Olga Skalková (Hospodářské noviny 12.9.2007 strana 23, rubrika: Reality speciál)
Pád cen nemovitostí v tuto chvíli Česku nehrozí. Myslí si to viceguvernér České národní banky Luděk Niedermayer. Podle něj tomu nahrává ekonomický i demografický vývoj země. »Určité signály příliš rychlého růstu cen existují, jejich spolehlivost je omezená,« tvrdí.
* HN: Hodně se teď mluví o nebezpečí realitní bubliny. Co to vlastně je?
To, že na trhu nemovitostí, ale třeba i obrazů a starožitností, vznikla bublina, se bohužel obvykle dozvíme až poté, když splaskne. Jde o rychlý pokles cen provázený nízkou aktivitou kupců, a tedy nízkou likviditou trhu. Obvykle tomu předchází značný růst cen na tomto trhu. Právě odlišení »zdravého« růstu cen od bublin je velmi obtížné, a proto většina investorů zjistí, že kupovala za nafouklé ceny, až když utrpí ztráty.
* HN: Existuje něco, co realitní bublinu jasně naznačuje?
Určité signály příliš rychlého růstu cen existují, jejich spolehlivost je omezená. U nemovitostí lze například poměřovat vývoj cen s tempem růstu mezd či ekonomiky. Protože na realitním trhu část investorů kupuje nemovitosti na pronájem, zajímavý je i poměr cen nákupů a nájmů. O situaci na trhu vypovídá i délka doby do prodeje či pronájmu.
* HN: Kdy má člověk zpozornět, protože realitní bublina se může blížit?
Trh nemovitostí je trhem jako každý jiný a nabízí možnost zisků i ztrát. Schopnost expertů odhadovat bubliny je ale v praxi značně omezená. Určitou specifikou trhu s nemovitostmi je navíc horší a zpožděný přístup k informaci o cenách. To nečiní odhad možného přehřátí trhu snazším.
* HN: Kdy se dá z určitých znaků vyvozovat, že realitní bublina hrozí? Jak je možné, že ve Spojených státech praskla?
V okamžiku, kdy velká část účastníků na trhu dojde k přesvědčení, že se blíží splasknutí bubliny, zvýší se nabídka nemovitostí na prodej. Mnoho investorů chce prodat dříve, než ceny dál padnou. Pochopitelně to jen zrychlí pád cen. Ten je o to rychlejší, o co víc klientů vstoupilo na trh s velmi krátkodobým horizontem investice, tedy s tím, čemu se obvykle říká spekulace. V USA navíc hraje roli výrazný růst úrokových sazeb. Ten snižuje poptávku nových kupců a na trh přivádí nemovitosti, které vlastníci nestíhají splácet.
* HN: Může k tomu dojít i u nás?
Bylo by nebezpečné si myslet, že ceny nemovitostí mohou jen růst. V mnoha lokalitách u nás už v minulosti ceny klesly - a bude k tomu docházet, zatímco jinde ceny porostou. Některé indikátory, které jsem zmínil, ukazují, že ceny opravdu dost poskočily. Ale netroufnul bych si říct, že při ekonomickém a demografickém vývoji, jaký nyní vidíme, stojíme před pádem cen.
* HN: Podle některých odborníků je vývoj českého trhu ovlivněný cenami realit v Rakousku a Německu. Měli bychom sledovat, co se s nimi děje tam i ve Spojených státech?
Nemovitosti jsou speciální třídou aktiv, protože žádné dvě nejsou zcela stejné. Velká část kupců má také zájem o konkrétní místo a nabídka i poptávka jsou tak silně regionální. Proto si nemyslím, že pokles v jedné lokalitě či části trhu musí obecně vyvolat stejnou reakci jinde. K přiblížení situace na trzích by však mohlo dojít třeba v případě, kdyby pokles cen nemovitostí dostal do problému finanční sektor. Ten je na rozdíl od trhu nemovitostí opravdu globální a reagoval by drastickým přiškrcením půjček. Stejný efekt by mělo také světové nebo regionální zpomalení ekonomického růstu a pokles příjmů obyvatel.
* HN: Skoro všichni doporučují investici do nemovitostí, protože je to výhodné. Je, nebo ne?
Na rozdíl třeba od akcií nebo zlata si bez nemovitostí život nedovedeme představit. Koneckonců i ti, co chtějí bydlet ve stanu, by si k němu měli pořídit nějakou tu loučku. Pokud nemovitost koupíte, prakticky tím spekulujete na růst cen, pokud si bydlení pronajmete, věříte, že ceny příliš neporostou. A podle toho, co se na trhu stane, jste buďto vyhráli, nebo prohráli. Obejít rizika trhu je obtížné, je třeba se spolehnout na zdravý rozum. A trocha štěstí se také vždy může hodit.