Úvěry související s realitním trhem v současné fázi hospodářského cyklu
Trh s nemovitostmi velmi úzce souvisí s vývojem úvěrů na bydlení, úvěrů podnikům zabývajících se činnostmi v oblasti nemovitostí (developerům) a částečně i ve stavebnictví. Tento box proto analyzuje význam uvedených segmentů na celkových úvěrech. Širší pohled je relevantní zejména s ohledem na stále slabý trh s nemovitostmi odrážející se v přetrvávajícím poklesu cen rezidenčních i komerčních nemovitostí (část III.5.7).
K růstu úvěrů realitnímu trhu přispívaly v letech 2004 až 2009 dvěma třetinami úvěry na bydlení. Příspěvek úvěrů developerům činil jednu třetinu, v sektoru stavebnictví byl okrajový1. Na zpomalení růstu úvěrů realitnímu trhu se přitom od roku 2008 podílely všechny uvedené segmenty. To bylo ovlivněno snížením poptávky po úvěrech ze strany domácností a firem, ale i zpřísněním úvěrových podmínek ze strany bank. Aktuálně se meziroční růst úvěrů realitnímu trhu pohybuje okolo 7 %. Kladný příspěvek úvěrů na bydlení stále klesá, je však jednoznačně nejvyšší ze všech uvedených složek. Příspěvek úvěrů developerům se nepatrně zvyšuje, v sektoru stavebnictví je okrajový (Graf 1).
Graf 1 (Box) Struktura úvěrů realitnímu trhu
Růst úvěrů spojených s realitním trhem během krize výrazně zpomalil
(příspěvky v procentních bodech, meziroční změny v %)
Úvěry realitnímu trhu se významně podílejí na růstu celkových úvěrů poskytnutých do ekonomiky. V roce 2008, kdy bylo dosaženo vrcholu úvěrového cyklu, tyto úvěry přispívaly 16 procentními body k téměř 30% růstu celkových úvěrů. Příspěvky ostatních odvětví byly méně významné, přičemž zde došlo po prohloubení globální finanční a ekonomické krize k propadu celkových úvěrů. V roce 2010 kladný příspěvek úvěrů realitnímu trhu stagnuje (pouze tento segment vykazuje kladný příspěvek), záporné příspěvky úvěrů ostatním odvětvím se většinou zmírňují (Graf 2).
Graf 2 (Box) Význam úvěrů realitnímu trhu v celkových úvěrech
Úvěry realitnímu trhu mají klíčový příspěvek k růstu celkových úvěrů
(příspěvky v procentních bodech, meziroční změny v %)
Meziroční tempa růstu úvěrů poskytnutých podnikům na činnosti související s trhem nemovitostí ukazují, že v roce 2010 se zastavil pokles úvěrů developerům, zatímco propad úvěrů do stavebnictví pokračuje (Graf 3). Hrubá přidaná hodnota u developerů přitom stagnuje a známky jejího případného oživování jsou velmi slabé, zatímco ve stavebnictví přidaná hodnota dále klesá. Indikátor důvěry ve stavebnictví se stále snižuje, pokles stavební produkce a nových zakázek však slábne. Pokračování nepříznivého vývoje v obou segmentech ukazují i jejich problémy se splácením úvěrů, byť ve stavebnictví ve výrazně větším měřítku. Podíl úvěrů se selháním na celkových úvěrech se zvýšil ve stavebnictví na 14 %, resp. u developerů na 6 % (ze 6 %, resp. 1 % v roce 2007).
Graf 3 (Box) Úvěry a hrubá přidaná hodnota podniků realitního trhu
Úvěry developerům v souladu s jejich hrubou přidanou hodnotou stagnují, zatímco u stavebnictví dále klesají
(meziroční změny v %)
U nových úvěrů domácnostem na bydlení dochází v roce 2010 na rozdíl od stavů úvěrů ke zmírňování jejich poklesu, přičemž v segmentu velkých bank již tyto úvěry rostou. Zvyšují se nové úvěry s fixací sazby od jednoho roku do pěti let při přetrvávajícím poklesu nových úvěrů s ostatními fixacemi sazeb (Graf 4). Podíl nových úvěrů s fixací sazby od jednoho roku do pěti let na celkových nových úvěrech na bydlení se tak zvýšil na 51 %, v posledních měsících rovněž nepatrně vzrostl podíl úvěrů s fixací sazby do jednoho roku na 17 % (dle Hypoindexu poměr úvěrů s variabilní sazbou činí 4 %). Naopak podíl nových úvěrů s delšími fixacemi klesá. To je ovlivňováno snižováním sazeb, které bylo nejvýraznější právě u úvěrů s fixacemi do pěti let.
Graf 4 (Box) Úvěry na bydlení dle fixace úrokové sazby
Úvěry na bydlení s fixací sazby od jednoho roku do pěti let rostou
(nové obchody, meziroční změny v %)
Zatímco úrokové sazby a klientské rizikové prémie v poslední době klesají, poměr úvěrů k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV) přetrvává od počátku roku 2009 na úrovni 56 %. Banky tudíž celkově uvolňují úrokové podmínky úvěrů na bydlení, zatímco neúrokové podmínky se viditelně nemění. Nejnižší sazby z nových úvěrů na bydlení jsou u velkých bank, aktuálně však dochází k zastavování jejich poklesu (Graf 5).
Graf 5 (Box) Úrokové sazby z úvěrů na bydlení dle skupin bank
Úrokové sazby klesaly především u velkých a středních bank
(nové obchody, v %)
Lze tedy shrnout, že po propuknutí globální finanční a ekonomické krize byl vývoj úvěrů realitnímu trhu ovlivněn negativně, a to velmi záhy a ve značné intenzitě. Banky začaly přistupovat k úvěrům developerům velmi obezřetně kvůli typicky nízkému podílu vlastních zdrojů investovanému developery do jejich projektů. Menší a střední banky současně čelily přechodnému nedostatku zdrojů po nárůstu napětí na finančních trzích. Na straně hypoték začala postupně dominovat nižší poptávka po úvěrech v důsledku obezřetnějšího přístupu domácností k zadlužování v podmínkách sílící ekonomické recese. Zpomalování růstu úvěrů realitnímu trhu však již v roce 2010 pravděpodobně dosáhlo svého dna. Aktuálně úvěry developerům stagnují a zmírňuje se pokles nových úvěrů na bydlení. Úvěrový trh s bydlením je nicméně stále relativně slabý, což je v souladu s jen pozvolným zotavováním trhu práce a s přetrvávajícím poklesem nabídkových i realizačních cen bytů. Teprve výraznější oživení úvěrů na bydlení společně s obnovením růstu úvěrů developerům a stavebnictví by mohlo podpořit zrychlení dynamiky celkových úvěrů. Růst úvěrů by měl ale být s ohledem na očekávaný nižší hospodářský růst oproti minulosti umírněnější.
1 Úvěry poskytnuté stavebnictví navíc souvisí s realitním trhem jen ze 64 %, zbývající část úvěrů jsou úvěry do inženýrského stavitelství apod.