Praktické postupy pro implementaci změn v Doporučení ČNB k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení

25. 3. 2026

Úvod

Bankovní rada ČNB na svém jednání dne 27. 11. 2025 rozhodla o úpravě Doporučení ČNB k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení (pdf, 367 kB). Součástí úprav jsou i Doporučení D (Poskytování spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí ke koupi obytné nemovitosti za účelem investice) a Doporučení E (Poskytování spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí ke koupi třetí a každé další obytné nemovitosti), u nichž mohou vyvstávat otázky ohledně praktické implementace ze strany poskytovatelů těchto úvěrů.

ČNB proto v tomto dokumentu blíže vysvětluje jednotlivé úpravy v Doporučeních D a E a popisuje praktické postupy pro jejich implementaci. Definice pojmů v tomto dokumentu odpovídají definicím v uvedeném doporučení, v zákoně č. 6/1993 Sb., o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů a v zákoně č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění pozdějších předpisů, není-li uvedeno jinak.

Úvěry podléhající nově upraveným Doporučením D a E

Vyhodnocení podléhají všechny spotřebitelské úvěry zajištěné obytnou nemovitostí, které jsou poskytnuty ke koupi obytné nemovitosti počínaje 1. dubnem 2026. U těchto úvěrů je nutné ověřit splnění podmínek Doporučení D a E, a případně uplatnit horní hranice LTV a DTI.

V případě koupě třetí a každé další obytné nemovitosti není rozhodující účel koupě (vlastní bydlení či jiný), ale počet již vlastněných nemovitostí.

Ověření splnění podmínek dle Doporučení D a E a případné uplatnění příslušné hranice se použije i pro:

• úvěry zajištěné obytnou nemovitostí ke koupi obytné nemovitosti ve výstavbě,
• úvěry zajištěné obytnou nemovitostí ke koupi obytné nemovitosti s následnou rekonstrukcí,
• úvěry zajištěné obytnou nemovitostí k pořízení družstevního podílu v bytovém družstvu,
• úvěry zajištěné obytnou nemovitostí k budoucí koupi obytné nemovitosti v rámci developerského projektu,
• refinancování či refixace úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí s navýšením celkové výše spotřebitelského úvěru,
• převzetí dluhu zajištěného obytnou nemovitostí.

Pod nově upravená Doporučení D a E naopak nespadají:

• refinancování či refixace úvěru bez navýšení,
• úvěry na koupi pozemku bez následné výstavby (případný budoucí úvěr na výstavbu je irelevantní),
• úvěry určené výhradně na výstavbu či rekonstrukci.

Do počtu vlastněných obytných nemovitostí se započítává následující nemovitost

Započítávají se všechny obytné nemovitosti v ČR i v zahraničí, včetně družstevních podílů v bytových družstvech.

• Počet vlastněných obytných nemovitostí v ČR by měl být ověřen v katastru nemovitostí; pouhé prohlášení žadatele obecně není dostačující. Toto ověření není třeba u žadatelů, kteří deklarují investiční záměr (Doporučení D se na ně uplatní) či vlastnictví dvou a více nemovitostí (pořizovaná nemovitost je již třetí a Doporučení E se na ně uplatní). Ověření není nutné ani u úvěrů splňujících parametry Doporučení D a E (tj. LTV do 70 % a DTI do 7).
• U zahraničních obytných nemovitostí a družstevních podílů, které nelze ověřit v katastru, dokládá jejich počet (či absenci) žadatel prohlášením.

Není rozhodující způsob využití vlastněných obytných nemovitostí (vlastní bydlení, pronájem, rekreace aj.) ani financování nemovitostí; počet stávajících úvěrů žadatele není pro účely Doporučení D a E relevantní.

Poskytovatel může při ověřování počtu obytných nemovitostí zohlednit jejich reálnou podstatu, zejména v těchto případech:

• pokud je v katastru evidováno více obytných nemovitostí, které fakticky tvoří jeden celek pro bydlení jedné domácnosti, lze je považovat za jednu nemovitost,
• pokud je nemovitost využívána k rekreaci a zjevně nevyhovuje trvalému bydlení (chybí celoroční přívod vody, elektřiny nebo řešení odpadních vod).

Stejně tak lze nezapočítat obytnou nemovitost, která je prokazatelně určena k prodeji. Pouhé tvrzení klienta nebo návrh smlouvy však nepostačuje. Rozhodující je až doložení podepsané smlouvy (kupní či o smlouvě budoucí), která prodej závazně dokládá.

Naopak pokud je v katastru nemovitostí vedena nemovitost jako jedna jednotka, která však slouží k bydlení více domácností (např. bytový dům), považuje se za více jednotek; další pořizovaná obytná nemovitost je pak vždy třetí a další.

Zahrnutí obytné nemovitosti s více majiteli

Pokud žadatel vlastní alespoň 50% podíl na obytné nemovitosti, započítává se tato nemovitost jako jedna vlastněná; totéž platí pro společné jmění (dále jen „SJ“). Podíly se nesčítají – každá obytná nemovitost s podílem alespoň 50 % se počítá samostatně. Vlastnictví dvou takových podílů tedy znamená vlastnictví dvou obytných nemovitostí a při pořízení další se uplatní příslušné Doporučení E.

Postup v případě více žadatelů o úvěr

U více žadatelů nabývajících kupovanou obytnou nemovitost se počet jimi vlastněných obytných nemovitostí posuzuje u každého zvlášť a pro vyhodnocení se použije nejvyšší zjištěná hodnota.

Výjimky pro stanovení horních hranic LTV, DTI a DSTI

Na Doporučení D a E se nevztahuje 5% objem výjimek platný pro stanovení horních hranic LTV, DTI a DSTI podle § 45a odst. 1 zákona o ČNB.

Příslušné pasáže Doporučení jsou ve znění …aby úvěrový ukazatel LTV/DTI žádného nově poskytnutého spotřebitelského úvěru …, což znamená, že výjimky zde nejsou stanoveny.