Luděk Niedermayer (Respekt 15.10.2007 strana 13, rubrika: Na pozvání)
(téma americký a evropský trh nemovitostí)
Americký a evropský trh nemovitostí se dost liší, ale varování zpoza oceánu se týká i nás.
(1966) je viceguvernérem české národní banky. zúčastnil se řady studijních pobytů a stáží, věnovaných zvláště problematice kapitálového trhu, obchodování derivativů a řízení rizik.
"Nové země EU' i přes společný rychlý růst ekonomik vykazují množství ekonomických odlišností. V něčem podstatném jsou si však podobné. Je to vývoj na trhu nemovitostí a s ním spojený růst finančního sektoru. Ceny bydlení se zvyšují o desítky procent a někde se v krátkém období dokonce zdvojnásobily. Proto zprávy o krizi na trhu nemovitostí v USA vytváří obavy, zda něco takového, ač v menším rozsahu, neklepe na naše dveře.
Úvahy o "nákaze zpoza Atlantiku' začněme pohledem na odlišnosti trhu hypoték v USA a v Evropě. Zatímco americké banky hypotéku poskytnou a poté většinou prodají další finanční instituci, u bank v Evropě obvykle zůstává úvěr v bilanci banky. Hypotéky v USA se prostřednictvím sekuritizace změní na cenné papíry, které navíc rizika, jež nesou za nimi stojící hypotéky, zvýší či omezí. Když poklesnou ceny nemovitostí, ohrozí to v Evropě banky, zatímco ve Spojených státech to zasáhne investory, držící hypotékami kryté cenné papíry. Trh s nemovitostmi není nikdy prost rizika, ale stav v USA zhoršila agresivní nabídka hypoték i méně majetným občanům, financování riskantních projektů či nabídky produktů, které snižují počáteční splátky na úkor vyšších budoucích. Kombinace nervózních investorů obávajících se poklesu cen, agresivních finančních institucí a občanů, kteří jsou na rozdíl od Evropanů již značně zadluženi a kteří vstoupili do často drahých či riskantních nemovitostních transakcí, učinila své. Cenné papíry se staly přes noc za "slušnou cenu' neprodejné a ke krizi, pro jiné rychlé a potřebné korekci, nebylo daleko.
Co je na obou trzích obdobné, je rychlý růst cen. Americká čísla ukazují zdvojnásobení cen od roku 2000, což je blízké zkušenosti z některých nových zemí EU. Obdobný je i různý růst cen v závislosti na lokalitě (v USA například v Los Angeles víc než 2,5x, ale v Detroitu jen o desetinu).
V obou případech růst cen nemovitostí souvisí s rychlým nárůstem bohatství země (v ČR zvýšení HDP od roku 2000 o polovinu) a odpovídajícím růstem mezd.
česká zkušenost
Odlišný v neprospěch našeho trhu je ovšem poměr mezd a cen nemovitostí. Zatímco naše ceny, které se v Praze běžně pohybují mezi 1500-4000 eury za metr, již "v Evropě jsou' nebo se cenám jiných velkoměst rychle blíží, mezera v rozdílu mezd je nadále velká.
Není pochyb o tom, že růst cen nemovitostí značně zrychlil. Stojí za ním růst poptávky, nikoli růst nákladů na stavby. Poptávku posilují poměrně levné hypotéky či příznivé vyhlídky ekonomiky. Vyšší ceny a mnohdy vyšší agresivita transakcí posouvají rizika pro celý systém výše. Ovšem soudit, že i náš, středoevropský trh je celý zralý na korekci v "americkém stylu', by asi bylo předčasné.