K povaze některých závazků zahrnujících uvolnění kapitálu prodejem nemovitosti spotřebitele s právem spotřebitele následně nemovitost užívat a za určitých podmínek nabýt zpět do vlastnictví
Cíl stanoviska
V tomto stanovisku poskytuje ČNB odpověď na otázky
- zda se za uvolnění kapitálu prodejem nemovitosti ve smyslu definovaném ve stanovisku ČNB Jaký je základní právní rámec pro podnikatelské poskytování zpětné hypotéky a obdobných produktů spotřebitelům? (dále jen „Stanovisko ČNB ke zpětným hypotékám“)[1] považuje i uvolnění kapitálu prodejem nemovitosti s modifikacemi v podobě sjednaného práva k užívání nemovitosti spotřebitelem a sjednané možnosti zpětného nabytí vlastnického práva k nemovitosti za předem sjednaných podmínek;
- jaká je povaha a důsledky činnosti, při které poptávaný spotřebitelský úvěr ze strany určitého poskytovatele spotřebitelského úvěru poskytnut není, například z důvodu negativního výsledku posouzení úvěruschopnosti spotřebitele, ale poskytovatel spotřebitelského úvěru přesto spotřebitele následně financuje (sám nebo prostřednictvím třetí osoby) odkupem nemovitosti od spotřebitele zahrnujícím přenechání nemovitosti k užívání spotřebiteli a právo spotřebitele za určitých podmínek nabýt zpět vlastnictví k nemovitosti.
Shrnutí stanoviska
- Uvolnění kapitálu prodejem nemovitosti uvedené ve Stanovisku ČNB ke zpětným hypotékám se vyznačuje definitivností prodeje nemovitosti. Stanovisko ČNB ke zpětným hypotékám se nevztahuje na uvolnění kapitálu prodejem nemovitosti, které zahrnuje možnost zpětného nabytí nemovitosti; takový způsob uvolnění kapitálu vyžaduje posouzení povahy závazků z pohledu možné působnosti ZSÚ.
- V případech, kdy poptávaný spotřebitelský úvěr nejprve není poskytovatelem spotřebitelského úvěru poskytnut, například z důvodu negativního výsledku posouzení úvěruschopnosti spotřebitele, ale poskytovatel spotřebitelského úvěru přesto spotřebitele následně financuje (sám nebo prostřednictvím třetí osoby) odkupem jeho nemovitosti zahrnujícím právo spotřebitele k užívání této nemovitosti a právo nabýt nemovitost zpět do vlastnictví, by mohlo jít o poskytování spotřebitelského úvěru podle ZSÚ. V takovém případě by se zároveň mohlo jednat o nedovolenou formu zajištění spotřebitelského úvěru.
Pokud poskytovatel spotřebitelského úvěru nefinancuje odkupem nemovitosti spotřebitele sám, ale tuto možnost nabídne třetí straně, mohlo by se v závislosti na okolnostech jednat z jeho strany o zprostředkování spotřebitelského úvěru podle ZSÚ.
Poskytovatel spotřebitelského úvěru i třetí strana by v rámci takového jednání mohli porušovat ZSÚ, případně i jiné právní předpisy.
Odůvodnění
- K uvolnění kapitálu prodejem podle Stanoviska ČNB ke zpětným hypotékám a jeho modifikacím
Stanovisko ČNB ke zpětným hypotékám popisuje uvolnění kapitálu prodejem nemovitosti tak, že „[v] nejjednodušší podobě […] jde o prodej nemovitosti s tím, že je původnímu vlastníku umožněno nadále ji užívat. Poskytovatel zaplatí spotřebiteli kupní cenu za nemovitosti buď jednorázově, nebo v pravidelných platbách, přičemž tato cena bude zpravidla podstatně nižší než aktuální tržní cena dané nemovitosti. Pokud je tento model provozován podnikatelským způsobem, postačí pro něj získat živnostenské oprávnění. Tento druh uvolnění kapitálu nepodléhá dohledu ČNB.“
Ve Stanovisku ČNB ke zpětným hypotékám se uvolnění kapitálu prodejem, které nepodléhá dohledu ČNB, definuje jako prodej nemovitosti, který je definitivní, přičemž původní vlastník „má ale právo ji i nadále užívat“. Ve Stanovisku ČNB ke zpětným hypotékám nebyly uvažovány žádné modifikace například v podobě pouze dočasného převodu vlastnictví nemovitosti.
Povaha každého závazku, který by se odchyloval od uvolnění kapitálu prodejem v pojetí Stanoviska ČNB ke zpětným hypotékám, je k individuálnímu posouzení, a to podle ZSÚ nebo jiného relevantního právního předpisu.
- K povaze a důsledkům činnosti, při které poskytovatel spotřebitelského úvěru poptávaný spotřebitelský úvěr neposkytne, například z důvodu negativního výsledku posouzení úvěruschopnosti spotřebitele, ale přesto spotřebitele následně financuje (sám nebo prostřednictvím třetí osoby) odkupem jeho nemovitosti zahrnujícím právo spotřebitele k užívání této nemovitosti a právo nabýt nemovitost zpět do vlastnictví
Pokud jde o právní rámec poskytování spotřebitelského úvěru v plné působnosti ZSÚ, poskytovatel spotřebitelského úvěru smí podle § 86 ZSÚ poskytnout spotřebitelský úvěr „jen tehdy, pokud z výsledku posouzení úvěruschopnosti spotřebitele vyplývá, že nejsou důvodné pochybnosti o schopnosti spotřebitele spotřebitelský úvěr splácet“. Tato povinnost je projevem principu zodpovědného úvěrování a posílení ochrany spotřebitele před praktikami vyskytujícími se na úvěrovém trhu, kdy jsou úvěry poskytovány nikoli s cílem jejich splacení, nýbrž s cílem dosáhnout zisku realizací zajištění poskytnutého spotřebitelem.[2] Podle § 86 odst. 2 ZSÚ lze v rámci posuzování úvěruschopnosti spotřebitele počítat i s plánovaným prodejem nemovitého majetku spotřebitele, ale toliko pro účely splacení úvěru, nikoliv pro účely zajištění úvěru tak, aby byl úvěr spotřebiteli vůbec poskytnut.
Ohledně zajištění úvěru nemovitým majetkem spotřebitele totiž podle § 113 odst. 2 ZSÚ platí, že „je-li k zajištění spotřebitelského úvěru užita nemovitá věc nebo věcné právo k nemovité věci, může mít toto zajištění pouze formu zástavního práva; k jiným ujednáním, jejichž účelem je zajištění spotřebitelského úvěru, se nepřihlíží“. Tímto ZSÚ vylučuje například zajišťovací převod vlastnického práva k nemovitosti při uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru nebo v průběhu závazku z ní.
Poskytnutí spotřebitelského úvěru, při jehož sjednání nebo v jehož průběhu se za účelem zajištění pohledávky ze smlouvy o spotřebitelském úvěru převádí vlastnické právo k nemovitosti, by bylo v rozporu se ZSÚ. Právě před takovými praktikami má ZSÚ spotřebitele chránit.
Co do jednání poskytovatele spotřebitelského úvěru vůči spotřebiteli, jehož žádost o spotřebitelský úvěr poskytovatel spotřebitelského úvěru odmítl, zejména v případech, kdy tak učinil, protože spotřebitele vyhodnotil jako neschopného poptávaný úvěr splatit, a přesto spotřebitele prokazatelně financoval (sám nebo skrze třetí osobu) odkupem jeho nemovitosti, by bylo k posouzení, zda tento poskytovatel spotřebitelského úvěru jednal v souladu se ZSÚ (v případě, že by poskytnutí peněžních prostředků formou odkupu nemovitosti od spotřebitele mělo povahu spotřebitelského úvěru v plné působnosti ZSÚ). Vedle toho by podle okolností z jeho strany mohla v úvahu připadat i porušení jiných právních předpisů, například zákazu nekalých obchodních praktik podle § 4 a násl. ZOS. Obdobně by byly k posouzení postupy třetí osoby.
Pokud jde o povahu samotného závazku o prodeji nemovitosti s uvolněním peněžních prostředků spotřebiteli zahrnujícího přenechání nemovitosti k užívání spotřebiteli a právo spotřebitele za určitých podmínek nabýt zpět vlastnictví k nemovitosti, pak platí, že smlouva o prodeji nemovitosti, smlouva o následném zpětném prodeji nemovitosti spotřebiteli ani smlouva o užívání nejsou za běžných okolností samy o sobě spotřebitelským úvěrem, popř. spotřebitelským úvěrem v plné působnosti ZSÚ. Vždy je však třeba posuzovat konkrétní smluvní vztah (soubor konkrétních smluvních vztahů). Bude vždy záležet nejen na formálně právním posouzení těchto vztahů, ale i na jejich ekonomické podstatě, zejména jde-li o poskytnutí peněžních prostředků (v jakékoliv formě) spotřebiteli a závazek spotřebitele k jejich následnému splácení. Ostatně i podle § 555 OZ platí, že právní jednání se posuzuje podle svého obsahu a má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.
Pokud tedy před uzavřením předmětných závazků se spotřebiteli stojí skutečnost, že spotřebitelé poptávali od určitého poskytovatele spotřebitelského úvěru spotřebitelský úvěr, který jim ale poskytnut nebyl, zejména v případech, kdy tento poskytovatel spotřebitelského úvěru žádosti spotřebitelů odmítnul, protože je vyhodnotil jako neschopné poptávané úvěry splatit, a peněžní prostředky jsou jim následně uvolněny (přímo poskytovatelem spotřebitelského úvěru nebo prostřednictvím třetí osoby) formou odkupu jejich nemovitosti, kterou spotřebitelé smí nadále užívat a po splnění daných podmínek nabýt nemovitosti zpět do vlastnictví, pak tyto okolnosti mohou nasvědčovat tomu, že předmětem závazků nemělo být užívání nemovitostí, ale naopak poskytnutí peněžních prostředků spotřebitelům výměnou za dočasný převod vlastnictví jejich nemovitosti, a tato činnost by mohla být posouzena jako faktické poskytování spotřebitelského úvěru ve smyslu ZSÚ. V takovém případě, který by byl posouzen jako faktické poskytnutí spotřebitelského úvěru ve smyslu ZSÚ, by dočasný odkup spotřebitelovy nemovitosti mohl představovat nedovolenou formu zajištění spotřebitelského úvěru (v rozporu s § 113 odst. 2 ZSÚ).
Popsané jednání poskytovatele spotřebitelského úvěru a případně třetí osoby, která by odkupovala nemovitosti od spotřebitelů, by tudíž mohlo být posouzeno jako neoprávněné poskytování a případně zprostředkování spotřebitelského úvěru v rozporu s § 7 nebo § 16 ZSÚ. Vždy ale bude záležet na konkrétních okolnostech daného případu.
---------
[1] Zveřejněné dne 26. 3. 2020.
[2] Srov. důvodovou zprávu k § 86 ZSÚ: „Stanoví se najisto, že věřitel smí poskytnout spotřebiteli spotřebitelský úvěr jen tehdy, pokud z výsledku posouzení úvěruschopnosti vyplývá, že nejsou důvodné pochybnosti o schopnosti spotřebitele spotřebitelský úvěr splácet. Jedná se o posílení principu zodpovědného úvěrování a posílení ochrany spotřebitele před praktikami vyskytujícími se na úvěrovém trhu, kdy jsou úvěry poskytovány nikoli s cílem jejich splacení, nýbrž s cílem dosáhnout zisku realizací zajištění poskytnutého spotřebitelem, přičemž věřitel předem počítá s možností, že dlužník nebude pravděpodobně schopen poskytnutý úvěr splácet.“