Vývoj investic do bydlení v průběhu hospodářského cyklu

V uplynulém období prošel český realitní trh stejně jako celá česká ekonomika bouřlivým vývojem. Realitní trh se však nevyvíjel zcela souběžně s celkovým hospodářským cyklem (Graf 1), neboť na něj působila celá řada specifických legislativních, demografických a jiných faktorů.

Zlomovým bodem přechodu realitního trhu na tržní ekonomiku bylo přijetí dvou klíčových zákonů, a to zákona o vlastnictví bytů č.72/1994 Sb. a zákona o hypotékách č.84/1995 Sb., které vytvořily nezbytné výchozí podmínky pro efektivní nastartování realitního trhu. V návaznosti na celkový hospodářský vývoj, zejména na vývoj příjmů obyvatelstva, se postupně zvyšovaly i investice do obydlí (především do vlastnického bydlení v Praze, která představuje zhruba ¾ rezidenčního trhu ČR). K dynamickému růstu poptávky po bydlení přispěly i demografické charakteristiky, zejména vysoký počet obyvatel mezi 25. a 40. rokem života, kteří si pořizují vlastní bydlení (v letech 2002-2007 přicházela na realitní trh poprvé početná generace narozená v 70. letech), ale i postupná změna životního stylu (např. zvyšující se míra rozvodovosti a zakládání jednočlenných domácností). Dalším významným prvkem byl proces deregulace nájemného. Mimořádně silným faktorem byla i očekávání v souvislosti se vstupem do EU a později očekávání stimulovaná změnou sazby DPH na stavební práce, které byly příčinou výrazného vzestupu a následného poklesu cen i investic do obydlí v předchozích letech.

Vliv tohoto posledně jmenovaného faktoru lze dokumentovat indikátory bytové výstavby (Graf 2). Po útlumu bytové výstavby v první polovině 90. let vlivem ukončení státních dotací do bytové výstavby a nepříznivého demografického vývoje nastal dynamický růst počtu zahájených i dokončených bytů. Nejvyšší přírůstky počtu zahájených bytů v roce 2002 a poté dokončených bytů v roce 2004, které nastaly v důsledku vysoké poptávky stimulované očekáváním zvýšeného cenového růstu rezidenčních nemovitostí jak u domácností, tak u developerů, se promítly do výrazného zvýšení investic do obydlí v roce 2004. Po krátkém období zklidňování realitního trhu bylo zhruba od poloviny roku 2006 nastartováno období tažené zvýšenou poptávkou po bydlení. Mimořádně vysoká poptávka po rezidenčních nemovitostech se v roce 2007 promítla do historicky nejvyššího meziročního přírůstku počtu dokončených bytů (38 %) i přírůstku investic do obydlí (průměrně čtvrtletně více než 30 %) financovaných rostoucím objemem hypotečních úvěrů. „Předzásobení“ z roku 2007 se v roce 2008 projevilo poklesem počtu zahájených i dokončených bytů i historicky nejhlubšími čtvrtletními poklesy investic do obydlí. Důvodem těchto extrémních výkyvů byl souběh cyklických faktorů, především vysokého růstu příjmů domácností, nízké nezaměstnanosti a nízkých úrokových sazeb na hypoteční úvěry, a mimořádného faktoru, tj. zvýšení sazby DPH na stavební práce s účinností od roku 2008, a s tím spojená očekávání výraznějšího cenového růstu rezidenčních nemovitostí.

Globální finanční a ekonomická krize z podzimu 2008 zasáhla český realitní trh v průběhu roku 2009 poklesem poptávky po rezidenčních nemovitostech v průměru o cca 30 %, v některých segmentech trhu až o 50 %. Důvodem je především celkový hospodářský vývoj včetně rostoucí míry nezaměstnanosti a s ním spojené nejistoty ohledně schopnosti domácností splácet hypoteční úvěry, které se navíc staly pro domácnosti hůře dostupnými z důvodu zvýšené opatrnosti bank při poskytování nových hypotečních úvěrů. Kromě toho domácnosti odkládají koupi rezidenčních nemovitostí z důvodu očekávání dalšího cenového poklesu a nedůvěry v dokončení projektu developerem. Vlivem poklesu poptávky dochází ke snižování počtu zahájených bytů i investic do obydlí (Graf 2). Vývoj poptávky po rezidenčních nemovitostech koresponduje s cenovým vývojem vyjádřeným cenami převodů (realizovanými cenami), resp. nabídkovými cenami (Graf 3).

Realitní odborníci ve svých nejnovějších prognózách dalšího vývoje podmiňují oživení na realitním trhu nastartováním příznivého makroekonomického vývoje. Většina odborníků se domnívá, že letošní pozastavení výstavby většiny nových developerských projektů a částečné odložení poptávky domácností po rezidenčních nemovitostech vyústí v roce 2010 (případně dalších letech) do růstu poptávky, který by spolu s nabídkou omezenou na doprodej nových bytů z předešlých let mohl vést k mírnému růstu cen rezidenčních nemovitostí v závislosti na lokalitě a kvalitě projektu. Za první signál obratu ve vývoji realitního trhu je možno považovat mírný růst nabídkových cen bytů zaznamenaný ve třetím čtvrtletí 2009 mimo Prahu, která se zřejmě k růstovému trendu připojí později.

Vzhledem k tomu, že v dlouhodobém horizontu je vývoj na českém realitním trhu ovlivňován konvergenčním charakterem české ekonomiky, resp. „doháněním“ kvantitativních i kvalitativních ukazatelů rezidenčního trhu (např. zvyšováním podílu úvěrů domácností na HDP a zvětšováním obytné plochy na obyvatele), má trh nového bydlení a investice do vlastnického bydlení stále velký růstový potenciál do budoucna.