Komentář Jana Kubíčka, člena bankovní rady ČNB
(Bankovnictví 7. 8. 2026)
Ve veřejné debatě se občas objevuje zavádějící myšlenková zkratka, podle které jsou levné hypotéky a dostupnost bydlení prakticky totéž. Tento omyl vzniká z toho, že každý, kdo si bere hypotéku, chápe ceny nemovitostí ze svého pohledu jako zvnějšku dané. Jenže jsou to právě úroky, ať již hypoteční pro dlužníky nebo depozitní pro investory, které ceny nemovitostí v ekonomice jako celku silně ovlivňují. Nepřekvapivě platí, že čím jsou nižší, tím dražší nemovitosti jsou. Zkusme se ale nad problémem zamyslet více analyticky.
Začněme poptávkovou funkcí po nemovitostech. Místo tradiční poptávky, která dává do vztahu množství poptávaných nemovitostí a jejich cenu, použijeme funkci, která poptávané množství řídí splátkou hypotéky. Taková poptávková funkce navzájem kombinuje měsíční splátky hypotéky (řekněme pro nějakou typizovanou nemovitost a při nějaké typizované splatnosti např. 25 let) a počty nemovitostí, které by si při dané splátce lidé chtěli pořídit během zvoleného období, např. během jednoho roku (graf 1). Takto konstruovaná poptávka je přinejmenším pro ty, kteří kryjí nákup nemovitosti hypotékou, výstižnější než klasická poptávka, která pracuje přímo s cenou. Zájemci o nákup nemovitosti (na kterou si musejí půjčit) se totiž řídí spíše tím, kam až je splátka hypotéky „pustí“. Není proto pro ně zásadní cena nemovitosti jako taková: pokud je vysoká, ale splátka je díky nízkým úrokům dostatečně nízká, nemovitost stejně budou poptávat, a naopak i když je cena nižší než dříve, ale splátka příliš vysoká, nákup nemovitosti odloží.
Graf 1 – Závislost poptávky po nemovitostech na splátce hypotéky
Zdroj: vlastní zpracování
„Nauč papouška říkat poptávka a nabídka a je z něho ekonom,“ tvrdí akademický vtip. Poptávku už máme, takže ještě potřebujeme stranu nabídky. V případě českého realitního trhu lze alespoň jako první přiblížení uvažovat, že křivka nabídky je svislá. To znamená, že počet nemovitostí, které lidé chtějí během daného roku prodat, je bez ohledu na cenu dán buď rodinnou situací (stěhování, rozvody, dědictví apod.), nebo tím, kolik nových nemovitostí je uvolněno k prodeji. Minimálně u nově postavených nemovitostí by bylo možné očekávat, že vyšší cena povede k vyšší nabídce nových bytů. Takový vztah sice v principu existuje, ale zpoždění a administrativní překážky při samotném zahájení výstavby ho velmi oslabují. Nabídka není samozřejmě v realitě doslova rigidní, podstatné je, že nabízené množství nemůže dostatečně pružně reagovat na cenovou změnu.
Proč nižší úrok neznamená dostupnější bydlení
Takto zavedená poptávka a nabídka nám dohromady dávají jednoduchý model: počet nemovitostí prodaných během roku je podle předpokladu vlastně daný nabídkou a jediné, co se přizpůsobuje, je jejich cena. Cena nemovitostí se mění tak, aby splátka hypotéky zůstávala taková, že při ní lidé poptávají právě tolik nemovitostí, kolik jich je v nabídce. Pokud například úrok klesne, klesne i splátka nových hypoték. Jenže při nižší splátce se více lidí rozhodne pořídit si nemovitosti, volné nemovitosti z trhu rychle mizí a jejich cena se zvyšuje. Zvýšení cen nemovitostí vede k tomu, že lidé si musí vzít větší hypotéky. A to zase vede k tomu, že se zvýší splátka hypotéky na původní úroveň navzdory tomu, že úrok zůstává snížený (graf 1). Zkrátka: pokud lidé soupeří o přibližně stále stejný počet nemovitostí, nemůže snížení úroků žádnou dodatečnou dostupnost bydlení „přičarovat“. Snížení úroků je spíše v zájmu již stávajících majitelů: jejich splátky totiž skutečně mohou klesnout a navíc vzroste cena jejich nemovitostí.
Jak silně úroky ovlivňují ceny
Jak kvantitativně silný vliv by ale snížení úroků v takovém modelu mohlo mít? Vztah mezi úrokem a splátkou hypotéky se řídí tzv. anuitním vzorcem, který není zrovna nejintuitivnější. Pro lepší představu je vhodné použít kvantitativní příklad. Uvažme např. aktuální čísla: průměrná nová hypotéka je 4,84 milionu korun s úrokem 4,7 %. To by při splatnosti 25 let znamenalo splátku asi 27,5 tisíce Kč měsíčně. Otázka tedy je, o kolik by mohla být hypotéka vyšší, kdyby úrok poklesl např. o 1 procentní bod a zároveň splátka zůstala přibližně stejná. Využitím anuitního vzorce zjistíme, že při úroku 3,7 % by mohla být nová hypotéka až 5,38 milionu. Hypotéka by se tedy mohla zvýšit asi o 11 %, ale cena nemovitosti o něco méně: pokud předtím představovala hypotéka např. 70 % ceny nemovitosti, vzrostla by cena v důsledku nižšího úroku asi o 8 %.
Na první pohled se tak může zdát, že vliv úroků není příliš silný, jenže výše uvedený model je velmi zjednodušený. Nominální příjmy domácností dlouhodobě rostou, což vede k tomu, že mohou růst v dlouhém období i splátky z nových hypoték. Lidé jsou jednoduše díky rostoucímu důchodu schopni a ochotni platit vyšší měsíční splátku. Pokud to zkombinujeme s fixní nabídkou nemovitostí, výsledkem je opět růst jejich cen, ale tentokrát vyvolaný růstem důchodu. Mimo jiné i z tohoto důvodu dává smysl sledovat poměr cen nemovitostí a příjmů. Všichni přece ale nepotřebují hypotéku k pořízení nemovitosti, jak ti zapadají do našeho modelu? Opravdu, pouze zhruba polovina nemovitostí je pořízena na hypotéku. Ostatní využívají vlastních prostředků, a proto se nemusejí řídit podle výše splátek nových hypoték. Jejich poptávka však i tak může být ovlivněna výší úroků v ekonomice: nákup nemovitosti pro ně totiž znamená ztrátu depozitního nebo obdobného úroku, takže se do určité míry chovají, jako kdyby se splátkou hypotéky řídili.
Graf 2 – Růst měsíční splátky, resp. ceny nemovitostí, v důsledku růstu příjmů, resp. spekulace
Zdroj: vlastní zpracování
Investiční poptávka a cenová spirála
V naší jednoduché poptávce však chybí něco podstatnějšího, něco, co se v českém prostředí pevně etablovalo, totiž poptávka tzv. investiční. Speciálně nám jde o takovou poptávku po nemovitostech, která je motivována vírou, že cena nemovitostí dále poroste. Tato složka poptávky může být značně nestálá, ovlivněná davovým chováním a po určitou dobu může sama sebe hnát stále výš jako domnělé finanční perpetuum mobile. V našem modelu se projeví tak, že dochází k posunu poptávkové křivky, jako kdyby docházelo k růstu důchodu (graf 2). Na trhu to znamená, že dojde k růstu rovnovážné měsíční splátky hypotéky, při které se trh nemovitostí vyčistí: část lidí si při této splátce již hypotéku nepořídí a jsou vytlačeni těmi, kteří nakupují nemovitosti s cílem cenového zisku (posun z bodu A do B). Na realitním trhu však může spekulativní chování ovlivnit i stranu nabídky. O ní jsme zatím předpokládali, že byla dána tím, jak se na trh uvolňují nové a zejména starší byty. Pokud ale i stávající majitelé nabydou přesvědčení, že hodnota jejich nemovitosti rychle poroste, tak ji jednoduše nebudou nabízet, i když ji pro své bydlení nepotřebují (posun z bodu B do C). Při zafixované nebo dokonce klesající nabídce nemovitostí k růstu cen potom skutečně dochází a investoři jsou tím jen utvrzeni ve své víře v cenový růst. V extrému by mohlo docházet k tzv. sebenaplňujícím se předpovědím a cenovým bublinám.
Levné hypotéky mohou dostupnost zhoršit
Jakou to má ale souvislost s hypotékami a dostupností bydlení? Viděli jsme, že i bez spekulativní poptávky vede pokles úroků k růstu ceny nemovitostí přes vliv na měsíční splátku hypotéky. Jenže právě tento růst cen může vybudit spekulativní poptávku: ceny vzrostou nejprve proto, že klesnou úroky, ale tento růst vyvolá očekávání dalšího růstu cen. V důsledku toho roste podíl nákupů tzv. investičních bytů, který skutečně vyvolá další růst cen atd. Jestliže „dostupností bydlení“ rozumíme pořízení bytu pro vlastní bydlení, a nikoliv investiční nákupy, potom čím více bytů se prodá jako investičních, tím je dostupnost bydlení horší. Jistě by bylo možné zvýšit dostupnost pro mladé rodiny například dotováním úroků jejich hypoték (viz např. dnes již zrušený program v Polsku), ale takové zlepšení dostupnosti pro jedny je nutně na úkor dostupnosti pro někoho jiného. Možná to zní paradoxně, ale snížení úroků z hypoték, které na první pohled přece má lidem k bydlení pomoci, může naopak dostupnost bydlení zhoršit, zejména pokud probudí džina spekulativní poptávky. Levné hypotéky a dostupnost bydlení skutečně nejsou totéž.