Český hypoteční trh: místo pro nejrůznější příběhy, nejen pro Čechy s vysokými platy
Letos v červenci uplynuly dva roky od deaktivace úvěrového ukazatele DSTI a jeden a půl roku od deaktivace ukazatele DTI.[1] Ke změně v nastavení těchto nástrojů nedošlo ani po posledním jednání bankovní rady o otázkách finanční stability v červnu. Hlavním důvodem bylo, že banky své úvěrové standardy plošně nerozvolnily, a proto ani v prostředí klesajících klientských úrokových sazeb a rostoucích cen obytných nemovitostí nedocházelo k nárůstu systémových rizik. Toto formální zdůvodnění bylo v některých titulcích novinových článků často zjednodušeno tak, že vyvolávalo až dojem, že si „Češi berou hypotéky jako diví, a protože si je mohou dovolit pouze vysokopříjmoví, není třeba hypoteční trh regulovat“.
K tomuto zjednodušení na úvod jen dodejme, že poptávka po hypotečních úvěrech[2] nevykazuje nijak alarmující dynamiku (Graf 1), jak by se mohlo zdát z indexů vývoje cen některých bytů[3] či objemů sjednaných úvěrů.[4] ČNB ovlivňuje poptávku na hypotečním trhu prostřednictvím celé škály nástrojů a opatření, které přesahují rámec ukazatelů DTI a DSTI.[5] Pro nastavení těchto dvou ukazatelů přitom není zásadní absolutní výše příjmu žadatele o úvěr ani typ a cena pořizované nemovitosti či jejich vývoj.[6] Rozhodující je, zda jsou dlužníci schopni své dluhy bezpečně splácet, a tedy nedochází k jejich plošnému předlužování. Jak si v tomto blogu ukážeme, český hypoteční trh není doménou výhradně vysokopříjmových Čechů. Oni si „jen“ mohou dovolit vyšší splátky a úvěr, aniž by to přímo souviselo s tím, zda na úvěr financující „drahou“ nemovitost dosáhne středněpříjmový či nízkopříjmový jedinec.
Graf 1 – Index měsíčního počtu čistých nových úvěrů za 12/2024 až 6/2025
(index: prosinec = 100; osa x: měsíce v roce)
Poznámka: V prosinci 2024 bylo sjednáno 5 tisíc úvěrů.
(Otevřít celý graf v novém okně.)
V tomto blogu se po dvou letech[7] opět podíváme blíže na vývoj českého hypotečního trhu prostřednictvím vybraných charakteristik hypotečních úvěrů. Použijeme údaje za období od ledna 2024 do března 2025, ve kterém se hypoteční trh postupně zotavoval z historického minima dosaženého v roce 2023. Zaměříme se na dvě oblasti. Nejprve ukážeme, jaké horní hranice ukazatelů DSTI a DTI v daném období uplatňoval trh a s jakým profilem žadatelů byly sjednávány úvěry s jejich vyššími hodnotami. Dále se budeme věnovat cenám bytů financovaných hypotečním úvěrem, a to především u žadatelů s průměrným čistým příjmem – tedy skupiny, která bývá často v centru pozornosti analytiků i odborných diskusí.
Trh si nastavuje několik hranic úvěrových ukazatelů
Ve sledovaném období bylo sjednáno celkem 76,7 tis. čistých nových hypotečních úvěrů v celkovém objemu přibližně 283 mld. Kč (Graf 2). Drtivá většina byla sjednána s DSTI do hodnoty 60 %, která představovala jednu z pomyslných tržních horních hranic (Graf 2 vlevo). Výrazně se projevila tržní preference u hodnot 50 % a 55 %, přičemž maximální tržní hranice se formovala u hodnoty 70 %. Je patrné, že s rostoucím příjmem žadatelů o úvěr význam hranic 55 % a 60 % oslaboval. U ukazatele DTI můžeme pozorovat jen slabé tržní horní hranice kolem hodnot 8 a 9násobku čistého ročního příjmu (Graf 2 vpravo). Úvěry s DTI nad 8 tvořily okolo 10 % celkové produkce, zatímco nad 9 již jen zhruba 3 %. Kumulace úvěrů do nižších hodnot DTI přitom není v prostředí vyšších tržních sazeb až tak překvapivá. Vyšší sazby zvyšují měsíční splátky, které jsou ve vztahu k příjmu limitovány tržně nastavenou hranicí DSTI, což při daných příjmech zároveň omezuje dosažení vyšší úrovně úvěru, a tedy i DTI.
Graf 2 – Čisté nové hypoteční úvěry sjednané za 1/2024 až 3/2025
Poznámka: Ze vzorku jsou odstraněny odlehlé hodnoty.
(Otevřít celý graf 2a v novém okně.)
(Otevřít celý graf 2b v novém okně.)
S ohledem na provázanost obou ukazatelů a skutečnost, že podíl úvěrů překračujících vyšší limity je ve sledovaném vzorku vyšší, a tedy „zajímavější“ u ukazatele DSTI, se nyní zaměříme na úvěry s DSTI nad 50 % (Graf 3). Těch bylo sjednáno téměř 11 tisíc, což představuje přibližně 14 % celkového počtu úvěrů. U více než poloviny těchto úvěrů byl deklarován čistý měsíční příjem alespoň 85,5 tis. Kč spadající do kategorie vysokopříjmových, přičemž zhruba třetina byla sjednána s jednotlivci. Vyšší příjmové skupiny obecně čelí nižšímu riziku neschopnosti splácet i při vyšších měsíčních splátkách, protože jim i po odečtení základních životních nákladů zpravidla zůstane relativně vysoká absolutní částka disponibilního příjmu na pokrytí neočekávaných výdajů. Díky tomu si často mohou dovolit stále ještě relativně „bezpečně“ sjednat úvěr s DSTI nad 50 %. Úvěry s DSTI nad 60 % si však – až na specifické případy – nesjednávaly ani ony. Zároveň si malou část úvěrů s DSTI nad 50 % sjednali i jedinci s relativně nízkým příjmem, tj. do 38,4 tis. Kč měsíčně (cca 5 %). Tyto úvěry se vyznačovaly poměrně vysokým zajištěním, tj. častějším výskytem nízkého LTV (Graf 3), a především nízkou průměrnou výší (2,6 mil. Kč).
Graf 3 – Čisté nové hypoteční úvěry sjednané s DSTI nad 50 % dle výše úvěru
(v tis. ks; pravá osa: čisté měsíční příjmy v tis. Kč; období 1/2024 – 3/2025)
(Otevřít celý graf v novém okně.)
Na závěr první části ještě doplňme celkový pohled na ukazatel DSTI o stručnou regionální perspektivu. Napříč kraji byly patrné rozdíly ve výši sjednaných úvěrů i deklarovaných příjmů (Graf 4).[8] Bez ohledu na hodnotu DSTI se ve většině krajů[9] sjednávala naprostá většina úvěrů do výše 4 mil. Kč. Výjimku představoval Středočeský a Jihomoravský kraj, kde podíl těchto úvěrů dosáhl zhruba dvou třetin, a samozřejmě Praha, kde se na celkové krajské produkci podílely úvěry do výše 4 mil. Kč jen z jedné třetiny. V Praze činila průměrná výše úvěru 5,6 milionu Kč a byla doprovázena průměrným deklarovaným měsíčním příjmem ve výši 126 tisíc Kč. Průměrné DSTI zde dosahovalo hodnoty 40 %. Naproti tomu v Ústeckém kraji činila průměrná výše úvěru přibližně 2,7 milionu Kč, průměrný deklarovaný čistý příjem 70 tisíc Kč a průměrné DSTI nepřekročilo 35 %. Ve Středočeském a Jihomoravském kraji se průměrná hodnota DSTI dostala na 39, resp. 38 %, zatímco v ostatních krajích přibližně na 36 %. Nižší průměrná hodnota DSTI v některých regionech je přitom dána nejen nižší výší úvěrů, která často odráží nižší tržní ceny pořizovaných nemovitostí, ale také relativně signifikantním podílem (cca 10 %) žadatelů s vyššími příjmy a trvalým pobytem v Praze – platí zejména pro Liberecký a Ústecký kraj.
Graf 4 – Čisté nové hypoteční úvěry sjednané napříč jednotlivými kraji
(období 1/2024 – 3/2025)
Poznámka: Z důvodu dostupnosti dat graf zobrazuje zhruba dvě třetiny celého vzorku 1/2024 – 3/2025, zároveň byly z důvodu čitelnosti odstraněny i odlehlé hodnoty.
(Otevřít celý graf v novém okně.)
Žadatel o úvěr s příjmem na úrovni celorepublikového průměru dosáhl i na byt s nadprůměrnou tržní cenou
Ve druhé části blogu se budeme věnovat cenám bytů[10] financovaných úvěrem, přičemž zaměříme pozornost směrem ke skupině žadatelů o úvěr s průměrným příjmem. Ten se v roce 2024 pohyboval zhruba na úrovni 42 tisíc Kč, což odpovídá průměrnému čistému příjmu ekonomicky aktivního jedince v ČR.[11]
Hypotečním úvěrem bylo ve sledovaném období financováno pořízení bytů za ceny v rozpětí od 0,4 mil. Kč do 122 mil. Kč (Graf 5). Toto rozpětí se týkalo i Prahy, kde průměrná cena bytu pořizovaného na dluh dosáhla 8 mil. Kč, což byla nepřekvapivě nejvyšší úroveň ze všech sledovaných krajů (Graf 5 vlevo). S výrazným odstupem následovaly Jihomoravský a Středočeský kraj s průměrnou cenou 5 mil. Kč či Jihočeský, Plzeňský a Královehradecký kraj s úrovní okolo 4 mil. Kč. Na opačném konci cenového spektra se nacházely kraje Karlovarský a Ústecký, kde průměrná cena pořizovaného bytu činila zhruba 2,5 mil. Kč. Deklarovaný čistý měsíční příjem v žádosti o úvěr se pohyboval v rozmezí 12,6 tis. až 1 mil. Kč (agregátní průměr 89 tis. měsíčně), přičemž úvěry byly sjednávány spíše s více než jedním žadatelem (Graf 5 vpravo). Často šlo tedy o součet více čistých příjmů, primárně u vyšší deklarované úrovně. Výjimkou nebyly ani případy pořízení bytu v nižší cenové kategorii, kdy na danou výši úvěru potenciálně dosáhl i jen jeden žadatel. To mohlo souviset se spoluvlastnictvím pořizované nemovitosti zároveň zajišťující úvěr nebo i motivací žadatelů dosáhnout při vyšším deklarovaném příjmu na výhodnější úrokové podmínky.
Graf 5 – Kupní ceny bytů financovaných hypotečním úvěrem
(období 1/2024 – 3/2025)
Poznámka: Ze vzorku jsou odstraněny odlehlé hodnoty. „Všemi žadateli“ se myslí deklarovaný příjem na žádosti o hypoteční úvěr (součet příjmů všech žadatelů).
(Otevřít celý graf 5a v novém okně.)
(Otevřít celý graf 5b v novém okně.)
Úvěry sjednané s žadateli s průměrným čistým příjmem[12] tvořily přibližně desetinu celkové úvěrové produkce. Tito žadatelé byli, s výjimkou Prahy, rovnoměrně zastoupeni napříč všemi regiony a ve většině případů si pořizovali byty do ceny 4 mil. Kč, v polovině případů jako jednotlivci (Graf 6 vlevo). Ve 447 případech šlo o pořízení bytu s cenou převyšující 6 mil. Kč. Za pozornost stojí zejména to, že někteří z těchto žadatelů si pořizovali byty za relativně vysoké ceny při nízké výši úvěru, a tedy nízkém LTV (Graf 6 vpravo, pravý horní kvadrant). To naznačuje, že měli k dispozici další finanční zdroje – například z prodeje jiné nemovitosti nebo z úspor. Případná obměna vlastního bydlení (prodej a následný nákup bytu/domu, popř. prodej bytu a výstavba domu) přitom nemusí být až tak překvapivá, neboť dle šetření provedeného ČSÚ téměř 74 % českých domácností již nemovitost k bydlení vlastní a 21 % domácností má navíc i další nemovitost, kterou nevyužívá k vlastnímu bydlení.[13]
Graf 6 – Kupní ceny bytů pořizovaných na úvěr jednotlivci s průměrným čistým příjmem
(období 1/2024 – 3/2025)
Poznámka: Výběr hypotečních úvěrů, kde hlavní žadatel dosahoval čistého měsíčního příjmu 42 tis. Kč +/- 10 %. Šedá plocha grafu vpravo značí úvěry s LTV pod 50 %.
(Otevřít celý graf 6a v novém okně.)
(Otevřít celý graf 6b v novém okně.)
V krátkosti ještě pár slov k úvěrům financujícím pořízení „nejdražších“ bytů. Ty jsme pro Prahu označili jako byty s cenou od 10 milionů Kč, pro ostatní regiony pak od 6 milionů Kč. Ve sledovaném období tvořily úvěry financující tyto byty přibližně 4 % všech úvěrů – celkem šlo o zhruba 3 tisíce případů v celkovém objemu 20 miliard Kč. Napříč všemi regiony si je ve většině případů sjednávali dva a více žadatelů. V Praze byly tyto úvěry téměř výhradně sjednávány s deklarovaným čistým příjmem přesahujícím 85,5 tisíce Kč, tedy přibližně dva průměrné čisté příjmy, a téměř polovina těchto úvěrů vykazovala hodnotu LTV nad 70 % (Graf 7). V ostatních regionech byly tyto byty ve více než polovině případů financovány úvěry sjednanými s deklarovaným čistým příjmem pod hranicí 85,5 tis. Kč a s LTV pod 70 %, přičemž zhruba 30 % úvěrů mělo LTV dokonce pod 50 %.
Graf 7 – Hypoteční úvěry financující pořízení nejdražších bytů
(v ks; osa x: výše úvěru; pouze úvěry zajištěné kupovanou nemovitostí s hodnotou bytu nad 6 mil. Kč mimo Prahu, resp. nad 10 mil. Kč v Praze; období 1/2024 – 3/2025)
(Otevřít celý graf v novém okně.)
Na závěr
Hlavním cílem blogu bylo doplnit Zprávu o finanční stabilitě – jaro 2025[14] v souvislosti s ponecháním deaktivovaných úvěrových ukazatelů DSTI a DTI. Na základě doplňujících informací jsme ukázali, že i přes deaktivované ukazatele nedocházelo na hypotečním trhu k plošnému rozvolňování úvěrových standardů, když určité horní hranice si trh přirozeně nastavil sám. Dále pak, že vyšší hodnota DSTI byla sice častější u úvěrů s deklarovanými nadprůměrnými příjmy, ve většině případů však šlo o kombinaci příjmů více žadatelů. A přestože si někteří mohli vzhledem ke své příjmové situaci dovolit i vyšší zatížení, až na specifické případy se nesjednávaly úvěry s DSTI nad 60 %.
Vedlejším cílem blogu bylo upozornit na rozmanitost českého hypotečního trhu. Výše příjmu žadatelů sice zůstává důležitým faktorem pro pořízení nemovitostí, avšak neméně důležitou roli sehrávají i další faktory – zejména lokalita pořizované nemovitosti, počet žadatelů či jejich celková majetková situace. Ukazuje se, že i v cenově náročnějších lokalitách si nemovitosti na úvěr pořizují jednotlivci s průměrným příjmem. Český hypoteční trh tak rozhodně není výhradní doménou vysokopříjmových domácností. Ať už se hypotečním úvěrem řeší nelehká životní situace („Prosím tě, uvědom si, že tady se naše rodina prostě dusí.“), nebo převažují emoce („A jí se musí líbit zrovna jeho sklep!“), zůstává tento trh mozaikou nejrůznějších příběhů, v nichž výše příjmů nemusí hrát vždy tu hlavní roli.[15]
Poděkování za konzultace a grafickou stránku Jiřímu Gregorovi a Adamu Kučerovi.
[1] DSTI je výše splátky dluhu (tj. všech úvěrů) žadatele k jeho čistému měsíčnímu příjmu, DTI je výše dluhu k čistému ročnímu příjmu a LTV je výše úvěru k hodnotě zástavy.
[2] V celém blogovém příspěvku je definován hypoteční úvěr jako spotřebitelský úvěr zajištěný obytnou nemovitostí.
[3] Ceny nemovitostí, aneb jak se vyznat v záplavě dostupných čísel
[4] Viz např. Zpráva o finanční stabilitě – jaro 2025, Graf 1.10 na str. 7 a Graf 4.16 na str. 37.
[5] Viz např. Zpráva o finanční stabilitě – jaro 2025, Tab. 4.1 na str. 29 a Tab. 4.3 na str. 36, Souhrnné výsledky procesu přezkumu a vyhodnocení provedeného v roce 2024 nebo i Zpráva o měnové politice – jaro 2025.
[6] Na rozdíl od typu a ceny nemovitosti, která slouží k zajištění úvěru (tj. zástava nebo také hypotéka). Pořizovaná nemovitost může, ale nemusí být zástavou.
[7] Komu se poskytovaly hypoteční úvěry, které se nacházely na okraji distribuce?
[8] Z důvodu dostupnosti dat zahrnuje pohled z regionální perspektivy zhruba dvě třetiny celého vzorku 1/2024 – 3/2025.
[9] Má se na mysli umístění pořizované nemovitosti na úvěr nikoliv trvalý pobyt žadatelů o úvěr.
[10] Z důvodu srovnatelnosti nemovitostí z hlediska typu a výskytu byla další analýza zúžena „pouze“ na byty. Ze vzorku byly vynechány hypoteční úvěry financující rekonstrukce, pořízení pozemků a domů či jejich výstavbu.
[11] Jedná se o průměrný čistý příjem predikovaný pro rok 2024 na základě údajů ze Šetření příjmů a životních podmínek domácností (ČSÚ) a vývoje dle jarní prognózy (ZoMP – jaro 2025).
[12] Myslí se „pouze“ hlavní žadatel o úvěr s průměrným příjmem, nikoliv spolužadatel s průměrným příjmem.
[13] Viz Finanční situace domácností, str. 11, Tab. 4 Podíl domácností ČR podle vybraných druhů majetku.
[14] Zpráva o finanční stabilitě – jaro 2025.
[15] Citované věty jsou převzaté z českého filmu Kulový blesk z pera Ladislava Smoljaka a Zdeňka Svěráka.