K vybraným otázkám nařízení vlády o investování investičních fondů a o technikách k jejich obhospodařování

Shrnutí stanoviska

1. Nabývá-li fond nemovitostí účast na nemovitostní společnosti, musí v každém případě vždy předem ověřit, že nabývaná účast představuje, vzhledem k okolnostem, většinu; tedy účast, která za všech okolností dostačuje ke změně společenské smlouvy nemovitostní společnosti.
2. Fond nemovitostí nemusí až po dobu tří let od svého založení dodržet investiční limity stanovené pro speciální fondy v NVIT, s výjimkou limitu u nabývané nemovitosti, jejíž hodnota nesmí v době jejího nabytí překročit 60 % hodnoty majetku fondu.

Odůvodnění

1. K většině potřebné ke změně společenské smlouvy v případě nabývaného podílu na nemovitostní společnosti fondem nemovitostí

Ustanovení § 215 odst. 2 ve spojení s § 284 odst. 2 ZISIF uvádí, že NVIT stanoví kvalitativní požadavky na pravidla, techniky a limity ohledně investování a technik k obhospodařování, přičemž definice uvedené v ZISIF lze použít i pro účely výkladu NVIT.

Podle § 57 odst. 1 písm. g) NVIT lze na účet fondu nemovitostí nabýt a držet účast v nemovitostní společnosti pouze za splnění předpokladu, že tato účast představuje většinu potřebnou ke změně společenské smlouvy této nemovitostní společnosti. Podle § 100 odst. 3 ZISIF přitom platí, že nemovitostní společností se rozumí akciová společnost, společnost s ručením omezeným nebo srovnatelná právnická osoba podle práva cizího státu, jejímž předmětem činnosti je převážně nabývání nemovitostí, správa nemovitostí a úplatný převod vlastnického práva k nemovitostem, a to za účelem dosažení zisku.

Nabývanou účast na nemovitostní společnosti představující většinu potřebnou ke změně společenské smlouvy^[1] nemovitostní společnosti, je nutné chápat v tom smyslu, že fond nemovitostí jakožto společník nebo akcionář může, aniž by potřeboval součinnost nebo jednání ve shodě s jinými společníky či akcionáři, tzn. pouze s využitím práv náležejících k podílu na nemovitostní společnosti, jehož nabytí zvažuje, iniciovat a prosadit změnu společenské smlouvy takové nemovitostní společnosti.

NVIT přitom nestanoví kvantitativní požadavek na většinu potřebnou ke změně společenské smlouvy u nabývané nemovitostní společnosti. Obecně tak lze říci, že způsob jejího stanovení:

1. není v právních předpisech pro společnosti založené a fungující podle českého právního řádu vymezen identicky (viz například odlišná právní úprava pro změnu společenské smlouvy v případě společnosti s ručením omezeným podle § 147 a § 171 ZOK anebo v případě změny stanov akciové společnosti podle § 416 ZOK);
2. závisí i na dalších faktorech (např. na konkrétní dohodě společníků ve společenské smlouvě).

Pro změnu společenské smlouvy společnosti s ručením omezeným podle § 171 ZOK i pro změnu stanov akciové společnosti podle § 416 ZOK se vyžaduje přijetí usnesení kvalifikovanou většinou, kterou nelze dohodou společníků (ve společenské smlouvě či stanovách) snížit, avšak lze ji zvýšit.^[2] Současně je nezbytné vždy předem ověřit, že nabývaná účast vyhoví podmínce podle § 57 odst. 1 písm. g) NVIT, a to nejen s ohledem na kvorum potřebné pro přijetí rozhodnutí valné hromady o změně společenské smlouvy či stanov nemovitostní společnosti, ale i s ohledem na případné další faktory (např. dohodu společníků), pokud by bránily prosazení změny společenské smlouvy či stanov.

Jiná situace může nastat v případě nemovitostní společnosti založené podle zahraničního práva. V takovém případě by výklad spojení „potřebná většina“ záležel na pravidlech, jakými se řídí rozhodování o společenské smlouvě či stanovách podle příslušného zahraničního práva.  

2. K výjimkám z investičních limitů v případě fondu nemovitostí

Ustanovení § 215 ZISIF upravuje mj. (i) vymezení věcí, které mohou být nabyty do jmění investičního fondu a (ii) konkrétní investiční limity, které je nutno dodržovat ve vztahu k těmto věcem. V § 68 odst. 1 NVIT se dále stanoví, že hodnota nemovitosti nabývané do jmění fondu nemovitostí nesmí v době jejího nabytí překročit 20 % hodnoty majetku fondu. Současně však platí, že podle § 68 odst. 3 NVIT nemusí fond nemovitostí po dobu uvedenou ve statutu (nejdéle však po dobu 3 let ode dne svého vzniku) dodržet investiční limity. Výjimku tvoří limit stanovený v § 68 odst. 1 NVIT, který může být po tuto dobu zvýšen až na 60 %.

Účelem § 68 odst. 3 NVIT je uvolnit investiční limity v období po vzniku nemovitostního fondu (a tedy po dobu jeho „naplňování“) tak, aby bylo dočasně možné držení i jen jedné nemovitosti, ať už přímo nebo zprostředkovaně ve smyslu § 69 odst. 1 NVIT. Tím bude obhospodařovateli umožněno po vzniku fondu, ve stanovené lhůtě a bez porušení limitů NVIT investovat na účet fondu nemovitostí.

V období po vzniku fondu nemovitostí by dodržování investičních limitů stanovených v NVIT pro fondy nemovitostí bylo velmi obtížně realizovatelné, a to vzhledem ke specifické povaze většiny investic fondů nemovitostí, zejména vysoké pořizovací ceně nemovitostí či podílů v nemovitostních společnostech. Dočasně se tak prolamují všechny investiční limity, kromě výslovně uvedeného limitu v § 68 odst. 1 NVIT, který je však ze stejného důvodu výrazně modifikován, ovšem ne zcela uvolněn.

Kromě limitů uvedených v § 68, § 69 a § 70 odst. 4 NVIT, které jsou výslovně stanovené pro fondy nemovitostí, přicházejí v úvahu i ostatní investiční limity podle NVIT, které se obecně vztahují ke speciálním fondům. To však platí jen tehdy, pokud jde o věci, které lze nabývat do majetku fondu nemovitostí ve smyslu § 46 odst. 2 NVIT nebo § 49 odst. 5 NVIT.

Smyslem uvolnění investičních limitů stanovených pro fond nemovitostí v NVIT však není, aby po stanovenou dobu po vzniku fondu nemovitostí mohlo být investováno do jakýchkoliv věcí.^[3] Smyslem uvolnění limitů v případě fondů nemovitostí je pouze umožnit postupné naplnění fondu nemovitostí v období po vzniku takového fondu, neboť v tomto období nelze z povahy věci některé limity rozumně dodržet. Podmínkou pro aplikaci výjimky z povinnosti dodržet investiční limity ve smyslu § 68 odst. 3 NVIT je stanovení příslušné lhůty ve statutu fondu nemovitostí, po kterou mohou být tyto limity uvolněny.

---------

[1] Podle § 629 ZISIF platí, že „společenskou smlouvou“ se rozumí i stanovy a zakladatelská listina nebo jiný dokument obdobné povahy v závislosti na právní formě právnické osoby, a to i založené podle práva cizího státu.

[2] Viz Lasák, J, Dědič, J., Pokorná J., Čáp Z. a kol. Zákon o obchodních korporacích: komentář. 2. vydání. Praha: Wolters Kluwer, 2021. Komentáře (Wolters Kluwer ČR), který uvádí: „Z předešlé úpravy byla převzata i dikce požadavku na tuto dvoutřetinovou většinu, neboť se vyžaduje souhlas "alespoň" tohoto počtu hlasů přítomných akcionářů. Z toho je nutno dovozovat, že jde o zákonem požadované minimum, které nelze ve stanovách snížit. Zvýšení této hranice úpravou ve stanovách samozřejmě bude možné.“ [citováno ze systému ASPI, viz výklad k odst. 1 § 416 ZOK]. Shodně také Štenglová, I., Havel, B., Cileček, F., Kuhn, P., Šuk, P. Zákon o obchodních korporacích: komentář. 3. vydání. V Praze: C. H. Beck, 2020, s. 842: „Stanovy mohou pro vypočtená rozhodnutí požadovat i vyšší většinu, nemohou ji však snížit. Ustanovení § 416 odst. 1 považujeme za „jednosměrně“ kogentní, respektive polokogentní..“

[3] Omezení fondu nemovitostí investovat do některých druhů aktiv lze sice vyložit jako limit 0 %, ale NVIT i ZISIF zjevně rozlišují koncept limitu pro určité investice a přípustnosti určitých investic, čemuž odpovídá i systematika NVIT, kdy pouze díl II v hlavě „Skladba majetku“ je označen „Investiční limity“, zatímco přípustná aktiva upravuje díl I s označením „Věci“.