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Vojtěch Benda, člen bankovní rady České národní banky, byl hostem Byznysu ČT 24. Díky moc, že jste přišel.
Vojtěch BENDA, člen bankovní rady ČNB
Hezký večer, děkuju.
Michaela NOVÁKOVÁ, moderátorka
Na závěr si ještě pojďme porovnat výši průměrné splátky a průměrné mzdy, jak se vyvíjely v posledních letech. Pro upřesnění, jde o všechny typy půjček ale úvěry na bydlení tvoří dlouhodobě většinu z dluhů domácností:
V roce 2007 byla průměrná splátka 4,5 tisíce, tedy zhruba 21,5 procenta z tehdejší průměrné mzdy. O 8 let později tento podíl vzrostl na téměř 28 %. Zvýšila se sice průměrná mzda, víc ale také průměrná splátka. Předloni podíl splátky k výdělku klesl na necelých 24 %. Průměrná splátka příliš nezměnila, ale mluvíme o době, kdy růst mezd nabral vysoké tempo.
A jak se liší průměrný dlouhodobý dluh v regionech? Jde o hypotéky a úvěry ze stavebního spoření. Asi není žádným překvapením, že nejvyšší částka je v Praze, a to téměř 3 000 000 Kč. O 1 000 000 Kč méně je to ve Středočeském kraji. Naopak nejnižší půjčky, průměrné tedy, jsou v krajích Karlovarském a také Ústeckém. Přes 1 000 000 a 2 000 000 Kč.