Rozhovor s J. Fraitem, ředitelem sekce finanční stability
Marek Miler, Adam Mašek (Hospodářské noviny 1. 12. 2020 strana 15, rubrika Peníze)
Ekonom Jan Frait z České národní banky říká, že v příštím roce zpomalí růst cen nemovitostí. A kdyby se v ekonomice něco zvrtlo, může jejich hodnota i poklesnout.
Navzdory nejistým ekonomickým vyhlídkám spojeným s pandemií nemoci covid-19 nakupují Češi nemovitosti a zájem o hypotéky je obrovský. Objem peněz půjčených na nemovitosti je letos dokonce největší v historii a ceny domů a bytů jsou na nových rekordech. Česká národní banka minulý týden přišla s varováním, že ceny jsou nadhodnocené v průměru o 17 procent. „Když vám dnes někdo říká, že ceny vždycky jen porostou, nemusí to být pravda. Jsou i období, kdy klesají. A když se něco v ekonomice zvrtne, ten pokles může být i výraznější,“ říká v rozhovoru pro HN Jan Frait, ředitel sekce finanční stability v České národní bance.
* HN: Ekonomové se občas přou, zda je nákup bytu spotřeba, nebo investice. Jak to vidíte vy?
Na to existují dva pohledy – teoretický a statistický. Optikou toho druhého vychází, že většina lidí dnes vnímá koupi bytu jako investici a jen část ji vnímá jako spotřebu. Jde tedy převážně o investici, a to zejména ve vyspělých zemích, i když nejen tam. Je tomu tak už od 80. let minulého století, kdy se dramaticky zvýšila dostupnost hypotečních úvěrů.
* HN: Vypadá to, že i Češi to tak vnímají…
Myslím, že ano. A to zejména v prostředí globálně nízkých úrokových sazeb. Spousta lidí navíc očekává, že reálné úrokové sazby budou v budoucnu buď nulové, nebo lehce záporné, takže nemovitosti vnímají jako určitou ochranu před inflací. Může to být správný kalkul, může být i špatný. O tom, kdo má pravdu, rozhodnou procesy a jevy, které dnes nejsme schopni odhadnout.
* HN: Dlouhodobá zkušenost ovšem ukazuje, že to v případě českých nemovitostí zatím vždy správný kalkul byl, nebo ne?
V krátké historii našeho tržního hospodářství jistě ano. To ale neznamená, že to nemůže být jinak. Pokud se budou neustále rozevírat nůžky mezi příjmy a cenami nemovitostí, může to výrazně zvyšovat riziko, že se situace obrátí a onen kalkul se ukáže jako mylný.
* HN: Všeobecně se ale předpokládá, že se česká ekonomika bude přibližovat Západu a že zde bude probíhat takzvaná konvergence, tedy sbližování našich platů a cen s těmi západními. To také znamená, že v dlouhodobém pohledu se budou i zde ceny bydlení přibližovat západním cenám. Není tedy z toho pohledu sázka na zhodnocování investice v nemovitostech správná a logická?
Zaprvé nelze zcela jistě tvrdit, že ceny v zemích na západ od nás jsou vždy správné, a proto by se k nim ty naše měly nutně přibližovat. Analýzy v některých zemích ukazují na ještě vyšší nadhodnocení nemovitostí. Koneckonců vidíme státy, kde ceny nemovitostí občas klesnou. Pokud jde o rozdíl mezi cenami nemovitostí a příjmy, ten je u nás relativně velký, a pokud by to tak mělo zůstat i nadále, tedy že by ceny nemovitostí a příjmy rostly zhruba podobně, tak to pořád neeliminuje riziko, že se tento rozdíl jednou začne ztenčovat – ať již přes rychlejší růst příjmů, nebo pokles cen. Je zde ovšem jeden faktor, který podporuje hypotézu, že sázka na investice do nemovitostí je správná. V posledních dekádách existuje jedna vyspělá země, kde hospodářská politika umožnila dramatický pokles cen – Japonsko. Ceny tam výrazně spadly po nemovitostním boomu v 80. letech a už se nikdy nevrátily k původním hodnotám. Protože se dnes obecně tento jev považuje za chybu hospodářské politiky, vidíme, že se vlády a centrální banky snaží zabránit poklesu cen nemovitostí i jiných aktiv. Koneckonců, jsme toho svědky i dnes, v době covidové krize. Přestože to může vytvářet řadu rizik.
* HN: Ze statistik ČNB vyplývá, že ceny bydlení v Česku letos rostly asi o šest nebo sedm procent. Je to tak?
Nejnovější čísla jsou k 30. 6. a je třeba si uvědomit, že existuje poměrně značné zpoždění v dostupnosti skutečných realizovaných cen. Neodvážil bych se spekulovat, jak se situace vyvíjela od poloviny roku do současnosti. Data, která jsme použili, jsou navíc předběžná. I z nich se ale dá posuzovat, že meziroční nárůst byl skutečně asi sedmiprocentní nejen v polovině roku, ale i v měsících následujících. Otázkou je, jak se vyvíjela situace kolem starších bytů či domů a jak u těch nových. U novějších nemovitostí je v tomto směru statistika ještě obtížněji sledovatelná, tempo růstu ale jistě výrazně neoslabilo.
* HN: Proč je to hůře sledovatelné u novějších bytů?
Jednou z variant je brát data z katastru nemovitostí, kam se ceny nových bytů zanášejí s výrazným zpožděním. Zpravidla až poté, co je byt či dům zkolaudován. Jediný dostupný zdroj tak jsou developeři, u nich jsou ale uváděné ceny pro změnu zatíženy jistým reklamním motivem, a tak vždy nemusí být zcela přesné.
* HN: Jak se podle vás situace vyvíjela ve třetím čtvrtletí? Bude rychlost růstu cen ještě akcelerovat?
Pracujeme s prognózou, že tempo růstu cen postupně zpomalí. Předpoklad se odvíjel od pozorovaného vývoje nabídkových cen. Alespoň v Praze nabídkové ceny tento trend indikovaly. Data za posledních pár měsíců ještě nemáme zanalyzovaná a nerad bych spekuloval. I tak si troufnu říct, že k akceleraci došlo, zejména v regionech mimo velká města. Tam se zájem o byty jakožto o investiční prostředek zvýšil.
* HN: Překvapilo vás, že lidé nakupují byty a domy i v době epidemie a že jejich ceny rostou? Proč se tak děje?
V červenci, když jsme publikovali zprávu o finanční stabilitě, jsme v ní sice měli předpoklad, že nominální ceny budou pokračovat v růstu, ale ve slabším. Čili – překvapeni jsme byli. Podle mě ale velký zájem zapříčinilo mimo jiné zrušení daně z nabytí nemovitosti. Umím si představit, že tato úspora bude benefitem nejen pro kupující, ale také pro prodávající. Tím pádem je možné, že toto zrychlení růstu cen může být jen dočasné, jednorázové, související právě se zrušením daně.
* HN: O nadhodnocení cen nemovitostí ČNB mluví už několik let. Co to vlastně znamená?
Interpretoval bych ho jako potenciál k cenovému poklesu, pokud by se některé základní hospodářské veličiny vrátily k dlouhodobě normální úrovni.
* HN: A řečí běžného občana?
Představte si situaci, při níž by se vrátily do normálu úrokové sazby. Tedy že bychom neměli sazby z hypotečních úvěrů dvouprocentní, ale například čtyřprocentní. To by určitě mohlo ceny bytů a domů poslat dolů. Nebo kdyby se zvýšila výnosnost finančních aktiv oproti těm reálným, například právě nemovitostem. Pokud ale pracujeme s tím, že sazby budou dlouhodobě takto nízké, což dneska předpokládá mnoho ekonomů, nadhodnocení nemovitostí může trvat i nadále. Ovšem nakonec nám historické zkušenosti ukazují, že svět se po určitých dekádách mění, a nevidím důvod, proč by se tak zrovna v našem případě nemělo dít znovu.
* HN: V základním scénáři, prezentovaném v podzimní aktualizaci Zprávy o finanční stabilitě ČNB, neočekáváte pokles cen nemovitostí, ale spíše další růst, jen pomalejší než dosud. Co by se muselo stát, aby nastal scénář, který označujete jako „nepříznivý“, v němž už počítáte s poklesem cen?
Musela by výrazně vzrůst nezaměstnanost. A zároveň by obecně klesly nejen reálné, ale i nominální příjmy. Zmizelo by očekávání, že nám každý rok porostou příjmy o několik procent. Naopak by lidé zjistili, že v některých odvětvích mohou klesat. Součástí nepříznivého scénáře je, že se ani v horizontu roku 2023 reálný HDP nevrací k úrovním z roku 2019. Zároveň jsou v něm poměrně silné tlaky na pokles inflace, které vedou k poklesu nominálních příjmů, což výrazně mění očekávání spotřebitelů ohledně budoucího růstu cen. Ve chvíli, kdy lidé do budoucna očekávají slevy, může se jim změnit pohled na cenový vývoj. Byty se nejvíc kupují v době, kdy ceny rostou, a ne naopak. Ve chvíli, kdy by se situace obrátila, změnilo by se i chování investorů. Někteří z nich by nemovitosti začali prodávat a další by je následovali. Nemovitostní trh není racionální a efektivní, je dost o emocích. Lidé se v tomto případě hodně řídí tím, co dělají ostatní. Kdyby se do toho ještě projevil nějakým způsobem růst dlouhodobých úrokových sazeb, například kvůli výraznému růstu státního dluhu, byl by to další faktor, který by podpořil pokles cen nemovitostí.
* HN: Jak pravděpodobný tento scénář je?
V tuto chvíli jen velmi málo. Nicméně zcela jistě jej vyloučit nelze.
* HN: Co tedy nadhodnocení nemovitostí znamená? Není to přece jen tak, že ceny jsou výsledkem poptávky a nabídky, a jsou tedy „tam, kde mají být“?
My neříkáme, že ceny nemovitostí jsou teď špatně. Poskytujeme jen lidem informaci, že je zde určitá pravděpodobnost, že se otočí trend růstu cen, když se ekonomika bude vyvíjet mnohem hůře, než čeho jsme byli svědky v posledních letech nebo než si dnes myslíme. Říkáme: Pozor! Je tu určité riziko, že ceny v budoucnosti půjdou dolů, pokud se v ekonomice něco stane. Když vám dnes někdo říká, že ceny vždycky jen porostou, nemusí to být pravda. Jsou i období, kdy ceny klesají. A když se něco v ekonomice zvrtne, ten pokles může být i výraznější. Jeden z důvodů cenového vývoje je globální úrokové prostředí. To nastavují velké centrální banky. Pokud se rozhodnou mít v dalších, řekněme, deseti letech nulové nebo záporné sazby a jejich nákupy dluhopisů budou tlačit dlouhé sazby taktéž k nule, tak to ovlivní úrokové prostředí i u nás. Nepřirozeně nízká úroveň reálných a nominálních sazeb bude ono nadhodnocení cen nemovitostí udržovat.
Nelze jednoznačně tvrdit, že ceny v zemích na západ od nás jsou vždy správné, a proto by se k nim ty naše měly nutně přibližovat.