Hypotéky převažují

(Bankovnictví 20.5.2005 str. 20 Komerční bankovnictví)

Úvěry na bydlení si někdy konkurují i v rámci stejné finanční skupiny

Úvěry na bytové účely poskytované bankami formou hypotečních úvěrů a úvěrů stavebních spořitelen dnes patří k nejdynamičtěji rostoucím položkám bilance domácího bankovního sektoru.
Bonitní klient může získat úvěr na pořízení nové nemovitosti u stavební spořitelny i u banky nabízející hypoteční úvěr.
Poměr poskytnutých objemů obou typů úvěrů v současnosti činí zhruba 2:1 ve prospěch hypotečních úvěrů.

ROZVOJ TRHU HYPOTÉK

Hypoteční trh vznikl prakticky od nuly v roce 1996. V té době byly banky velmi opatrné a hypoteční úvěry byly přístupné pouze malému okruhu klientů s vysokými příjmy. Poptávka po úvěrech postupně rostla s rostoucími příjmy a s poklesem úrokových sazeb.
Na rozvoji hypotečního bankovnictví mají z velké části zásluhu noví strategičtí vlastníci, kteří do bank vstoupily s jejich privatizací. Drobná klientela nebyla do té doby v centru pozornosti velkých bank, zahraniční vlastníci se však rozhodli zaměřit více i na tento segment a hypoteční úvěry jsou dnes jednou z podstatných součástí nabídky služeb. Hypoteční úvěry využívají především domácnosti jako jeden ze zdrojů financování bytových potřeb, výjimkou však nejsou ani hypoteční úvěry na nemovitosti sloužící ke komerčním účelům a nověji hypoteční úvěry čerpané za libovolným účelem.

OBLIBA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ

Stavební spořitelny byly na základě rakouského a německého modelu v České republice zcela nově zřízeny v 90. letech minulého století. Tyto specializované banky nabízejí kromě úvěrů také dosud jeden z nejvýhodnějších instrumentů pro spoření na trhu, a to i při současné úrovni úrokových sazeb a po novele zákona upravujícího stavební spoření.
Především státní podpora vede k tomu, že stavební spoření je dnes prakticky jediný nástroj, který podporuje tvorbu dlouhodobých úspor domácností ve formě bankovních vkladů. Tyto výhody jsou umocněny minimálním rozdílem mezi dlouhodobými a krátkodobými úrokovými sazbami klientských vkladů u ostatních bank.
Stejně jako v případě hypotečních úvěrů hovoří pro růst úvěrů stavebních spořitelen rostoucí bonita klientů a výhodné podmínky na trhu, včetně očekávaného vývoje nízkých úrokových sazeb. Poměr úvěrů stavebního spoření poskytnutých na financování výstavby nových bytů a rodinných domů z vypočtených korunových hodnot pro standardní byt činil v roce 2003 přibližně 48,5 % k zahájené výstavbě nových bytů v roce 2003. Přibližně 32 % úvěrů ze stavebního spoření bylo určeno na koupi bytu nebo rodinného domu, 19 % na nové byty a rodinné domy. Dalším významným účelem jsou rekonstrukce amodernizace bytů a domů.
Faktorem podporujícím růst úvěrového trhu je masivní výstavba nových bytů a domů, které lze financovat prostřednictvím hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Do úvěrového procesu často přímo vstupují samotné developerské společnosti.

SITUACE V BANKOVNÍM SEKTORU

Po zohlednění významných majetkových propojení mezi 18 bankami poskytujícími hypoteční úvěry a šesti stavebními spořitelnami existuje na českém trhu v současnosti 14 finančních skupin či jednotlivých bank, které si navzájem konkurují. Ve všech skupinách vlastnících stavební spořitelny existuje současně minimálně jedna banka, která nabízí hypoteční úvěry. Ve třech případech dokonce existují vedle sebe paralelně dvě banky nabízející hypoteční úvěry. Dosavadní vývoj však ukazuje, že tržní podíl tří největších bank (včetně jejich dceřiných společností) zůstal v průběhu posledních tří let takřka nezměněn a pohybuje se kolem čtyř pětin relevantního trhu.
Na trhu hypotečního bankovnictví se snaží prosadit pouze dvě banky, které jsou vlastněny českým kapitálem. Zbývajících 16 bank představuje dceřiné společnosti nebo pobočky zahraničních institucí. V případě stavebních spořitelen se jedná o zahraniční vlastnictví ve všech případech (ať již přímé či nepřímé).
Hypoteční úvěry má uvedené mezi svými činnostmi rovněž naprostá většina bank, které jsou zaregistrovány v rámci přeshraničního poskytování služeb. Na konci roku 2004 nebyl tento typ obchodů uveden pouze u osmi ze 62 bank. Otázkou však zůstává počet a objem skutečně uzavřených smluv.

KLIENTSKÉ VKLADY VS. HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY

Úvěry na bytové účely poskytují banky úzce zaměřené na tento typ produktů i banky, kde tyto úvěry tvoří jen zlomek jejich celkové bilance. To je společně s typem licence aprávní formou dané banky rozhodující pro složení cizích zdrojů, kterými jsou tato aktiva financována. Ve struktuře cizích zdrojů stavebních spořitelen jsou - stejně jako u bank, pro které hypoteční bankovnictví nepředstavuje rozhodující obchodní činnost - zcela dominantní klientské vklady.
Banky primárně zaměřené na poskytování hypotečních úvěrů pak tyto úvěry kryjí především z emisí hypotečních zástavních listů. Z 18 bank poskytujících hypoteční úvěry však mělo koncem roku 2004 zajištěno jejich financování alespoň částečně prostřednictvím hypotečních zástavních listů pouze osm bankovních ústavů.
Ačkoli banky dnes mohou poskytnout hypotéku rovněž na nemovitost nacházející se v zahraničí, v praxi se s těmito případy dosud setkáváme jen ojediněle. Hlavní překážkou je náročná procedura při zajištění zástavního práva v zahraničí a současně mnohem vyšší náklady spojené s celkovým procesem úvěrování. Solventní český občan se může obrátit s žádostí na financování koupě nemovitosti také přímo na některou ze zahraničních bank, musí však být připraven na cizojazyčné znění veškerých dokumentů a na případné nuance, které by mohly někdy v budoucnu nepříjemně překvapit.

HYPOTEČNÍ ÚVĚR, NEBO ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ?

Banky používají v nabídce úvěrů zpravidla dva hlavní distribuční kanály. Kromě vlastní pobočkové sítě, resp. sítě celé finanční skupiny se do těchto obchodů zapojují stále více externí finanční zprostředkovatelé. Ti nejsou většinou vázáni na jednotlivé banky a mohou tak klientovi doporučit nejvýhodnější produkt odpovídající jeho potřebám z celé škály nabídek hypotečních bank a stavebních spořitelen.
Doménou stavebních spořitelen zůstávají především menší úvěry v řádu několika set tisíc korun, kdy je přes 99 % smluv ke stavebnímu spoření uzavíráno na cílovou částku nižší než půl milionu korun. Aby si klienti mohli pořídit standardní byt, využívají obvykle i další finanční zdroje. Na trhu bankovních úvěrů určených na bydlení jsou to především hypoteční úvěry, které čerpají klienti s perspektivu splácení úvěru v řádu milionů korun, ochotní ručit nemovitostí.

CENOVÉ POROVNÁNÍ

Průměrné cenové relace vykazují v současné době pro oba případy rozdíly. Celkově nižší sazby úroků hypotečních úvěrů odrážejí stupeň rizika, který dlužník pro banku představuje. Úrokové sazby řádných úvěrů stavebních spořitelen jsou pro všechny klienty jednotné, avšak rozdíl mezi sazbami řádných a překlenovacích úvěrů může dosáhnout až několika procentních bodů, což posouvá cenový průměr úvěrů stavebních spořitelen nad průměr hypotečních úvěrů.
Velká část obyvatelstva vnímá pevnou úrokovou sazbu úvěru během celé doby jeho splácení jako určitý prvek jistoty. Těmto klientům vychází vstříc stavební spořitelny s časově neměnnou výší úrokové sazby, která je navíc známá již v okamžiku uzavření smlouvy, to znamená při zahájení spoření. Žadatelé o hypoteční úvěr mají teoreticky možnost reagovat na změnu tržních podmínek pružněji tím, že využijí sazby zafixované na kratší dobu nebo variabilní sazby.
Skladba nově poskytnutých hypotečních úvěrů podle doby fixace byla v roce 2004 následující - floating a sazby zafixované do jednoho roku tvořily 11 % z celkového objemu, fixace na dobu jeden rok až pět let 38 %, fixace na pět až deset let 27 % a sazby zafixované na období překračující deset let dosáhly 24 %. Více než 50 % nově čerpaných hypotečních úvěrů tak bylo v loňském roce uzavřeno s pevnou sazbou na dobu delší než pět let. Žádný z potenciálních zájemců o úvěr však nesmí zapomenout na to, že cena úvěru není dána pouze výší úrokové sazby, ale také výší poplatků, ať už jde o jednorázové zaplacení některé konkrétní služby, nebo o poplatek hrazený v průběhu celé doby čerpání úvěru.

STÁTNÍ PODPORA ÚVĚRŮ NA BYDLENÍ JE V EU SPÍŠE PRAVIDLEM

Státní podpora bydlení v České republice dosáhla roční úrovně 20 mld. Kč. Z pohledu bytové politiky státu představuje jednoznačně největší titul s podílem 76 % podpora stavebního spoření. Státní podpora hypotečního úvěrování (úhrada úroků) dosáhla loni pouhé třicetiny podpory stavebního spoření.
Další programy podpory bydlení z prostředků státního rozpočtu jako jsou program výstavby nájemních bytů, podporovaných bytů (pro obce, seniory a zdravotně postižené) a oprava a regenerace panelových domů odčerpaly v roce 2004 více než 7 % celkového ročního objemu státní podpory bydlení. Svá specifika má rovněž podpora poskytovaná Státním fondem rozvoje bydlení (byty a domy s pečovatelskou službou, podpora vlastnického bydlení pro osoby mladší 36 let, opravy a modernizace bytového fondu), která loni dosáhla dalších 14 % celkových státních prostředků vynaložených na podporu bydlení.
S různou formou státní podpory či daňových úlev se však můžeme setkat i v zahraničí. Kromě forem, které jsme u hypotečních obchodů a stavebního spoření/úvěrů zaznamenali v ČR ( státní podpora stavebního spoření, dotace v rámci určitého procenta úrokové sazby u hypotečních úvěrů, možnost odpočtu placenýc h úroků ze základu daně z příjmů, osvobození úroků ze stavebního spoření od srážkové daně, daňové zvýhodnění výnosů hypotečních zástavních listů a privilegované postavení jejich majitelů v případě konkurzu banky), jde především o zřizování institucí vlastněných vládou. Existují však i země, kde stát podporuje úvěry na bytové účely pouze minimálně. Mezi tyto výjimky patří Portugalsko, Dánsko či Estonsko.
Výhodou úvěrů na bydlení je většinou jejich flexibilita. Hypoteční úvěry, stejně jako úvěry stavebních spořitelen, mohou být v zásadě převoditelné jak na jiného dlužníka, tak i na jiného věřitele. Hypotečním úvěrům a úvěrům stavebních spořitelen však budou stále více konkurovat i jiné formy státem podporovaných úvěrů na rezidenční účely, které mají své adresné příjemce. V roce 2005 tak mají být poskytnuty výhodné půjčky mladým domácnostem s 2% úročením do výše 300 tis. Kč (dosud 3% úročení do výše 200 tis. Kč) na stavbu bytu nebo domu, a nově i na jeho koupi včetně složení podílu ve družstvu, později i na rekonstrukce.
Současné trendy naznačují rostoucí propojení jednotlivých forem úvěrů formou čerpání kombinovaných úvěrů, které mohou konkrétnímu zájemci umožnit optimální financování jeho bytových potřeb, a to rovněž za přispění měst a obcí a v případě nové výstavby za účasti developerských firem.

Ing. Petra Davidová působí v České národní bance od roku 1997. Původně pracovala v sekci politiky bankovního dohledu, do referátu finanční stability samostatného odboru ekonomického výzkumu nastoupila v době, kdy byl v polovině loňského roku nově zřízen.
Ing. Jaroslav Heřmánek pracuje v České národní bance jako finanční analytik od roku 1998, původně v sekci politiky bankovního dohledu a nyní v referátu finanční stability samostatného odboru ekonomického výzkumu.