(EBA/GL/2025/03)
Dne 27. června 2025 vydal Evropský orgán pro bankovnictví („EBA“) na základě zmocnění uvedeného v čl. 16 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1093/2010 ze dne 24. listopadu 2010 o zřízení Evropského orgánu dohledu (Evropského orgánu pro bankovnictví), o změně rozhodnutí č. 716/2009/ES a o zrušení rozhodnutí Komise 2009/78/ES (dále jen „nařízení o zřízení EBA“) obecné pokyny k expozicím ADC souvisejícím s obytnými nemovitostmi podle článku 126a nařízení (EU) 575/2013 (EBA/GL/2025/03, externí odkaz) (dále jen „pokyny“).
Tyto pokyny jsou určeny příslušným orgánům podle čl. 4 odst. 2 bodu i) nařízení o zřízení EBA a finančním institucím ve smyslu čl. 4 odst. 1 téhož nařízení.
Pokyny harmonizují výklad pojmů „podstatná záloha v hotovosti“, „financování zajištěné rovnocenným způsobem“, „významná část celkového počtu smluv“ a „odpovídající výše vlastního kapitálu poskytnutého dlužníkem“, které jsou použity v nařízení (EU) 575/2013 v podmínkách, jejichž splnění umožňuje institucím aplikovat na tzv. ADC expozice zajištěné obytnými nemovitostmi zvýhodněnou rizikovou váhu 100 % místo 150 %. Pro zvýhodnění se podle pokynů požaduje záloha v hotovosti alespoň ve výši 10 % kupní ceny u smluv o budoucí koupi, v případě předsmluvního zajištění pronájmů je požadavek alespoň 300 % (tj. 3 měsíční nájmy a více). Celkový podíl akceptovatelných smluv musí být alespoň 50 %[1]. Alternativně lze podmínky splnit, pokud je míra zapojení dlužníka alespoň 25 % hodnoty dostavěné nemovitosti[2]. Pokyny zohledňují i specifika poskytování úvěrů subjektům veřejného bydlení nebo neziskovým subjektům[3].
Podle čl. 16 odst. 3 nařízení o zřízení EBA musí subjekty, kterým jsou pokyny určeny, vynaložit veškeré úsilí, aby se těmito pokyny řídily.
Plné znění obecných pokynů k expozicím ADC souvisejícím s obytnými nemovitostmi podle článku 126a nařízení (EU) 575/2013 (EBA/GL/2025/03, pouze v angličtině) zahrnuje rovněž prováděcí shrnutí, odůvodnění a doprovodné dokumenty (Executive Summary, Background and rationale, Accompanying documents).
Pokyny nabývají účinnosti dne 4. listopadu 2025. ČNB oznámila v souladu s čl. 16 odst. 3 nařízení o zřízení EBA, že bude postupovat při výkonu dohledu v souladu s těmito pokyny od data jejich účinnosti.
[1] U předkupních smluv s požadovanou výší zálohy a koupí se stanoví podíl z celkové hodnoty úvěrové facility (včetně nečerpané části), u smluv o pronájmu a budoucím pronájmu s dostatečnou hotovostní zálohou se určuje z celkového počtu bytových jednotek určených v daném projektu k pronájmu. V případě víceúčelových nemovitostí určených částečně na prodej a částečně k pronájmu se podíl počítá samostatně pro koupě a samostatně pro pronájmy.
[2] V bodě 20 pokyny detailně specifikují možnosti, jak lze požadavek splnit - hotovostní investicí, investovanými dotacemi a granty, nezatíženými snadno zpeněžitelnými aktivy přímo souvisejícími s daným projektem, koupeným nebo již vlastněným pozemkem, případně náklady na přípravu nebo výstavbu hrazenými dlužníkem z vlastních zdrojů. Podíl se snižuje o případné očekávané nadměrné náklady související s dokončením nemovitosti.
[3] Zde stačí podíl dlužníka na riziku 20 % a místo významného podílu smluvního zajištění lze prokázat převis poptávky nad nabídkou – tj. že počet žadatelů o bytové jednotky přesáhne počet jednotek, který je k pronájmu k dispozici, a to buď v daném projektu, nebo na úrovni municipality.