Martin Jašminský (Hospodářské noviny 15. 6. 2016 strana 17, rubrika Podniky a trhy)
Viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík po prezentaci Zprávy o finanční stabilitě upozorňuje především na rizika rychlého růstu hypoték. A předkládá opatření, kterými na ně centrální banka bude, nebo by chtěla reagovat.
Jak byste shrnul hlavní závěry Zprávy o finanční stabilitě?
Došlo především k posílení odolnosti domácího finančního sektoru vůči možným nepříznivým šokům. Nesmíme ale usnout na vavřínech. Zaměřujeme se proto na možné zdroje rizik v blízké budoucnosti, neboť finanční stabilita vyžaduje dívat se dopředu. Zde vidíme nárůst cyklických rizik, zejména v oblasti zrychleného růstu úvěrů. Obzvláště se to týká hypotečních úvěrů, u kterých se standardy pro jejich poskytování v poslední době výrazně uvolňují.
Nevytváříte tím podmínky pro budoucí finanční krizi?
Je to určité dilema. Mimořádně nízké úrokové sazby společně s kurzovým závazkem na jedné straně podporují domácí poptávku a dosahování inflačního cíle. Zároveň však podněcují komerční banky i další finanční instituce k tomu, aby umisťovaly své zdroje do rizikovějších aktiv ve snaze udržet si ziskovost. Banky chtějí prodat více úvěrů a prostředkem k tomu bývají i „měkčí“ podmínky pro jejich poskytování. Ochota akceptovat vyšší riziko roste také na straně klientů. Důsledkem může být velmi rychlý růst úvěrů poskytovaných s nedostatečně obezřetnými standardy a dlouhodobě neudržitelný růst cen aktiv. Pro centrální banky v menších zemích typu Česka je jedinou smysluplnou reakcí na tuto situaci zpřísnění nástrojů v oblasti makro obezřetnostní politiky a mikroobezřetnostního dohledu,nikoliv zpřísnění měnové politiky. Troufnu si říci, že v ČNB to děláme.
Znamená to, že na trhu bytů vzniká bublina?
Snažíme se hodnotit i adekvátnost růstu cen bytů, i když je to nesmírně obtížné. Prozatím lze stěží mluvit o bublině. Ceny nemovitostí se loni zvyšovaly podobně jako v řadě jiných evropských zemí. Prodejní ceny bytů se v posledním roce zvýšily o necelých pět procent a zůstávají pod předkrizovými maximy. Nicméně tento růst rozhodně není malý, a navíc si uvědomujeme, že kombinace nízkých úrokových sazeb a snadné dostupnosti úvěrů vytváří podmínky pro další růst cen nad úrovně odpovídající vývoji fundamentálních faktorů. To platí zejména pro Prahu, kde je vidět citelně rychlejší zvyšování cen nabídkových než následně skutečně realizovaných. To je typické právě pro fázi cenového oživení. Když taková situace trvá déle, očekávání mohou získat sebenaplňující charakter. Klesající úrokové sazby přitom v takovéto situaci vůbec nemusí zvyšovat dostupnost bydlení, neboť růst cen nemovitostí se odráží v potřebě vyšších úvěrů na jejich pořízení. Kromě růstu cen bytů dochází i k rychlému zvyšování počtu poskytnutých hypotečních úvěrů.
Neroztáčí se tím nebezpečná spirála?
Hypoteční úvěry skutečně rostou velmi rychle. Díváme se na jejich celkový stav i na výši nově poskytovaných úvěrů. Nejvíce nás zajímá, jak rychle rostou nové úvěry, které nezahrnují refixované a refinancované hypotéky. Loni došlo k meziročnímu nárůstu skutečně nových hypotečních úvěrů o 30 procent. V prvním čtvrtletí letošního roku se tempo růstu udržovalo kolem 20 procent. To jsou vysoká čísla. Vidíme také to, že některé domácnosti jdou se svými příjmy a výdaji skutečně na hranu, kdy si berou v relaci ke svým příjmům vysoké úvěry. Splátky jim pak odčerpávají značnou část příjmů. Tím se stávají značně citlivými na potenciální příjmový a úrokový šok. Na tento stav reagujeme doporučením na zpřísnění parametru LTV, což znamená, jaká část hodnoty zastavené nemovitosti odpovídá poskytnutému úvěru.
Co konkrétně v tomto doporučení měníte?
Zejména snižujeme maximální hodnoty LTV. Dosavadní limit ve výši 100 procent bude snížen od letošního října na 95 procent a od dubna příštího roku dále na 90 procent. Stávající doporučený limit pro banky – poskytovat do 10 procent z objemu nových úvěrů v rozmezí hodnot LTV 90 až 100 procent – změníme nejprve na rozmezí 85 až 95 procent. Následně limit upravíme na 15procent,avšak pro rozmezí hodnot LTV 80 až 90 procent. Dohled se také více zaměří na úvěry poskytované stavebními spořitelnami, neboť máme informace, že některé mění svůj obchodní model tak, že akceptují vyšší rizika. Na jejich úvěry se budeme dívat z hlediska jejich ekonomické podstaty, jakkoli některé odlišnosti v jejich obchodním modelu mohou vyplývat zprávní úpravy stavebního spoření.
Dodržují banky tato vaše doporučení?
Limity pro hodnoty LTV jsou na agregátní úrovni v podstatě dodržovány. Některé instituce však poskytují část nových úvěrů s LTV nad 100 procenty a stejně tak překračují limit nově poskytnutých úvěrů s LTV mezi 90 a 100 procenty. I u těch ale pozorujeme snahu postupně se k limitům přiblížit. A budeme to u nich pravidelně kontrolovat a vyhodnocovat. Pokud uvidíme,že jednotlivé banky doporučené limity nedodržují a podstupují tím zvýšená rizika, využijeme svých pravomocí a stanovíme jim dodatečný kapitálový požadavek vrámci takzvaného Pilíře 2.
Nemyslíte si, že zpřísňování limitů obejdou banky tím, že si zajistí zvýšení odhadovaných hodnot nemovitostí?
Tohoto rizika jsme si samozřejmě vědomi. Podněty pro zvyšování hodnocení zástav jsou jak na straně bank, tak i na straně žadatelů o úvěr. U stanovení hodnoty zástavy je vždy prostor pro subjektivní přístup. Tvrdá data, která by prokázala, že v návaznosti na naše doporučení došlo k nárůstu ohodnocení, však neexistují. Srovnání dynamiky cen nemovitostí, průměrné výše úvěrů a průměrné hodnoty ale možnost částečně účelového navýšení zástav naznačuje. U úvěrů s LTV mezi 80 a 100 procenty, u kterých existuje motivace zástavní hodnotu ovlivňovat, rostla průměrná zástavní hodnota meziročně zhruba o desetinu, zatímco průměrná výše úvěrů byla vyšší o 13 procent. A to přesto, že ceny nemovitostí rostly pouze polovičním tempem. Proto se budeme zabývat postupy při stanovení hodnoty zajištění u jednotlivých institucí jak z hlediska interních metodik, tak i praxe. Z hlediska řízení rizik bankéři dobře vědí, že se zvyšující se hodnotou LTV klesá pravděpodobnost, že v případě nesplácení bude zůstatková hodnota jistiny plně pokryta prodejem nemovitosti. V konkurenčním boji ale mohou převážit obchodní zájmy.
Pomohlo by, kdybyste mohli stanovit parametry hypoték, jako je tomu nově například na slovensku?
Samozřejmě. Usilujeme o legislativní zakotvení pravomoci ČNB stanovovat institucím závazné limity některých rizikových parametrů, které dnes pouze doporučujeme. Umožnilo by nám to účinněji reagovat na rizika, která by pro finanční instituce i spotřebitele vznikala v případě přílišného rozvolňování úvěrových standardů. Alternativou jsou pak pouze razantní opatření v oblasti kapitálu institucí, která mohou být z národohospodářského hlediska nákladnější. Prostor pro ČNB vidím ještě v tom, jak banky posuzují schopnost klienta splácet úvěr z vlastních zdrojů ve zhoršené ekonomické situaci. Řada nových úvěrů je poskytována s poměrně vysokými hodnotami ukazatele LTI, tedy poměru výše úvěru a čistého ročního příjmu, a DSTI, což je poměr měsíční splátky úvěru a čistého měsíčního příjmu. Do budoucna proto připravíme zavedení kvantitativních doporučení pro hodnoty LTI a DSTI. Ideální by samozřejmě byla právně závazná forma. To nám doporučil i Mezinárodní měnový fond v závěrečné zprávě z letošní pravidelné mise v České republice.