Vladimír Tomšík (Hospodářské noviny 13. 6. 2018 strana 7, rubrika Názory)
Centrální banka přichází s dalšími opatřeními, jimiž chce omezit rizika spojená s poskytováním hypotečních úvěrů. Doposud ČNB bankám takto stanovuje limit pro výši hypotéky vzhledem k hodnotě zastavené nemovitosti, nově mají brát při posuzování žádosti o úvěr v potaz také příjmy žadatele. Od letošního října tak budou porovnávat celkový dluh žadatele o poskytnutí úvěru s jeho čistým ročním příjmem (ukazatel DTI) a také výši měsíční splátky dluhu s jeho čistým měsíčním příjmem (DSTI). Očekávám, že tato opatření vyvolají emotivní reakce některých bank, zprostředkovatelů a dalších tržních subjektů. Těžko je však mohou překvapit, neboť odpovídají dlouhodobému přístupu ČNB.
Opatření jsou součástí Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí, které ČNB vydala poprvé v roce 2015 a které každoročně upravuje na základě vyhodnocení vývoje rizik. Před rokem ČNB vydala bankám varování, že nové úvěry s ukazateli DSTI nad 40 % a DTI nad osminásobek jsou z jejího pohledu vysoce rizikové. Doporučila proto bankám, aby od počátku letošního roku tyto ukazatele sledovaly a stanovily si pro ně závazné interní limity, na jejichž základě budou žádosti o úvěr posuzovat.
Na svém květnovém jednání věnovaném finanční stabilitě bankovní rada posoudila vývoj rizik spojených s poskytováním hypotečních úvěrů a také dodržování doporučení za celý loňský rok. Za pozitivní považujeme, že banky ve druhém pololetí roku 2017 v souhrnu dodržovaly patnáctiprocentní agregátní limit pro úvěry s ukazatelem LTV (loan-to-value, tedy poměr výše úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) mezi 80 a 90 %. Horší však je, že čtyři procenta úvěrů byla poskytnuta s LTV nad horní hranicí, kterou ČNB stanovila na 90 %.
Dříve nastavené limity se zpřísňovat nebudou
Vedle toho pozorujeme, že někteří poskytovatelé mají tendenci dostat ukazatel LTV těsně pod individuální či agregátní limit tím, že „optimisticky“ ocení hodnotu zastavované nemovitosti. Při současném odhadovaném nadhodnocení cen bydlení zhruba o 15 % tak současné limity LTV představují z hlediska dostatečného pokrytí potenciálních rizik skutečně hraniční hodnotu. Přesto jsme se s ohledem na signály o zpomalení růstu cen bydlení a příznivý vývoj příjmů domácností rozhodli, že doporučené limity LTV v tuto chvíli dále nezpřísníme.
Přibývá žadatelů, kteří nedokážou odhadnout rizika
Varovné informace však přináší vyhodnocení ukazatelů, které se zaměřují na schopnost žadatelů splácet dluhy z běžných příjmů. Téměř u desetiny poskytnutých úvěrů byly oba indikátory odrážející tuto schopnost nad hodnotami, které považujeme za vysoce rizikové. Mnohé z těchto půjček jsou poskytnuty rovněž s vysokou hodnotou ukazatele LTV.
Fakt, že ceny bydlení rostou rychleji než příjmy domácností, se odráží ve zvyšování částek, které si lidé musí k pořízení bydlení půjčit. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat problematičtější žadatelé, kteří dostatečně nevyhodnocují riziko s tím spojené.
V případě šoků – například při náhlém růstu úrokových sazeb nebo poklesu příjmů – by se domácnosti s vyšší zadlužeností či vyšší dluhovou službou mohly snadno dostat do problémů se splácením. Právě to je důvod, proč bankovní rada přistoupila k rozšíření doporučení o horní hranici pro ukazatel DTI na úrovni devítinásobku a horní hranici pro ukazatel dluhové služby na 45 % (DSTI) ročních čistých příjmů žadatele o úvěr.
Centrální banka respektuje skutečnost, že malá část žádostí o úvěr je specifická a že striktní trvání na uplatnění stanovených horních hranic by v jejich případě mohlo vést k tomu, že by regulace byla příliš tvrdá.
Proto považuje za přípustné, aby byly stanovené hodnoty u obou ukazatelů ve výjimečných případech překročeny, avšak nejvýše u pěti procent celkového objemu poskytnutých úvěrů.
Stanou se limity zákonem?
Vzhledem k tomu, že má doporučení ve srovnání se zákonem nižší právní sílu, centrální banka a ministerstvo financí intenzivně pracují na novém návrhu zákona o ČNB, který by zakotvil její pravomoci stanovovat závazné horní limity pro ukazatele LTV, DTI a DSTI. To by ČNB v případě nedodržování pravidel umožnilo uvalit nápravná opatření na všechny typy poskytovatelů úvěrů – ať již bankovních či nebankovních, domácích či zahraničních – a tím zajistit rovné podmínky na trhu. ČNB má ze zákona odpovědnost za stabilitu finančního trhu a k jejímu zajištění potřebuje dostatečně silné a odpovídající nástroje. Pokud je však k dispozici nemá, nemá ani smysl tvářit se, že jsme schopni tuto stabilitu trvale udržet. ČNB by sice mohla na podporu dlouhodobé stability bank využít ve větší míře kapitálové nástroje, ale musela by tak učinit razantně a plošně. Já i moji kolegové v bankovní radě však dáváme přednost použití cílených nástrojů, které jsou zaměřeny právě jen na sektor, kde potenciální rizika vznikají. Tím dosáhneme toho, že nebudou omezovány např. úvěry poskytované nefinančním podnikům na investiční projekty. Právě ty totiž naše ekonomika pro zvýšení své efektivity a produktivity nezbytně potřebuje.
Na závěr chci zdůraznit, že opatření ČNB zaměřená na hypoteční trh mají mnohem širší rozměr, než zda ta či ona banka poskytne o procento více či méně úvěrů. ČNB provádí svou makroobezřetnostní politiku a současně i mikroobezřetnostní dohled jako veřejnou službu finančnímu sektoru, a to zdarma. Svou činností zajišťuje důvěru veřejnosti a investorů ve stabilitu celého finančního sektoru a vytváří tím podmínky pro dlouhodobě úspěšné fungování jednotlivých institucí. I z pohledu bank by proto bylo nerozumné snažit se tyto dlouhodobé cíle vyměnit za krátkodobé a dočasné zisky.