(ČRo Plus 29. 6. 2018, pořad Zaostřeno)
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
I tady na polích za Žďárem nad Sázavou je znát, že trh s nemovitostmi prožívá nebývalý vzestup. To je na první pohled samozřejmě dobrá zpráva pro ty, kdo už bydlí, nebo byt, případně dům, chtějí prodat. Jenže to s sebou přináší také rizika. Nejenom pro banky, ale pro celou ekonomiku.
O cenách nemovitostí, jejich vlivu na finance a potažmo celou ekonomiku České republiky teď budu mluvit s Janem Fraitem, ředitelem sekce finanční stability České národní banky. Dobrý den.
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Dobrý den.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
Vy jste v jednom rozhovoru, které jsem si našel už před rokem, mluvil o tom, že centrální banka považuje ceny rezidenčních nemovitostí přinejmenším v Praze za nadhodnocené. Jak to vypadá teď, když začíná léto 2018?
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Oproti loňskému roku to nadhodnocení určitě vzrostlo. Ceny v Praze vzrostly výrazně. Určitě to je jeden z nejvyšších růstů v celé Evropské unii, ne-li skoro ve vyspělých zemích, a v současnosti hodnotíme ceny rezidenčních nemovitostí, ceny bytů v Praze za nadhodnocené, zejména oproti příjmům minimálně o 15 %. To znamená, že skutečně ty ceny rostly velmi rychle, příjmy zdaleka tak rychle nerostly, otevřelo to nůžky mezi cenami a příjmy, a to vytváří značná rizika.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
Jaká?
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Vytváří to rizika, která jsou spojené se zadlužeností klientů, kteří kupují byty na úvěr. Jde o to, že jsou vlastně nuceni vydávat na nákup toho bydlení, a tím pádem i na půjčku stále větší část svých příjmů, větší násobky svých příjmů, a stále větší část příjmů platí na splátkách těch úvěrů. Jakmile by nastala nějaká nepříjemná situace v ekonomice, nějaká recese nebo nějaká krize, kterou jsme zažili před 10 lety, tak by se řada těch lidí mohla dostat do velkých problémů se splácením, následně se dostaly do problémů třeba banky, a způsobuje to taktéž potom širší škody v celé ekonomice včetně propadů poptávky po zboží a službách a podobně.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
Jak byste vysvětlil, případně popsal zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték, které Česká národní banka oznámila nedávno?
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Česká národní banka vlastně poprvé stanovila pravidla, která se týkají toho, jak velký úvěr ve srovnání s příjmy si člověk může vzít, aby to ještě nebylo příliš rizikové, a stejně tak, kolik procent svých čistých příjmů může vynakládat na splátky té hypotéky, splátky dluhů, aby to neznamenalo pro něj i zejména pro ty financující banky velká rizika. My jsme předtím taková čísla nestanovovali, i z toho důvodu, že ještě před několika lety byly banky samozřejmě mnohem opatrnější a mnohem více konzervativně hodnotily úvěruschopnost takových žadatelů o úvěr, nicméně v poslední době se ta, dejme tomu, mentalita a pod tlakem konkurence a pod tím dojmem, že vlastně už žijem v těch skvělých časech, které neskončí, dosti změnila, a vidím, že skutečně hodně poskytuje těch velkých úvěrů, které znamenají velké splátky pro ty klienty.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
Jak by tedy z vašeho pohledu měly být nastavené bezpečné hranice pro poskytování hypoték? Například kolik by měli lidé procent z hodnoty té nemovitosti našetřit předem, na kolik ročních příjmů by se měli maximálně zadlužit?
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Pokud lidé sami chtějí být obezřetní, tak primárně by měli mít rezervy. A ty rezervy by měly být značné, aby byli schopni ustát při ztrátě příjmů, nemoci a podobně nejenom měsíc, ale řadu měsíců, nejlépe, nejlépe rok a podobně. Takže důležité jsou hrozně ty rezervy. Samozřejmě je nutno si našetřit minimálně těch, dejme tomu, 15, 20 %, ale zároveň mít ty rezervy. A pokud jde o výši úvěrů, my skutečně říkáme, že pokud někdo si půjčí víc než osm, osminásobek z toho ročního čistého příjmu a nemá před sebou tu perspektivu, že mu ty příjmy rychle porostou, tak by měl být velmi opatrný, protože to znamená, že i kdyby vůbec nic neutrácel, tak bude 8 let samozřejmě pouze splácet úvěr plus úroky, a samozřejmě lidé něco utrácí, ta nemovitost něco stojí, údržba něco stojí, a proto je to skutečně velmi riskantní. Nicméně stanovili jsme tu hranici na devítinásobek, která by neměla být překračována. Částečně zohledňujem situaci v Praze v současné době či v Brně, kde skutečně těch bytů je málo, ty ceny jsou vysoké, přichází sem řada mladých lidí, kteří mají příjmovou perspektivu, takže se nám to zdá ještě akceptovatelné. Stejně tak si myslíme, že by lidé v žádném případě neměli vydávat čistě na splátky úvěrů nebo dluhů víc než 40 % příjmů, ale opět říkáme, po 45 % to ještě jde, pak s tím může být velký problém, protože úrokové sazby jednou mohou stoupnout, lidem se mohou dočasně snížit příjmy, a ty splátky by je potom extrémně zatěžovaly. Je tam ještě 1 faktor. Pokud by se nám zadlužila takto velká skupina lidí, tak v příští recesi ti lidé by třeba spláceli ty úvěry, za každou cenu, ale to pak má velmi negativní dopad na celou širší ekonomiku, protože najednou přestanou utrácet za služby, za zboží, a dejme tomu, budou bankrotovat lokální menší firmy. To jsme viděli v Irsku, viděli jsme to v Holandsku a podobně. To nebezpečí taktéž vnímáme jako poměrně významné.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
V České republice bydlí podle OECD, tedy organizace pro ekonomickou spolupráci a rozvoj, takříkajíc ve vlastním asi 80 % obyvatel. Pro srovnání v sousedním Německu nebo v Rakousku, které si neprošly komunismem, je to možná pro některé z nás trošku překvapivě polovina lidí. To znamená, že ten poměr lidí, kteří bydlí v nějakém nájemném bydlení, je v Německu a v Rakousku daleko vyšší než v České republice. Je tohle to něco, co hraje roli?
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
To je určitě důsledkem nějakých historických i současných dějů a faktorů. Podle mě k takové té špatné pověsti nájemného bydlení nebo vnímání toho nájemního bydlení jako něčeho podřadného, vedla hlavně ta regulace nájemného, která tady byla vlastně v 90. letech a koneckonců i v části tohoto století, a taktéž špatná regulace nájemního trhu. A nicméně je tedy tady stav, kdy lidé si myslí, že bydlet ve vlastním je správné a že na, že to je skoro lidské právo, a to nájemní bydlení se na rozdíl od těch zemí, které by nám měly být vzory, jako je Německo, Rakousko či Švýcarsko, vnímá jako něco divného. Je tady taková samozřejmě mediální, marketingová masáž všech těch, kteří se na tom živí, to znamená realitních zprostředkovatelů, realitních agentů, developerů, který říkají, srovnejte si splátky hypotéky a nájemného, a vidíte, že ty splátky jsou lepší, a zapomíná se na to, že s vlastnickým bydlením je spojena spousta dalších nákladů, nejenom ty splátky těch úvěrů. Lidé tomu podléhají samozřejmě a myslí si vlastně, že to to, že tomu tak je, i když se tak trošku často mýlí.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
Vy jste teď tak trošičku zmínil i historii, a to mě přimělo k troš..., ne snad stěžovatelské, ale přece jenom otázce. Víte, já jsem přišel na pracovní trh vlastně hned po roce 1989. Nevedlo se mi špatně, nejdřív jako osobně samostatně výdělečně činné, potom jsem začal pracovat jako novinář, přesto s tím bydlením to v těch 90. letech, v první polovině 90. let bylo naprosto zoufalé. Já jsem v Praze bydlel asi na 7 místech, hypotéky sice formálně jaksi existovaly, ale úrokové sazby byly takové, že se to prostě nedalo utáhnout z mého byť nadprůměrného platu. Proč to trvalo až zhruba někdy do roku 99, 2000, 2001, kdy se ten hypoteční trh v České republice takříkajíc rozhýbal?
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Poskytování hypoték není jednoduchá záležitost. Vyžaduje to značné znalosti těch bankéřů. A také to vyžaduje stabilní právní prostředí. A skutečně trvalo léta, než se všichni navzájem ujistili, že to bude fungovat, skutečně že ta pravidla jsou jasná, banky se zpočátku bály i toho ekonomického vývoje, který byl hodně nestabilní na konci 90. let, a teprve poté, co vlastně banky byly reprivatizovány na počátku tohoto století, a ekonomika se začala oživovat, zahraniční bankéři tady pochopili, že teď je ta chvíle, kdy je třeba ten trh rozvinout, protože česká ekonomika už bude tou standardní. Takže je to hodně dáno tím prostě vývojem zaprvé posttransformačním, ale i tou bankovní krizí, která tady v 90. letech byla. A je třeba si uvědomit, že v těch 90. letech ty banky, které tady byly, domácnosti nezajímaly. Oni poskytovaly obrovské množství úvěrů na privatizaci, což bylo velmi jednoduché, dělalo se ve velkém množství, a ono poskytovat hypotéky je těžké, je to pracné, a ani marže tam nejsou tak velké často, jak by si někdo myslel.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
I přes snahy nejenom samozřejmě České národní banky, nemůže se přece jenom opakovat ta situace z doby před 10 lety, kdy vypukla naplno finanční krize, hlavně kvůli poskytování hypoték lidem ve Spojených státech, kteří na hypotéku neměli vlastně nikdy dosáhnout, a mělo to globální dopady, přestože se to týkalo především Spojených států?
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Já bych chtěl nejprve posluchače uklidnit. Ta krize před 10 lety nás zasáhla velmi málo, a právě z toho důvodu, že před tou krizí byly domácí banky dosti konzervativní, byly opatrné. Ta dnešní situace je samozřejmě jiná, hypotečních úvěrů je mnohonásobné množství, má je mnohem více lidí, a samozřejmě v současné době my máme určité obavy, že by ta situace mohla být horší, a právě proto si jsme nastavili určitá pravidla, určité hranice, do jakých by ty hypotéky měly být poskytovány. Protože za těmi hranicemi, na těmi hranicemi už by pravděpodobně to bylo něco jako ty podřadné /nesrozumitelné/ hypotéky v Americe, kdy by vlastně si je brali lidé, kteří skutečně je stěží mohou splácet, jakmile se situace trošku zhorší. Takže právě proto, aby se nenastaly problémy, přicházíme s těmi našimi opatřeními, která by měla ta rizika pro ekonomiku jako celek, pro sektor domácností, jako celek i pro banky, omezit na rozumnou úroveň.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
Když se na to ale zkusíme podívat z druhé strany, ekonomice se daří, lidé chtějí někde bydlet, chtějí třeba i investovat do toho bydlení, pak to pronajímat, není tady třeba naopak riziko, že centrální banka sice naprosto pochopitelně, ale přece jen omezuje tou regulací a, řekněme, i podvazuje trh, který potřebuje být dynamický.
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Tak, v první řadě je třeba říci, že ta omezení primárně mohou dopadnout na Prahu a Brno, zatímco ve většině ostatních měst či regionů vzhledem k tomu, že jsou tam nižší ceny nemovitostí, by nějaké větší omezení neměly představovat. Zadruhé ani ty hranice, které jsme nastavily a které jsou oproti některým zemím dosti benevolentní, neznamenají, že si nikdo kromě bohatých nepůjčí. To tak zajisté není. My jsme si spočítali, že loni by formálně na takový úvěr nedosáhlo, dejme tomu, maximálně 15 % těch žadatelů, nicméně je tam 5% výjimka, což ty, což ten počet lidí, kteří by byli omezeni, dále snižuje. A zároveň platí to, že řada lidí, kteří by, kterým by bylo řečeno, že úvěr nedostanou, by se přizpůsobila, vykázala by příjmy, půjčila by si v rámci rodiny nějaké peníze a podobně, takže ten trh by to zdaleka nějak dramaticky neomezilo. Ještě bych chtěl podotknout, že v loňském roce, loni na jaře, když jsme zpřísnili ten ukazatel LTV, to znamená poměr výše úvěru a zástavy, tak řada tržních účastníků hovořila o katastrofě, o tom, jak trh klesl o 20 %, ten trh přitom vzrostl. Takže je třeba ta slova o tom dramatickém dopadu brát s rozu..., rozumně. Moc tomu nevěřit.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
Ještě možná poslední otázka k tomu, jak se chovají banky, když poskytují, nebo společnosti, když poskytují hypoteční úvěry. Není to nakonec v zájmu jich samotných, aby si to přece ohlídaly? Přece nemůžou jít jaksi sebevražedně do toho, aby poskytovaly úvěry, kde musejí mít naprosto evidentní pochybnosti o tom, že ten člověk bude schopný to splácet, nebo ta rodina?
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Bankéři jsou zpravidla konzervativní lidé a samozřejmě nemají zájem podstupovat nadměrná rizika. Nicméně ne..., oni nejednají izolovaně. Zaprvé v každé bance je skupina lidí, kteří chtějí prodávat, a skupina lidí, která řídí rizika. A mezi nimi probíhá nějaký dialog, a občas v takových těch situacích, jako máme dneska, a to máme velmi dobré časy, mohou ti prodejci získat navrch nad těmi, kteří řídí ta rizika, ale zejména ty banky skutečně jsou ve vzájemné konkurenci a mohou si říct, když tento úvěr já neposkytnu, no, tak ho poskytne někdo jiný. Já pak ztratím podíl na trhu a budu nejenom méně vydělávat, ale když prostě budu méně významným hráčem, tak do budoucna získám taktéž méně klientů. Takže ano, bankéři jsou schopni řídit sami o sobě rizika, velmi dobře a většina z nich jsou konzervativní, rozumní lidé, ale ta vzájemná konkurence prostě je někdy může tak trochu převálcovat, a prostě mohou být donuceni tou tržní situací podstupovat mnohem větší rizika, než by sami chtěli.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
Co byste doporučil třeba mladé rodině, která zvažuje hypotéku, potřebuje bydlet v jednom z větších měst v České republice?
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Je velmi těžké dávat rady, protože každý má trošku jinou individuální situaci a jiné zázemí v rodině a podobně. Já bych doporučil zejména počítat. Počítat s tím, že je nutno se podívat na svou přímou perspektivu, na rezervy, na také na to, kolik budu splácet, kolik činí daně z převodu bytů, to znamená, když si budu do budoucna chtít ten menší byt prodat a koupit si větší, jak obrovský náklad to znamená, a tak podobně. A velmi bych se rozmýšlel nad tím, zda mám koupit nějaký malý nekvalitní byt, u kterého za pár let budu přemýšlet, co jsem to udělal, proč jsem si nekoupil něco pořádného nebo proč jsem raději ještě pár let nebydlel v nájmu, proč jsem si například nesehnal bydlení přece jenom na vlaku někde u Prahy a podobně. Takže skutečně je třeba počítat a počítat. A hodně přemýšlet. Nenechat se nalákat na jednoduchá hesla.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
Říká ředitel sekce finanční stability České národní banky Jan Frait. Díky za váš čas.
Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Také děkuji, na shledanou.
Vít POHANKA, moderátor
--------------------
Od mikrofonu se loučí a k dalším pořadům Českého rozhlasu Plus vás zve Vít Pohanka.