ZPRÁVA O MĚNOVÉ POLITICE | JARO 2026 (box 3)
(autor: Eva Hromádková)
Vzhledem k dominantní roli hypoték na českém úvěrovém trhu probíhá důležitá část měnověpolitické transmise prostřednictvím vlivu úrokových sazeb na objem čistých nových úvěrů na bydlení. V posledních pěti letech ale v důsledku výraznějších změn základních úrokových sazeb ČNB nabyl na významu další kanál přenosu, a to vliv sazeb na výši splátek stávajících úvěrů, které jsou postupně refinancovány. Refinancováním se pro účely tohoto boxu rozumí jak změna úrokové sazby u stávající banky (neboli refixace), tak i refinancování úvěru u jiné než původní banky.
Této problematice se věnoval box ve Zprávě o měnové politice z léta 2023, který byl následně aktualizován formou blogového příspěvku.[1] Oba materiály upozorňovaly na období let 2025 až 2028, ve kterém se refinancuje značný objemu úvěrů poskytnutých v letech 2020 až 2022 za mimořádně nízkých úrokových sazeb s fixací 5–10 let. Zároveň byly v letech 2024 a 2025 poskytnuty rekordní objemy nových úvěrů, které budou vzhledem ke krátké délce fixace (maximálně 3 roky) refinancovány ve stejném období. Tento box hodnotí očekávaný objem tohoto refinancování a jeho dopad na strukturu výdajů domácností.
Základním zdrojem použitých dat je Šetření nově poskytnutých úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí (dále jen Šetření), které obsahuje informace o všech nových smlouvách bank vedoucích ke změně objemu úvěrů v ekonomice, tj. nových úvěrech včetně navýšení a úvěrech refinancovaných u jiné než původní banky.[2] Tyto individuální údaje jsou doplněny o tzv. ostatní nová ujednání, tj. refixace úrokové sazby v původní bance bez navýšení úvěru (Graf 1).[3] Ostatní nová ujednání dlouhodobě představovala kolem 30 % všech nových úvěrů. V současnosti se jejich podíl pohybuje okolo 46 %, a to navzdory stále vysokým objemům čistých nových úvěrů. Projevuje se tak postupný náběh vlny refixací a refinancování úvěrů poskytnutých v letech 2020 až 2022.
Graf 1 – Objemy celkových nových ujednání v roce 2025 převýšily úroveň z roku 2021, což je z velké části dáno vysokým podílem úvěrů refixovaných v původních bankách
objem celkových nových hypotečních ujednání v mld. Kč
Poznámka: V roce 2020 se do objemu ostatních nových ujednání promítlo tzv. moratorium – tj. smlouvy o dočasném pozastavení splátek.
Tuto vlnu v dalších dvou letech podpoří refinancování úvěrů z posledních dvou let. Z hlediska délky fixace úrokové sazby byla dle dat ze Šetření dlouhodobě nejvíce preferovanou variantou pětiletá fixace, která byla za období let 2016–2023 sjednána u 50 % objemu hypoték (Graf 2). Po prudkém růstu klientských úrokových sazeb v roce 2022 se průměrná doba fixace začala zkracovat, jelikož klienti se k vysoké sazbě nechtěli vázat na delší dobu. Přestože v posledních dvou letech měnověpolitické sazby výrazně poklesly, transmise do referenčních dlouhodobých sazeb IRS a následně do klientských sazeb úvěrů s delší fixací byla podstatně nižší. V důsledku toho mělo v roce 2025 celkem 94 % sjednaných úvěrů fixaci na tři roky nebo kratší období.
Graf 2 – Klienti v posledních dvou letech přešli k výrazně kratším délkám fixace, nejčastější fixací je tříletá
podíl nových úvěrů dle doby fixace, v %
Poznámka: V grafu je zobrazeno šest fixací s největším objemem sjednaných hypoték. Zbytek fixací představuje v současnosti 2 % všech ujednání.
Graf 3 znázorňuje předpokládané načasování budoucího refinancování podle roku poskytnutí úvěru. V roce 2026 bude fixace končit především u úvěrů poskytnutých v roce 2021, přičemž celková zůstatková hodnota jistin dosáhne přibližně 470 mld. Kč, průměrná stávající úroková sazba činí 3,2 % (Graf 4). Největší objem refinancovaných úvěrů se však očekává v následujících dvou letech. V roce 2027 by mělo jít zhruba o 530 mld. Kč a v roce 2028 o nejméně 600 mld. Kč, přičemž průměrná stávající úroková sazba u těchto úvěrů dosahuje 4,3 %. Dopad do výše měsíčních splátek bude proto ve významné míře záviset na předpokladech o dalším vývoji úrokových sazeb. Pro aktuální kvantifikaci je predikovaná klientská úroková sazba u refinancovaných hypoték navázaná na výhled tříleté sazby IRS, která v současnosti představuje nejčastější referenční sazbu pro fixaci hypotečních úvěrů. Tento výhled je přitom konzistentní s aktuální prognózou ČNB, která pro letošní rok implikuje nárůst krátkodobých tržních úrokových sazeb ve druhém čtvrtletí.
Graf 3 – Objem stávajících úvěrů k refinancování bude dosahovat maxima v letech 2026 až 2028
objem úvěrů k refinancování v mld. Kč, dle roku poskytnutí
Graf 4 – V letech 2027 a 2028 budou refinancovány úvěry se stávající úrokovou sazbou těsně pod úrovní sazeb aktuálně nabízených na trhu
průměrná úroková sazba, v %, váženo objemy hypoték
Poznámka: Čárkovaně jsou vyznačeny intervaly, do kterých spadá 90 % pozorovaných úvěrů.
Celkové makroekonomické dopady refinancování zůstávají omezené. V roce 2026 činí odhadovaný kumulativní dopad[4] do výdajů domácností na splácení dluhu přibližně 2 mld. Kč, přičemž objem navýšených splátek bude v průběhu roku postupně odeznívat. Pro domácnosti s hypotečním úvěrem to znamená přibližně 15% zvýšení splátky, v průměru asi o 1900 Kč měsíčně. V letech 2027 a 2028 jsou odhady příznivější: kumulativní dopad změny splátek u refinancovaných úvěrů činí přibližně 170 mil. Kč, respektive 60 mil. Kč, což odpovídá navýšení splátky zhruba o 4 %, respektive 3 %.
Odhadovaný makroekonomický dopad v těchto dvou letech je tak nízký zejména proto, že tyto úvěry byly sjednány v průměru za sazby pouze o 0,2 procentního bodu nižší než ty, které jsou na trhu nabízeny nyní (Graf 4). Pokud by se ale referenční a následně klientské sazby držely v příštích třech letech na úrovni například o 1 procentní bod vyšší, než byla úroveň z prosince 2025, kumulativní dopad změn splátek by v roce 2027 činil 2,6 mld. Kč (navýšení 2300 Kč na jedné splátce) a v roce 2028 až 3 mld. Kč (navýšení 2800 Kč na jedné splátce). Pro individuální domácnosti to může představovat zvýšenou zátěž, z makroekonomického pohledu je však tento dopad malý.
[1] Blíže viz box Refixace a refinancování hypoték a jejich dopady do výdajů domácností, ZoMP léto 2023, a čnBlog Refixace a refinancování hypoték – nové odhady dopadů do výdajů domácností, květen 2025.
[2] Šetření s čtvrtletní frekvencí provádí sekce finanční stability ČNB; zahrnuje cca 1 milion úvěrů poskytnutých v období od července 2015 do prosince 2025. Do vzorku nejsou zahrnuty hypoteční úvěry, které byly poskytnuty před rokem 2015 a do současné doby nebyly refinancovány (tj. s dobou fixace delší než 8 let). Charakter dat předurčil analytický přístup – jelikož není k dispozici informace o parametrech současného stavu úvěrů, je nutné sledovat tok nových hypotečních ujednání v čase a odhadnout moment jejich refinancování dle doby fixace.
[3] Pro účely této analýzy jsou využity informace o celkových objemech a průměrných úrokových sazbách ostatních nových ujednání ze statistiky obchodních bank, zatímco struktura fixací a splatností je aproximována s využitím individuálních dat ze Šetření pro kategorii úvěrů refinancovaných v jiných bankách.
[4] Změna výdajů se do celkového součtu promítá počínaje měsícem refinancování. Například u hypoték refinancovaných v prosinci se do sumy zahrne pouze jedna měsíční splátka, zatímco u hypoték refinancovaných v lednu se zahrne dvanáct měsíčních splátek.