Helena Kolmanová (Pražský deník 16.3.2009 strana 27, rubrika: Moje peníze)
Uvažujete o tom, že byste si s pomocí hypotéky pořídili starší byt? Česká národní banka vám nabízí své zkušenosti. Její odbor na ochranu spotřebitele se zabýval například následujícím případem.
Takový starší byt
Zájemkyně, říkejme jí Zdena Michlová, našla starší byt, na jehož koupi jí banka byla ochotná poskytnout hypotéku. Bez dlouhého uvažování podepsala kupní smlouvu na byt i smlouvu na dvoumilionovou hypotéku s pětiletou fixací. Splácet ji bude 20 let.
Jakmile se však pustila do stavebních úprav, objevily se problémy. A ne malé. Firma, jež dostala úpravy bytu na starost, vněm odhalila vážné stavební závady. Jejich odstranění vyčíslila na částku, která by pořízení bytu zásadně zdražila.
Paní Michlová se proto rozhodla odstoupit od kupní smlouvy na byt a žádat zpět kupní cenu. Bance také oznámila, že splatí hypotéku předčasně. Původní majitelé však její odstoupení od smlouvy, stejně jako vrácení peněz, odmítli. Banka vyčíslila poplatek za předčasnou splátku na 380 tisíc korun.
Teprve v tu chvíli se paní Michlová obrátila na právníka, který jí doporučil žalobu na původní majitele bytu a žádost bance o snížení poplatku. Její finanční situace začala však být dramatická. Zaplatila soudní poplatky související se žalobou a zálohu právníkovi. Zároveň musela splácet hypotéku, ale také platit nájem za bydlení, protože v rozestavěném bytě přebývat nemohla. Z výplaty jí tak zbývaly zhruba tři tisíce korun. Rozhodla se proto podat stížnost ombudsmanovi banky na „rozpor výše bankovního poplatku s dobrými mravy a na přílišnou tvrdost banky, která nebyla ochotná jednat“.
Jenže ombudsman nemohl ničeho dosáhnout a ani dohled ČNB nad ochranou spotřebitele nemohl konstatovat porušení zákona či dobrých mravů ze strany banky.
Kde se stala chyba
Paní Michlová si před uzavřením smlouvy o hypotéce nepřečetla všechny podmínky ve smlouvě a ve všeobecných obchodních podmínkách, které jsou její součástí.
Neseznámila se se všemi poplatky a dopady fixace úrokové sazby. Odstoupení od smlouvy a další nevratné kroky nekonzultovala s bankou ani s právníkem. Banku žádala o snížení poplatku za předčasnou splátku, aniž jí mohla říct, kdy zaplatí.
Správně si před uzavřením hypotéky měla nechat vysvětlit způsob výpočtu poplatku za předčasnou splátku. Před odstoupením od kupní smlouvy si navíc tento poplatek měla nechat bankou vyčíslit.
Také jednání o poplatku za předčasné splacení úvěru, které však zatím nemůže uskutečnit, bylo zbytečné, stejně jako stížnost ombudsmanovi. Místo toho měla jednat s bankou o snížení splátek hypotéky do vyřešení sporu s původními majiteli bytu.
Hypotéka a vy
j Hypotéka se obvykle splácí desítky let. Zvažujte proto všechny její dopady, všechna stadia života v souvislosti s možnými příjmy a výdaji. Nestanovujte si maximální splátky, vždy musíte mít v příjmech rezervu pro nepředvídané situace.
j Fixace úrokové sazby znamená jistotu výše splátky v daném období, ale i vysoký poplatek za předčasnou splátku v tomto období.
j Než uděláte rozhodnutí, které se významně dotýká smlouvy s bankou, poraďte se s ní. Přizvěte k těmto jednáním i další, zkušenou osobu. Jméno aktérky je fiktivní, příběh skutečný.
Nejen smlouva Pečlivě čtěte všechna ustanovení ve smlouvě i všeobecné obchodní podmínky. Ztratíte tím méně času než následným řešením problémů. Jsou-li ve smlouvě nebo ve všeobecných podmínkách odkazy na další dokumenty nebo zákony, seznamte se podrobně i s nimi.
Starší bydlení Před nákupem starší nemovitosti ji nechte prohlédnout odborníkem. Měl by odhalit závady, které jsou vám skryté. Stav nemovitosti podrobně popište v kupní smlouvě.