Rizikové hypoteční úvěry v době první refixace úrokové sazby
V letošním roce dojde u významné části hypotečního portfolia k první refixaci sazby a finanční situaci řady dlužníků může zvýšení úrokové sazby nepříznivě poznamenat. Představuje tato vlna refixací zvýšené riziko pro finanční stabilitu?
V České republice dlouhodobě dominují hypotéky sjednávané s fixací úrokové sazby na několik let. Nejdelší fixací bylo dříve deset let (Graf 1, vrchol v roce 2019), typická byla pětiletá až sedmiletá fixace (2017–2021), v posledních letech však výrazně převažují úvěry s tříletou fixací (2023–2025). Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 představovaly téměř 85 % objemu nově sjednaných hypotečních úvěrů (Graf 1). Fixace úrokové sazby po celou dobu splatnosti či variabilní sazba zůstávají v českém prostředí okrajovým jevem.
Graf 1 – Rozložení čistých nově sjednaných hypotečních úvěrů podle délky fixace v letech
podíl úvěrů na sjednaném objemu v daném měsíci v %
Zdroj: ČNB
Graf 2 – Objem čistých nově sjednaných a refinancovaných hypotečních úvěrů k datu první refixace podle odhadované změny úrokové sazby při refixaci
v mld. Kč
Poznámka: osa x: datum konce fixace; kategorie: změna úrokové sazby; objem úvěrů je očištěn o provedené splátky
Zdroj: ČNB
Časová fixační struktura hypoték[1] přirozeně vede k citlivosti finančního hospodaření domácností na podstatné změny úrokových podmínek[2], zejména na významný nárůst sazby oproti původně sjednané. Tato situace nastala v posledních čtyřech letech (Graf 3). Zatímco v prvním čtvrtletí roku 2021 dosahovala průměrná sazba nových hypotečních úvěrů necelých 2 %, v průběhu první poloviny roku 2023 vzrostla téměř na 6 %, aby následně do konce roku 2025 klesla na úroveň 4,5 %. Významná část dříve poskytnutých hypoték tak začala být od roku 2022 postupně refixována za vyšší úrokové sazby (Graf 2).
Z pohledu finanční stability, resp. rizika selhání hypotečních úvěrů (Graf 3, 12měsíční míra selhání úvěrů na bydlení) je přitom klíčové, jak se bude vyvíjet situace zejména u úvěrů s rizikovějšími charakteristikami. Pro jednoduchost za ně budeme považovat hypoteční úvěry s DSTI[3] vyšším než 50 % pro žadatele mladší 36 let pořizující si vlastní bydlení, resp. 45 % pro ostatní žadatele.[4] Uvedené úrovně byly ČNB stanoveny pro období 2022Q2–2023Q2 jako závazné horní hranice při poskytování hypoték.[5]
Graf 3 – Vývoj 12měsíční míry selhání sektoru domácností a průměrné sazby hypotečního úvěru
v %
Zdroj: ČNB
Graf 4 – Objem čistých nově poskytnutých hypotečních úvěrů k datu první refixace dle roku poskytnutí
v mld. Kč
Poznámka: osa x: datum konce fixace; kategorie: rok poskytnutí; objem úvěrů je očištěn o provedené splátky; šrafované sloupce znázorňují objem úvěrů poskytnutý v období 2021Q1–2022Q1 a 2023Q3–2025Q4 s hodnotami DSTI nad hranicemi limitu
Zdroj: ČNB
Tento blog se zaměřuje na dvě skupiny hypotečních úvěrů, které budou refixovány v nejbližších letech. První skupinu tvoří úvěry poskytnuté v roce 2021[6] a v prvním čtvrtletí roku 2022 (dále „předlimitní úvěry“) fixované v té době za relativně nízké sazby. Tyto úvěry budou tvořit významnou část refixací v roce 2026. Druhou skupinu pak tvoří úvěry poskytnuté od druhé poloviny roku 2023 do konce roku 2025 (dále „polimitní úvěry“) fixované za poměrně vysoké sazby, které budou dominovat refixacím od roku 2027. Pro obě skupiny bude hodnocen dopad první refixace na dluhovou službu úvěrů, jejichž hodnota ukazatele DSTI převyšovala danou horní hranici (Graf 4, černě vyšrafované sloupce).
Než se však zaměříme na samotný výhled, podívejme se blíže na charakteristiky hypotečních úvěrů s vysokým DSTI v době poskytnutí. Jejich význam ve vztahu k celkové produkci se v čase zvýšil. Zatímco v roce 2021 nepřesahoval podíl úvěrů s hodnotou DSTI nad hranicí 45/50 % osm procent celkového objemu, v roce 2025 již činil přibližně 30 %. Je však třeba vzít v úvahu odlišné úrokové prostředí obou období. Úvěry sjednané v roce 2021 byly poskytovány při nízkých sazbách, takže uvedených osm procent představovalo skutečně okrajovou část rozdělení úvěrů. Naproti tomu polimitní úvěry byly sjednávány při podstatně vyšších sazbách, což se samo o sobě odrazilo ve vyšších hodnotách DSTI a v růstu jejich zastoupení vlivem vyšší úrokové dluhové služby.[7]
Vyšší úrokové sazby zároveň znamenaly, že úvěry s vysokým DSTI narážely na interní limity bank, což se promítlo i v celkové zadluženosti domácností. Zatímco v předlimitním období umožňovaly úvěrové standardy bank poskytovat úvěry s DSTI nad hranicí 45/50 % při průměrném DTI[8] na úrovni 8,5, ke konci roku 2025 činila tato hodnota již pouze 7,3. Riziko měřené celkovou zadlužeností tak u těchto úvěrů spíše klesalo. Proměnou zároveň prošlo i samotné nastavení úvěrových standardů z hlediska ukazatele DSTI. V předlimitním období byly patrné zejména dvě tržní hranice, a to 50 a 55 %, k nimž v polimitním období přibyla hranice 60 % (Graf 7).
Současně došlo k posunu v příjmové struktuře žadatelů. U polimitních úvěrů je patrné vyšší zastoupení domácností v nejvyšších příjmových skupinách (Graf 5), což částečně zmírňuje implikace vyšší hodnoty DSTI pro skutečné úvěrové riziko domácností.[9] Navíc zejména úvěry poskytnuté v letech 2023–2024 vstupují do refixace v prostředí předpokládaného poklesu úrokových sazeb, a jejich úrokové riziko je tak z povahy věci nižší.
Graf 5 – Příjmové složení hypotečních úvěrů s DSTI nad hranici 45/50 % při poskytnutí
v % poskytnutého objemu
Poznámka: příjmové kvintily ekonomicky aktivních domácností vycházejí z Šetření příjmů a životních podmínek domácností (SILC)
Zdroj: ČNB, ČSÚ
Vedle příjmové struktury a úrokového prostředí je však třeba zohlednit také samotné složení dluhu vstupujícího do ukazatele DSTI. Dluhová složka tohoto ukazatele nemusí být tvořena pouze samotným hypotečním úvěrem. Podstatná část žadatelů totiž vykazuje další zadlužení (Graf 6), přičemž jejich podíl ve sledovaném období dále vzrostl ze 78 % na 84 % celkového počtu. Dodatečné závazky tak ovlivňují celkový rizikový profil dlužníka v době poskytnutí hypotečního úvěru, a navíc mohou sehrát významnou roli při posuzování jeho situace v okamžiku refixace, jak si ukážeme dále.
Graf 6 – Složení hypotečních úvěrů s DSTI nad hranici 45/50 % při poskytnutí podle určení
v % poskytnutého počtu
Poznámka: zesvětlené výseče zachycují hypoteční úvěry s dodatečným zadlužením
Zdroj: ČNB
Nyní se zaměřme na samotný okamžik první refixace. Rok 2026 bude prvním z let, v nichž objem hypotečních úvěrů s končícím prvním fixačním obdobím dosáhne výrazně vyšších hodnot (Graf 4). K první refixaci v tomto roce dojde u 272 mld. Kč nově poskytnutých hypotečních úvěrů. Ve srovnání s následujícími lety bude zároveň významná část těchto úvěrů refixována z úrokových sazeb, které se při jejich poskytnutí pohybovaly v průměru mezi 2 a 3 %. Pro dotčené domácnosti to může znamenat citelné zvýšení měsíční splátky, což samo o sobě naznačuje možné zesílení úvěrového rizika.
Komplexnější posouzení však vyžaduje zohlednění širšího makroekonomického vývoje a jeho dopadu na finanční situaci domácností, který může příznivě působit proti efektu vyšších úrokových sazeb. V období mezi poskytnutím hypotečního úvěru a jeho první refixací se totiž rizikovost měřená ukazatelem DSTI přirozeně mění. Ovlivňuje ji vývoj příjmů a životních nákladů dlužníka, postupné splácení jistiny, vývoj ostatních závazků i změna úrokové sazby. Pro zachycení vývoje všech těchto faktorů a jejich vliv na rizikovost úvěru s původně rizikovějšími charakteristikami využijeme simulaci vycházející z podzimní prognózy ČNB (ZoMP – podzim 2025)[10].
Výsledky této simulace ilustruje Graf 7. Již při první refixaci je patrný výrazný posun distribuce hypotečních úvěrů směrem k nižším hodnotám DSTI u obou skupin. Část úvěrů, které by byly při poskytnutí nad dříve platnými limity, se tak v relativně krátkém horizontu dostává zpět pod tyto hranice.
Graf 7 – Rozdělení sledovaných hypotečních úvěrů podle DSTI
v mld. Kč
Poznámka: první refixace simulovaných úvěrů probíhá mezi lety 2024 a 2030
Zdroj: ČNB, výpočty autora
Podrobnější pohled na jednotlivé faktory ovlivňující změny DSTI ukazuje, že jejich příspěvky se mezi oběma skupinami liší (Graf 8). U úvěrů poskytnutých před zavedením horní hranice DSTI v roce 2022 představuje výrazný dílčí vliv změna úrokové sazby, která při refixaci působí směrem ke zvýšení DSTI. Refixace tak u této skupiny znamená citelné zvýšení nominální úrokové platby. Odlišná situace je patrná u úvěrů poskytnutých po uvolnění horní hranice DSTI v polovině roku 2023. Ty byly poskytovány při průměrné sazbě kolem 5,8 %, takže samotná změna úrokové sazby při refixaci jejich DSTI výrazně nezvyšuje a u úvěrů poskytnutých do poloviny roku 2024 jej dokonce snižuje. Úrokový kanál tak u této skupiny nepředstavuje zdroj dodatečného růstu splátkové zátěže.
Graf 8 – Dekompozice průměrné změny DSTI mezi poskytnutím a první refixací hypotečního úvěru
příspěvky v p. b.
Poznámka: osa x: datum poskytnutí; první refixace simulovaných úvěrů probíhá mezi lety 2024 a 2030
Zdroj: ČNB, výpočty autora
U obou skupin naopak působí ve směru poklesu DSTI zejména růst příjmů (Graf 8, modré sloupce) a splácení vedlejšího zadlužení (Graf 8, zelené sloupce). Tyto vlivy jsou silnější u předlimitních úvěrů, což souvisí s delší dobou jejich fixace a silným nominálním růstem v ekonomice včetně růstu mezd v daném období. Dominantně byly fixovány na pět nebo sedm let, zatímco polimitní úvěry v průměru na tři roky. Delší období do první refixace tak v simulaci znamená vyšší kumulovaný růst nominálních příjmů i postupné splácení ostatních dluhových závazků domácností. Výsledná změna DSTI je proto dána kombinací protisměrných vlivů, jejichž relativní význam se mezi jednotlivými skupinami hypotečních úvěrů liší, avšak v souhrnu vede k posunu distribuce směrem k nižším hodnotám.
Růst příjmů přitom představoval jeden z klíčových faktorů. Dynamika příjmu domácností s hypotékou byla natolik výrazná, že převážila nejen nad nepříznivým dopadem růstu úrokových sazeb při refixaci, ale současně i růstu životních nákladů (Graf 9). Přestože se vývoj u jednotlivých domácností může od výchozího scénáře lišit, modelovaný vývoj ukazuje, že při první refixaci domácnostem zůstává vyšší část příjmu po odečtení nutných životních nákladů než v okamžiku poskytnutí úvěru. Případné selhání hypotečního úvěru je proto v naprosté většině případů spojeno s nepředvídanými negativními událostmi v podobě výpadku příjmů, typicky v důsledku ztráty zaměstnání, a nikoli s dopadem samotné refixace.
Graf 9 – Čistý měsíční příjem domácností s hypotečním úvěrem po odečtení nutných nákladů
Poznámka: nutné náklady zahrnují odhadované nezbytné náklady, náklady na bydlení a splátky úvěrů
Zdroj: ČNB, výpočty autora
Tyto závěry zároveň podtrhují význam obezřetného nastavení úvěrových parametrů již při poskytnutí hypotečního úvěru a potřebu testovat úvěruschopnost žadatelů o hypoteční úvěr v případě růstu úrokových sazeb, na což ČNB dlouhodobě upozorňuje.[11] Při anuitním splácení je v současných makroekonomických podmínkách relativní splátková zátěž nejvyšší v počátečním, zhruba pětiletém období po poskytnutí hypotéky. Právě proto je v tomto období klíčová dostatečná příjmová rezerva, která umožňuje absorbovat případné budoucí zvýšení životních nákladů i úrokových sazeb. Jak výsledky simulace naznačují, poskytovatelé hypotečních úvěrů toto riziko při posuzování žádostí v posledních letech zohledňují, což nepřímo signalizuje i vývoj míry selhání hypotečních úvěrů po roce 2022 (Graf 3).
Jaký vývoj lze tedy u první refixace hypotečních úvěrů s hodnotou DSTI nad 45/50 % očekávat v roce 2026? Refixovány budou úvěry poskytnuté jak v předlimitním, tak v polimitním období a jejich vývoj bude kombinací charakteristik obou skupin. Přestože u necelé poloviny těchto úvěrů dojde při refixaci ke zvýšení úrokové sazby, celkový rizikový profil měřený ukazatelem DSTI vlivem splácení vedlejšího zadlužení a růstu příjmů v porovnání s okamžikem poskytnutí úvěru klesne. Rozložení hypotečních úvěrů se tak v průběhu času posouvá směrem k nižším hodnotám DSTI a už při první refixaci zůstává významná část úvěrů pod hranicemi dříve platných limitů (Graf 10). Současně domácnostem při první refixaci zůstane reálně vyšší část příjmů než v okamžiku poskytnutí úvěru (Graf 11).
Graf 10 – Rozdělení hypotečních úvěrů s první refixací v roce 2026 podle DSTI
v mld. Kč
Zdroj: ČNB, výpočty autora
Graf 11 – Čistý měsíční příjem domácností s hypotečním úvěrem s první refixací v roce 2026 po odečtení nutných nákladů
Poznámka: nutné náklady zahrnují odhadované nezbytné náklady, náklady na bydlení a splátky úvěrů
Zdroj: ČNB, výpočty autora
Následně v roce 2027 začne převažovat polimitní skupina úvěrů, pro které může za zvoleného předpokladu vývoje úrokových sazeb okamžik refixace znamenat snížení úrokové sazby, a tím i pokles splátky hypotečního úvěru. Úrokové riziko domácností spojené s refixacemi tak bude postupně slábnout. Samotná vlna refixací by tudíž neměla představovat zdroj významnějších ztrát hypotečních portfolií bank s potenciálně závažnými finančněstabilitními důsledky.
Cílem tohoto blogu bylo posoudit makroobezřetnostní implikace spojené s refixacemi rizikových hypotečních úvěrů v prostředí vyšších úrokových sazeb. Téma nabývá na významu zejména proto, že v následujících třech letech bude významná část hypotečního portfolia refixována za vyšší úrokové sazby. Především pak rok 2026 bude spojen s refixací značného objemu úvěrů poskytnutých v období nízkých sazeb. Prostřednictvím simulace ukazujeme, že v prostředí silného růstu nominálních a reálných mezd splátková zátěž domácností postupně klesá, a to i navzdory případnému zvýšení úrokové sazby při refixaci a růstu životních nákladů.
Výsledky tak naznačují, že refixace hypoték za vyšší úrokové sazby nepředstavuje při současném vývoji ekonomiky a nastavení úvěrových standardů významný zdroj dodatečného úvěrového rizika. Případné selhání úvěrů by bylo dle provedených odhadů spojeno především s neočekávaným výpadkem příjmů domácností, nikoli s dopadem změny úrokových sazeb. Přestože tedy poskytovatele hypotečních úvěrů čeká období zvýšené aktivity spojené s refixacemi, makroobezřetnostní rizika se z tohoto důvodu nezvyšují.
Literatura
Gross, M., & J. Población, 2017. „Assessing the Efficacy of Borrower-Based Macroprudential Policy Using an Integrated Micro-Macro Model for European Households“. Economic Modelling.
Peterson, B., & T. Roberts, 2016. „Household Risk Assessment Model“. Bank of Canada Technical Report No. 106.
[1] V celém textu se pojmem hypoteční úvěr, resp. hypotéka rozumí čistý nový hypoteční úvěr, definovaný jako spotřebitelský úvěr zajištěný obytnou nemovitostí.
[2] Banky jsou schopné úrokové riziko hypotečního portfolia do určité míry zajistit využíváním úrokových derivátů.
[3] DSTI je ukazatel vyjadřující výši splátky dluhu (tj. všech úvěrů) žadatele k jeho čistému měsíčnímu příjmu.
[4] Vyšší hodnota ukazatele DSTI nemusí sama o sobě znamenat zvýšené úvěrové riziko. Rizikovost konkrétního úvěru se odvozuje od celkové úvěrové charakteristiky dlužníka, viz např. blog Nadhodnocení cen nemovitostí jako jedno z rizik hypotečního trhu, Česká národní banka.
[5] Horní hranice ukazatele DSTI byla stanovena v období 2022Q2–2023Q2 ve výši 50 % pro žadatele mladší 36 let pořizující si vlastní bydlení a ve výši 45 % pro ostatní žadatele, viz Opatření obecné povahy ze dne 25. listopadu ke stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů č. I/2021 a Opatření obecné povahy ze dne 1. června 2023, kterým se mění opatření obecné povahy ke stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů č. I/2021.
[6] Z důvodu datové dostupnosti začíná vzorek rokem 2021.
[7] Citlivost splátky hypotéky na změny úrokové sazby ilustruje například ČBA ve svém pravidelném Hypomonitoru (tabulka č. 2).
[8] DTI je ukazatel vyjadřující výši dluhu k čistému ročnímu příjmu.
[9] Vyšší příjmové skupiny jsou v tradičních modelech selhání domácností (například Peterson & Roberts, 2016 či Gross & Población, 2017) obecně méně vystaveny riziku platební neschopnosti, jelikož jim i při vyšších měsíčních splátkách po úhradě běžných nákladů zůstává nominálně vyšší příjmová rezerva.
[10] Ze scénáře podzimní prognózy jsou v simulaci využity projekce vývoje agregátních mezd, inflace a úrokových sazeb.
[11] Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení.