Vladimír Tomšík (Bankovnictví 26. 5. 2017 strana 26, rubrika Banky a finance)
Česká ekonomika robustně roste a inflace se vrátila do tolerančního pásma inflačního cíle. Ekonomické oživení sice snižuje krátkodobá makroekonomická rizika, avšak uvolněné úvěrové standardy a rychlý růst cen nemovitostí představují rizika vzniku spirály na trhu nemovitostí. ČNB jako autorita zodpovědná za finanční stabilitu musí dbát na obezřetnostní limity na úvěry na koupi nemovitostí, které zajistí finanční stabilitu i v budoucnu.
Krátkodobá makroekonomická rizika klesají
Česká ekonomika je ve fázi ekonomického oživení, které má robustní základy. Po dočasném zpomalení v minulém roce, převážně z důvodu výpadku vládních investic v souvislosti s pozvolným náběhem nového programového období pro čerpání strukturálních fondů EU, růst reálného HDP opět zrychlí. Podle aktuální prognózy se růst přiblíží 3 procentům a bude tažený zejména domácí poptávkou na pozadí pokračujícího růstu mezd a zaměstnanosti. Pozitivní efekty má také oživení zahraniční poptávky.
Na pozadí pokračujícího ekonomického růstu a zrychlující se mzdové dynamiky se inflace v letošním roce přehoupla do horní poloviny toleračního pásma inflačního cíle. Proinflačně působí i dovozní ceny poté, co se obnovil růst výrobních cen v eurozóně, a také jednorázové faktory jako elektronická evidence tržeb. Kromě cen potravin a energií roste i jádrová inflace, tj. inflace spojená s pozicí ekonomiky v hospodářském cyklu. Efekty jednorázových faktorů postupně vyprchají, ale pokračující reálný růst povede jen k pozvolnému poklesu inflace, která se dostane na cíl v příštím roce.
Reálný růst charakterizovaný nízkou nezaměstnaností a mzdovým růstem spolu s inflací nad cílem znamená, že již není potřeba udržovat měnové podmínky uvolněné tak jako v minulých letech. V souladu s tím bankovní rada České národní banky (ČNB) rozhodla na začátku dubna letošního roku ukončit kurzový závazek. Opuštění závazku je prvním krokem k postupnému zmírňování uvolněnosti měnových podmínek.
Rostoucí rizika pro finanční stabilitu na trhu nemovitostí
Reálné oživení ekonomiky a plnění inflačního cíle je pozitivní výsledek i pro finanční stabilitu. Tento hospodářský vývoj výrazně snižuje krátkodobá makroekonomická rizika pro finanční stabilitu. Je to například tím, že pomáhá držet podíl úvěrů v selhání na nízké úrovni. Avšak s nadále uvolněnou měnovou politikou, která podporuje reálný růst, se začínají objevovat rizika pro finanční stabilitu, zejména ta, která jsou spojena s trhem nemovitostí.
Dynamika bankovních úvěrů soukromého sektoru zůstala v průběhu loňského roku jedna z nejvyšších v EU, když byla tažena nově poskytnutými úvěry domácnostem. Na nich se v rozhodující míře podílely úvěry na bydlení a v jejich rámci pak úvěry hypoteční. Meziroční růst stavu hypotečních úvěrů činil v roce 2016 v průměru 8,5 % a převýšil tak růst v roce 2015 (7,6 %). Růst úvěrů na bydlení v české ekonomice zůstává i nadále jedním z nejrychlejších v EU (graf 1).
Graf 1 – Růst úvěrů na bydlení v zemích s největším, resp. nejnižším tempem jejich růstu v EU
(meziroční růst v %)
Zdroj: ECB
Pozn.: Úvěry rezidentům ve všech měnách, průměr za poslední tři měsíce k prosinci 2016.
Vysoká tempa růstu úvěrů jsou pozorována na pozadí zrychleného růstu cen nemovitostí v ČR, když se ve třetím čtvrtletí loňského roku ceny bytů zvýšily o 7 procent meziročně, graf 2. Zejména v Praze vzrostly realizované ceny nad úroveň v roce 2008. Tento růst cen nemovitostí lze hodnotit jako nadhodnocený, tj. neopovídající ekonomickým fundamentům. Přístupy, které používá ČNB k hodnocení udržitelnosti cen bytů1, indikovaly v průměru v polovině minulého roku nadhodnocení kolem 6 %. S ohledem na aktuální růst realizovaných cen nemovitostí lze předpokládat, že se toto nadhodnocení nadále zvyšuje.
Graf 2 – Ceny bytů ve zbytku ČR (mimo Prahu)
(maximum = 100)
Zdroj: ČSÚ, IRI, Realit
Pozn.: U realizovaných cen z výběrových šetření data dostupná až od 3Q 2012, řada navázána na průměr ostatních cen.
Současný vývoj tak vytváří riziko vzniku spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Spirálou označujeme situaci, kdy si zájemci o bydlení berou vyšší úvěry v důsledku pokračujícího růstu cen bytů v kombinaci s menší přísností při oceňování zástav. Taková spirála je zejména nebezpečná v kombinaci nadhodnocením cen nemovitostí. Právě kvůli tomuto riziku přistoupila ČNB k postupnému zpřísnění horní hranice ukazatele LTV (Loan-to-Value) již v červnu 2015 v podobě doporučení, která později dále zpřísňovala.
Avšak i přes nově stanové limity LTV došlo k dalšímu uvolnění úvěrových standardů. Toto uvolnění je zřejmé z indikátorů schopnosti klientů splácet úvěr z vlastních zdrojů ve zhoršené ekonomické situaci. Mezi takové ukazatele patří LTI (poměr výše úvěru a čistého ročního příjmu) a DSTI (poměr měsíční splátky úvěru a čistého měsíčního příjmu). Z analýz ČNB vycházejí jako hranice, při které se zvyšuje rizikovost úvěrů hodnoty LTI vyšší než 5 a DSTI převyšující 40 %.2 Přitom řada nových úvěrů na bydlení je poskytována s poměrně vysokými hodnotami ukazatele LTI nebo DSTI a zároveň mají tyto úvěry vysoké hodnoty LTV nebo jsou poskytnuty žadatelům s nižšími příjmy. Navíc řada úvěrů má vysokou hodnotu DSTI i přes svou dlouhou splatnost kolem 30 let. V případě šoků ve formě nárůstu úrokových sazeb nebo poklesu příjmů by se tito dlužníci dostali do problémů se splácením.
Vhodný mix měnové a markoobezřetnostní politiky
Jakým způsobem reagovat na rostoucí ceny nemovitostí a uvolněné podmínky úvěrů na bydlení? Jednou z možností je zvýšení úrokových sazeb, druhou pak použití makroobezřetnostních nástrojů. Názory na použití úrokových sazeb při prevenci bublin v cenách aktiv se mezi ekonomy liší a konsenzus v této oblasti zatím nenalezli ani centrální bankéři.
Při zvažování úrokových sazeb a potažmo měnové politiky jako nástroje tlumícího růst hypotečních úvěrů a cen nemovitostí je nutné vzít do úvahy nejen přínosy v podobě finanční stability, ale i případné náklady. I když nárůst úrokových sazeb povede ke snížení cen nemovitostí a bude tlumit tempo růstu úvěrů, může mít i výrazné negativní náklady v podobě snížení reálného ekonomického růstu. To by nastalo zejména v případě, kdy cíle makroekonomické a finanční stability by byly v konfliktu. Například Williams (2015) odhaduje náklady v průměru na 0,25 % HDP, pokud jsou sazby použity k jednoprocentnímu snížení cen nemovitostí.3 To znamená velmi nákladné využití měnové politiky a úrokových sazeb. Podobně Svensson (2014) argumentuje, že ve Švédsku náklady na vyšší úrokové sazby z hlediska vyšší nezaměstnanosti přesahují přínosy, pokud jde o snížení rizik finanční stability.4
Z tohoto pohledu se jeví jako výhodnější použít makroobezřetnostní nástroje jako horní hranice LTV, DTI a DSTI. Navíc tyto nástroje umožňují zaměřit se cíleně na segmenty aktiv a trhu, kde problém vzniká. Proto ČNB usiluje o to, aby jako autorita odpovědná za finanční stabilitu měla také nástoroje, které jí umožňují její mandát naplnit.
1 Viz Zprávy o finanční stabilitě, www.cnb.cz.
2 Konstatování, že úvěry s LTI nad 5 a DSTI nad 40 % nelze interpretovat tak, že ČNB zvažuje zavedení horních hranic těchto ukazatelů na těchto úrovních, ať již formou doporučení nebo opatření.
4 Svensson, Lars E.O. 2014. “Inflation Targeting and ‘Leaning against the Wind.’” International Journal of Central Banking 10(2, June), pp. 103–114.