Desatero: Jak na refinancování hypotéky nebo změnu fixace
S koncem fixace hypotečního úvěru nebo jeho refinancováním je spojeno důležité rozhodnutí, které má dlouhodobý finanční dopad na celou domácnost. Na co předem myslet a na co si při refinancování hypotéky nebo její refixaci dát pozor shrnuje následující desatero. Některá rozhodnutí se totiž mohou zbytečně prodražit.
Konec fixace hypotečního úvěru začněte s bankou řešit alespoň šest měsíců před uplynutím sjednané lhůty. Novou úrokovou sazbu a podmínky pro další období vám musí vaše banka předložit nejpozději tři měsíce před ukončením sjednané fixace. Včasným jednáním získáte dostatečný prostor na porovnání případných dalších nabídek.
Před koncem fixace hypotečního úvěru, nebo pokud uvažujete o refinancování, oslovte i jiné banky a získejte jejich nabídku. Rozdíly mohou být nejen v úrokové sazbě, ale i v dalších podmínkách úvěru, jako jsou například délka fixace nebo flexibilita při splácení. Konkurenční nabídka vám může zároveň pomoci při vyjednávání se stávající bankou. Nejste povinni přijmout nabídku své původní banky.
Nabídka s nejnižší úrokovou sazbou nemusí nutně představovat tu nejvýhodnější. Sledujte vždy také celkové náklady úvěru a podmínky, za kterých banka daný úrok nabízí. Mnohdy je získání této sazby podmíněné například aktivním běžným účtem u dané banky, sjednáním pojištění schopnosti splácet nebo zřízením kreditní karty.
Základní úrokové sazby ČNB jsou jedním z faktorů, které ovlivňují cenu peněz v ekonomice. Hypoteční sazby ale neurčuje ČNB, stanovují si je jednotlivé banky. Ty při tom zohledňují mimo jiné své náklady na financování, vývoj na finančních trzích, konkurenci a rizikovost konkrétního klienta. U hypotéky proto neplatí, že změna základní sazby ČNB se automaticky a ve stejném rozsahu promítne do hypotečních sazeb.
Délka fixace patří k důležitým rozhodnutím u každé změny hypotečního úvěru. Delší fixace přináší větší jistotu ohledně výše splátky, kratší zase umožňuje dříve reagovat na další vývoj sazeb. Jedna správná délka fixace pro všechny případy proto neexistuje.
Pokud jste už část hypotečního úvěru splatili a hodnota vaší nemovitosti od sjednání úvěru stoupla, klesá poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti neboli LTV. To vám může pomoci zlepšit vyjednávací pozici při refinancování. Nižší LTV znamená pro banku nižší riziko, a tedy možnou příznivější sazbu pro vás. Konečná nabídka ale vždy závisí na podmínkách banky.
Pokud zjistíte, že je nabízená měsíční splátka pro váš rodinný rozpočet příliš vysoká, řešte to s bankou ještě před uplynutím doby fixace. Porovnejte i nabídky dalších bank a zjistěte, zda jiná nenabízí výhodnější podmínky.
Měsíční splátku může snížit také prodloužení doby splácení, ovšem za cenu delšího zadlužení a vyšších celkových úrokových nákladů. Nemělo by proto být při refinancování automatickým krokem, ale spíše individuálním řešením situace, kdy je nabízená výše splátky skutečně obtížně zvládnutelná.
Při uzavření nové smlouvy si ověřte, za jakých podmínek můžete bance poslat mimořádnou splátku hypotečního úvěru. Ptejte se, kdy je to možné zdarma, jak vysoká může být i jaké jsou podmínky pro předčasné splacení mimo výročí fixace. Podle zákona o spotřebitelském úvěru můžete měsíc před výročím uzavření smlouvy bezplatně splatit až 25 % celkového úvěru. Na konci fixace máte po oznámení nové sazby tříměsíční lhůtu, kdy je možné bez sankce splatit celý úvěr nebo jeho libovolnou část.
Jakmile vám banka doručí nabídku na novou úrokovou sazbu, máte ze zákona tři měsíce, kdy můžete hypoteční úvěr částečně nebo úplně splatit bez dalších nákladů. Pokud snížíte jistinu, znamená to pro vás nižší budoucí úroky a zpravidla i nižší budoucí splátku. Nikdy ale nepoužívejte všechny své úspory. I po mimořádné splátce by měla vaše domácnost mít dostatečnou finanční rezervu na neočekávané výdaje (alespoň ve výši 3–6 měsíčních příjmů).
Pokud chcete hypoteční úvěr převést k jiné bance, ověřte si dopředu, jaké náklady jsou se změnou spojené. Může jít o odhad nemovitosti, výpis z katastru, ověření podpisů a další poplatky. Zjistěte si také, jestli změna banky nepovede k ukončení původního pojištění schopnosti splácet, pokud ho máte sjednané, a zda nové pojištění nemá horší podmínky. Výsledné náklady mohou převýšit úsporu na nižším úroku.