Rozhovor s Janem Fraitem, viceguvernérem ČNB
Markéta Bidrmanová (Seznam Zprávy 4. 3. 2026)
Viceguvernér ČNB Jan Frait v rozhovoru upozorňuje, že ceny nemovitostí v Česku zůstávají pod tlakem silné poptávky, kterou vedle domácností hledajících vlastní bydlení posilují i investiční nákupy. Ty podle něj mohou postupně posouvat cenovou úroveň výš a zvyšovat nároky na příjmy domácností, které si chtějí pořídit bydlení. Bankovní sektor však zůstává stabilní a úvěrové standardy jsou nadále poměrně přísné.
Byty jsou v Česku horké zboží. Nabídka je dál slabá a poptávka neklesá. Na českém trhu ji nažhavují i investoři do nemovitostí. „Velké riziko je v tom, že každý nákup investičního bytu maličko posune cenovou úroveň,“ říká viceguvernér České národní banky Jan Frait v rozhovoru pro pořad Agenda.
Na to doplácí logicky i ti, kteří chtějí bydlet. „Podíl investičních úvěrů narůstá, a to trochu přitápí pod kotlem. Podporuje to růst cen nemovitostí, který pak nutí další zájemce vzít si vyšší úvěr. A nejenom ty, kteří chtějí investovat, ale i ty, kteří si kupují nemovitost pro vlastní bydlení,“ popisuje realitu tuzemského trhu Frait.
„Ty domácnosti, které investují, a ty, které nemovitost chtějí pro vlastní bydlení, mezi sebou hrají určitý ping-pong,“ říká. Každý takový úder posouvá laťku o něco výš – ceny rostou, nároky na příjmy sílí, dluhy se natahují a stoupá podíl splátky na měsíčním příjmu. To bolí zejména zranitelnější domácnosti.
Pokud by tato výměna trvala roky, může podle viceguvernéra skrytě vytvářet rizika, která se naplno projeví až při nějakém ekonomickém šoku. Odnesly by to banky, konstatuje. „Viděli jsme země, kde se během několika let trh přesunul z bezpečných úvěrů do mnohem méně bezpečných. Máme ale pravidla i legislativu, a pokud by se to dělo, jsme schopni tomu bránit,“ ujišťuje.
Na hypotéku je třeba přes 90 tisíc
Aby domácnost dosáhla na průměrnou hypotéku 4,2 milionu korun, musela mít ke konci loňského roku čistý měsíční příjem 95 600 korun. Podle Fraita sice ceny bytů rostly, ale stouply i příjmy. „Jakmile se ekonomice začíná dařit a klesnou částečně úrokové sazby, to číslo se vrací na vysoké úrovně, které patří v mezinárodním srovnání spíše k těm vyšším,“ říká Frait.
Loni nejrychleji zdražovaly starší byty, v průměru o 18 procent, novostavby od developerů podražily o devět procent, plyne z dat Flat Zone a České bankovní asociace. „Česká republika patří mezi vyspělé země, kde ceny rostou poměrně rychle. A zároveň do jisté míry dohánějí reálnou úroveň, o kterou vlastníky připravila poslední inflační vlna,“ říká Frait.
Podle něj se v cenách odráží i nálada kupujících. „V té úrovni se odráží i psychologické faktory, určité obavy z toho, že do budoucna bude nějaká nestabilita, včetně cenové, nebo že lidé o něco přijdou. A je možné, že část kupujících vidí nedávné nárůsty a počítá s tím, že nárůsty se budou opakovat, protože přece v České republice nemohou ceny nikdy klesnout,“ parafrázuje Frait smýšlení na trhu.
Jenže ceny jít dolů mohou. Po velké hypoteční krizi spadly ceny výrazně, ke konci covidu klesly o pár procentních bodů. „Ten pokles jsme viděli leckde, včetně našich sousedních zemí, Německa a podobně. Takže - nedá se to vyloučit, ale lidé si tuto možnost zpravidla, zejména pokud jde o velká města, moc nepřipouštějí,“ připomíná Frait.
Zásadní zdražení na trhu s byty ale viceguvernér nečeká. „Vývoj bude pravděpodobně podobný jako posledních dvacet let. Už kolem roku 2006 začala situace vypadat podobně jako dnes.“
Podle něj navíc nepřibývá domácností, které by měly s hypotékou problém. Většina úvěrů míří k lidem s vyššími příjmy, banky zůstávají opatrné a úvěrové standardy uvolňují jen velmi pozvolna. „Dokud nenastane výraznější nezaměstnanost, kterou si teď ani neumíme moc představit, situace bude nejspíš stabilní.“
Hypotéka na třetí a další byt bude obtížnější
Investování do nemovitostí chce Česká národní banka znesnadnit. Od 1. dubna čekají žadatele o hypotéku na třetí a další byt přísnější podmínky. Banky od nich budou vyžadovat, aby dali třicet procent ceny nemovitosti „z vlastní kapsy“, poměr hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti bude nově maximálně 70 procent. A zadruhé - maximální výše celkového dluhu žadatele o hypotéku vůči jeho ročnímu příjmu (DTI) by měla být nanejvýš sedminásobná.
Pokud by zpřísnění limitů platilo ve třetím čtvrtletí letošního roku, dotklo by se podle ČNB zhruba 7,5 procenta všech nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Celkem by to objemem odpovídalo úvěrům zhruba za sedm miliard korun z celkových 83 miliard korun hypotečních úvěrů poskytnutých v tomto období.
Velká očekávání Frait od změny nemá. „Úprava toho doporučení ten segment pravděpodobně výrazně nezmění. Zájemci o investiční hypotéky prostě pravděpodobně použijí trochu více vlastních zdrojů a trochu méně dluhu,“ předpokládá.
Krok je spíš signál pro banky než pro investory. „Investoři dobře vědí, že tolik nevydělají. Ale je to spíše signál pro banky, že na tom trhu začínáme vidět určitá rizika a je třeba jim věnovat vyšší pozornost než dosud, protože ten trh se trochu mění.“ Ani na ceny bytů nebude mít novinka vliv, odhaduje.
Pro znovuzavedení limitů DTI a DSTI pro vlastní bydlení, které jsou deaktivované, Frait nevidí důvod. Banky si je hlídají samy. „Ty úvěrové standardy jsou relativně zdravé, poměrně přísné a uvolňují se velmi pomalu,“ uvedl.
Nižší sazby domácí ekonomika nevyžaduje
Ceny nemovitostí totiž patří mezi významné pohony inflace. Ta se sice v posledních měsících pohybuje pohodlně pod dvěma procenty, americký úder na Írán a následné zdražení pohonných hmot by ji opět mohly zvýšit.
„Do posledního víkendu byla situace docela přehledná. Když jsme se podívali do zahraničí, tak globální inflační tlaky jsou a byly velmi nízké. Vidíme, že ceny energií často klesaly, ceny potravin globálně klesaly, a to vytvářelo docela dobré předpoklady pro to, abychom zvažovali, že úrokovou sazbu lehce snížíme. Bylo to na stole,“ říká Frait.
Podle Jana Fraita ale domácí ekonomika nižší sazby než současných 3,5 procenta nevyžaduje. „Domácí poptávka je poměrně silná, domácnosti mají dobrou spotřebitelskou náladu a poptávají služby. Hospodářský růst postupně lehce zrychluje,“ říká Frait s tím, že růst HDP se letos může dostat ke třem procentům.
„Zároveň nám poměrně rychle rostou úvěry de facto ve všech kategoriích. Nezdá se, že by stávající úroveň úrokových sazeb, ať již krátkých, nebo delších, něco omezovala,“ dodává.