Martina Marečková
(Hospodářské noviny 21.9.2011 str. 17 Česko )
Michal Hlaváček, ČNB, odborník na trh nemovitostí
Rozhovor
Ceny bytů spadly na předkrizovou úroveň a jejich opětovný růst nastane až v horizontu jednoho až 1,5 roku. Tvrdí to Michal Hlaváček z odboru finanční stability České národní banky, jenž sleduje trh nemovitostí z pohledu rizik, které by mohly plynout pro finanční trh. ČNB si vytváří svůj vlastní indikátor price to income - indikátor podílu cen bytů a mezd.
* HN: Jak se změnila dostupnost bydlení za poslední tři roky?
Dostupnost bydlení v Praze se přiblížila k hodnotám na konci roku 2005. Ve většině případů byla finanční dostupnost bydlení tažena hlavně vývojem cen nemovitostí. Z hlediska vyhodnocování finanční stability, kdy se díváme, jestli jsou ceny výrazně nadhodnoceny nebo ne, to v současné době vypadá, že jsou víceméně v pořádku.
* HN: Jaký je rozdíl v dostupnosti bydlení mezi Prahou a ostatními regiony?
Bydlení je finančně nejdostupnější v regionech, kde jsou nejnižší ceny, a nejméně dostupné v regionech, kde jsou nejvyšší. To ilustruje případ Prahy a Brna oproti například Ústí nad Labem nebo Ostravě.
* HN: Vaše oddělení sleduje vývoj cen bytů dlouhodobě, co vám z toho vyplývá?
Z hlediska ukazatele dostupnosti bydlení to vypadá, že pokles cen bytů od vrcholu někdy na konci roku 2008 byl již dostatečný a ceny by už moc klesat neměly. Ať už optikou tohoto indikátoru, tak optikou našich složitějších modelů si do budoucna spíše myslíme, že v horizontu roku až roku a půl by měly ceny bytů spíše stagnovat, ovšem za předpokladu, že se naplní předpoklady stávající makroekonomické prognózy a nevrátí se recese. Vedle toho hrají roli další dodatečné faktory a rizika. Na straně vyšších cen by tímto rizikem mohlo být zvýšení daně z přidané hodnoty na bydlení, které ale podle nás nebude mít na ceny bytů tak velký dopad.
* HN: Vy ale nové byty nesledujete. Co si mám pod nepřímým dopadem zvýšeného DPH představit? Nárůst cen bytů v řádech jednotek procent?
Zvýšení DPH by se mělo promítnout nepřímo. Ano, spíše v řádu jednotek procent. Dá se to dopočítat z přímého dopadu - zvýšení DPH o 4 procenta.
* HN: Světové finanční trhy se propadají, hovoří se o druhé krizi. Vnímáte to z hlediska cen bytů jako riziko?
Komentování toho, jak dopadne finanční krize na českou ekonomiku včetně cen nemovitostí, přísluší spíše bankovní radě. Máme zátěžové scénáře, které se dívají na to, co se stane, když zkrachuje Řecko, když nebudou řecké dluhopisy spláceny, když se vrátí ekonomická recese... Z těchto scénářů vypadávají poklesy cen nemovitostí, nicméně jsou to zátěžové scénáře, nejsou to naše predikce a je potřeba to tak vnímat.
* HN: Jaký mají vliv na budoucí vývoj cen bytů nesplácené hypotéky nebo jiné faktory?
Na straně rizik pro nižší růst cen nemovitostí existuje riziko nucených prodejů z defaultovaných hypotečních úvěrů. Podíl nesplácených hypotečních úvěrů narostl, ale zatím nucené prodeje moc neprobíhaly. Vidíme proto riziko, že by se nucené prodeje mohly rozeběhnout. Pak je tam ještě riziko deregulace nájemného. S tím, jak budou růst regulované nájmy, může být tlak na to, aby ty neregulované nájmy spíše klesaly. A to ze substituce nájemního a vlastnického bydlení bude znamenat dodatečné mírné tlaky na nižší ceny. Nicméně celkově si myslíme, že náš základní scénář je víceméně stabilita cen po dobu asi jednoho roku a po tom roce nějaké mírné nárůsty v souladu se zlepšováním na trhu práce a pomalejším růstem cen. To vše platí za podmínky udržení alespoň pomalého hospodářského růstu.
* HN: Byly ceny bytů nadhodnoceny nejvíce v Praze? Kde byla bublina největší?
Paradoxně Praha nevycházela nejhůř. Z dat vychází hůře například Jihomoravský kraj nebo Hradec Králové. To, že jsou ceny v Praze vyšší, není dané jen tím, že tu jsou vyšší mzdy, je to dané i nižší nezaměstnaností, vyšší migrací a spoustou dalších faktorů, takže ve finále nadhodnocení cen v Praze nebylo tak dramatické.
Pozn. redakce: Rozhovor se uskutečnil 13. září 2011
O autorovi| Martina Marečková, martina.mareckova@economia.cz