Luděk Niedermayer (Hospodářské noviny 5.6.2007, strana 11, rubrika: Názory)
Rychle rostoucí ceny bytů v posledních letech vyvolávají otázku, zda trh není »přehřátý« či dokonce, zda na něm nevznikla »bublina«. Dobrý důvod zeptat se na řadu věcí developerů, finančních institucí a koneckonců i centrální banky.
Odpovědi nejsou a nemohou být překvapivé. Developeři, které živí rozvíjení nových projektů, nepochybně potvrdí udržitelnost stávajícího vývoje. Nanejvýš připustí odlišný vývoj v různých segmentech trhu s bydlením. Banky v době silného růstu ekonomiky a po zavedení kvalitních procedur řízení rizika také nebudou vysílat zneklidňující signály. Centrální banka by ale měla poskytnout nestranný pohled.
Limity centrálních bank
Má k tomu dobré důvody. Už proto, že ačkoliv vazba mezi cenou nemovitostí a spotřebou domácností u nás není tak silná jako například v USA, pokles cen nemovitostí by různými kanály růst ekonomiky - a tedy i inflace - zpomalil, a ovlivnil tak i plnění cíle centrální banky. Navíc v poslední době centrální banky obecně kladou důraz na finanční stabilitu a turbulence na trhu s nemovitostmi pro ně není vítaným jevem.
Na druhé straně se však nikoli náhodou centrální banky brání měnovou politikou reagovat na vývoj cen aktiv. Důvodem přitom není jen značně obtížné hledání správných indikátorů (v případě trhu s byty dokonce i prostých cen), ale i to, že centrální banky nedisponují lepší schopností než privátní sektor rozeznat bubliny. Navíc platí, že to, co se může jevit jako neadekvátní růst, se může později ukázat jako potřebná a zdůvodněná změna relativních cen.
Proto ani centrální banka není schopna přijít s jasným závěrem. Smysl však má i na tomto trhu sledovat vývoj řady odlišných indikátorů, jejichž posouzením si každý ze čtenářů může učinit svůj závěr.
Tajemství ceny nemovitostí
Naše ekonomika roste v této dekádě velmi rychlým tempem. Nominální HDP se od roku 2000 zvýšil o více než 46 % a proti roku 1995 se více než zdvojnásobil. Právě od celkového bohatství ekonomiky se pak v delším horizontu obvykle odvíjí i cena některých statků, například bydlení. V případě bytů v Praze tento růst znamená, že ceně 50 000 Kč/m2 (která je nyní v širším centru Prahy obvyklá), odpovídala v roce 2000 v porovnání s vývojem naší ekonomiky cena 34 000 Kč/m2 a v roce 1995 jen 22 000Kč/m2 . Obdobně lze nahlížet na vztah ceny bytu k průměrné mzdě. Čísla jsou jen mírně nižší - nárůst nominální mzdy od roku 2000 je 40% a za celé období 95%.
Vzhledem k tomu, že na trh s byty vstupuje stále větší podíl populace, je podstatné zohlednit i to, že medián mezd (mzda dosažená polovinou zaměstnaných) je nižší než mzda průměrná. Ale i medián mezd roste tempem obdobným jako průměrná mzda.
V zásadě tedy lze říci, že dle těchto údajů by srovnatelný byt, jehož cena v roce 1995 činila 1 milion korun, stál v roce 2000 pak 1,4 milionu a nyní zhruba 2 miliony.
Taktéž regionální rozdíly v cenách bydlení i dynamiky jejich růstu jsou zdůvodnitelné rozdíly v místních příjmech. Mzdy v Praze jsou téměř o polovinu vyšší než v ostatních regionech a vykazují i vyšší varianci. Ta navíc může ovlivňovat poptávku po bytech vyšší cenové úrovně, a dostat ji tak ještě výše, než by odpovídalo rozdílu ve mzdách.
V souhrnu lze říci, že poměrně výrazný růst nominálních cen bytů je v nemalé míře vysvětlen růstem naší ekonomiky.
Byty jako investice
Nižší úrokové sazby a zejména otevření konkurenčního trhu s hypotékami má nepochybně zásadní vliv na vývoj cen na trhu. Možnost značnou část nákupu financovat na úvěr, která prakticky neexistovala v 90. letech, otevřela trh pro mnoho nových uchazečů a tím zvýšila poptávku.
Dramatický je příznivý dopad nízkých úrokových sazeb a prodloužení splatnosti úvěrů na jejich dostupnost. Pokud měl žadatel zato, že je schopen měsíčně splácet 10 000 Kč, pak při 10% hypotéce na 10 let si mohl půjčit 750 000 tisíc korun. Při splatnosti 25 let a sazbě 5 % již ale dosáhne na půjčku ve výši 1,7 milionu korun.
Fakt, že nízké úrokové sazby a delší splatnosti významně rozšiřují okruhy lidí, kteří jsou schopni hypotékou financovat nákup bytu, je nezpochybnitelný, a tím vyvolaný nárůst cen je proto logický. Na druhou stranu tento fenomén skrývá určité úskalí v tom, že nízké úrokové sazby trh poskytuje v době, kdy je očekávaný nízký růst cen. Ten obvykle vede k nízké dynamice mezd a tento fakt ovlivňuje budoucí schopnost splácet, což by měli dlužníci řádně zohlednit. Nízké úrokové sazby a dostupnost úvěrů podpořily okruh investorů, kteří považují za efektivní koupi bytu a jeho následný pronájem. Stagnující či mnohde klesající ceny nájmů však ukazují, že nabídka na tomto trhu ve vztahu k poptávce roste. Koupí-li tak například investor v Praze menší byt ve starší zástavbě za 2, 3 milionu korun, pronajme jej za 12 000 korun (+ poplatky) a tuto operaci financuje hypotékou (5 %, 20 let), pak nájem sice stačí na platbu úroků, ovšem splátku jistiny bude muset majitel dotovat cca 3000 korun.
Pokud ovšem zohledníme to, že pronájem je třeba řádně zdanit a pokrýt další náklady typu pojištění a amortizace, nebude čistý příjem z nájmu stačit ani na pokrytí nákladů na úroky. To pochopitelně neznamená, že v delším horizontu není úvaha investora správná, a zhodnocení bytu spolu s růstem nájmu neobrátí transakci do zisku. Kalkulace vychází příznivěji pro investory, kteří nemovitost financují svými volnými finančními prostředky. Vzhledem k aktuálně nízkým výnosům finančních aktiv je pro ně atraktivní i nižší úroveň výnosu nemovitostí zejména v kombinaci s vírou v postupný růst jejich cen.
Střecha nad hlavou
Motorem krizí či rychlých poklesů cen nemovitostí mohou být například nucené prodeje nemovitostí bankami v případě, že klient není schopen dostát svým závazkům. K tomu může dojít při zhoršení ekonomické situace, kdy roste nezaměstnanost a zpomaluje se růst mezd. Obvykle však případy, kdy si dlužník nechá vzít »střechu nad hlavou« jsou až posledním a krajním rozhodnutím.
Jiným případem jsou výše popsané případy investorů kupujících nemovitosti k pronájmu či jiným cílům než vlastní trvalé bydlení. Zejména investoři, kteří tento nákup financují na úvěr, mohou zvažovat prodej nemovitosti již v případě, kdy se příznivě nevyvíjí peněžní toky třeba jen z této aktivity. Vzhledem k tomu, že empirie ukazuje na rostoucí počet takovýchto transakcí, může být právě tento tržní segment potenciálně motorem korekce cen u nás.
V této souvislosti stojí za zmínku, že v řadě zemí - Česko nevyjímaje - existují politiky, zvýhodňující »vlastnické« bydlení před pronájmem. Například daňová odečitatelnost úroků z hypoték a zvýhodněné či »měkké půjčky« nemají žádnou protihodnotu pro občany, kteří by si namísto toho chtěli byty na trhu pronajímat.
Není přitom pravda, že apriori by měl být jeden systém nadřazen druhému. Pomineme-li silný emocionální faktor vlastnictví, který je silný zejména pro občany, kteří žili v komunistickém režimu, pak z finančního hlediska lze označit vlastnictví nemovitosti za spekulaci na růst cen a pronájem za spekulaci na jejich pokles (nikoliv však v obou případech absolutní, ale vždy v kontextu vývoje ekonomiky).
Riskují dlužníci i věřitelé
V této situaci není proto jasné, zda například v USA často zmiňovaný, a u nás zřejmě taktéž probíhající proces nárůstu »sub prime« hypoték - tedy půjček klientům, kteří buďto nejsou příliš majetní nebo nemají dostatečně stabilní příjem - znamená zásadní riziko pro finanční sektor.
Z pohledu přenosu rizika tyto finančně méně stabilní domácnosti nákupem nemovitosti na úvěr spekulují na růst jejich cen, přičemž navíc inkasují státní podporu z vlastnictví domů a bytů. V případě ekonomického poklesu budou banky mít potíže s úvěry těchto malých a poměrně diverzifikovaných klientů, zatímco bez jejich vstupu na trh by krachy byly ohroženy například developerské či stavební firmy.
Není třeba podotýkat, že riziko, že spekulace na cenu »nevyjde«, je pro obě strany tím vyšší, čím vyšší je podíl hypotéky na kupní ceně domu či čím pomaleji se nemovitost splácí. Hypotéky, splácející na počátku jen úrok, pochopitelně znamenají vyšší riziko jak pro poskytující instituci tak i pro finanční stabilitu dlužníka.
Popsané indikátory jasnou odpověď na to, co se děje na českém trhu s byty, nedávají. Výrazný růst cen v mnoha lokalitách má racionální vysvětlení v robustním růstu ekonomiky a prosperitě či atraktivitě mnohých oblastí. Odchylka tržních cen - alespoň v podobě, jak je uvádí Český statistický úřad - od vývoje ekonomiky - charakterizovaného vývojem HDP či mezd - se jeví být nejvýše v řádu desítek procent, což nesignalizuje zjevnou bublinu na trhu.
Houpačka
Na druhou stranu například disparita mezi vývojem nájmů a kupních cen na trhu naznačuje, že trh může být poněkud »překoupený«.
Také poměr nominálních cen nemovitostí k příjmům domácností se díky rychlému růstu cen nemovitostí nadále udržuje výrazně nad úrovní bohatších evropských zemí. Do jaké míry k tomu přispívá rostoucí podíl populace, která na hypotéky dosáhne (zahrnující i zvolnění kreditních standardů), nízké nominální úrokové sazby, psychologická výhoda vlastnictví či daňové a jiné incentivy, není snadné říct.
V každém případě snad jen málokdo pochybuje, že v Česku vznikl - s výjimkou přetrvávající distorze regulace »starých nájemních smluv« - rozvinutý a funkční trh s byty. Bytů je nade vší pochybnost dostatek a v neposlední řadě i silná reakce nabídky nových projektů na růst poptávky přispěla ke zpomalení růstu cen.
Platí ovšem, že i na tomto trhu se představy kupujících a prodávajících jako u každého jiného zboží liší. A na paměti je třeba mít, že k takovémuto trhu obvykle období rychlého růstu - ale i nemalého poklesu - určitě patří.