Související odkazy

Autorské články a rozhovory s představiteli ČNB z dalších let

Reálně se tu pro lepší dostupnost bydlení nic nedělá

Dalibor Martínek, Jan Němec (Ekonom 10. 1. 2019 strana 19, rubrika Rozhovor)

V rozhovoru, který jste týdeníku Ekonom poskytl před rokem, jste předpokládal, že by v roce 2018 mohly úrokové sazby růst nejméně dvakrát, a to o čtvrt procentního bodu. Nakonec to bylo pětkrát. Byla to součást ekonomické diplomacie nebo se za loňský rok změnily parametry?
Vycházelo to z předpokladů naší prognózy, která tehdy byla platná. Očekávala rychlejší zpevňování koruny v průběhu celého roku. Což se potom, jak už dnes víme, nestalo. Koruna někdy v jarních měsících – spolu s celou řadou jiných měn takzvaných rozvíjejících se trhů – přestala posilovat, a dokonce částečně oslabila. To trochu změnilo parametry zpřísňování měnových podmínek, o kterém jsme uvažovali. Mysleli jsme si, že zpřísňování bude víc spojeno s posilováním koruny. To byl jeden důvod, proč sazby rostly častěji. Kromě toho se víc než naplnila očekávání spojená s rychlým růstem mezd a z toho vyplývajícím rychlým růstem spotřeby domácností. Protože kromě růstu mezd rostl i celkový počet zaměstnanců. O něco lépe, než byla původní očekávání, se vyvíjela i eurozóna, zejména v první polovině roku. To byly podmínky, které nám umožnily postoupit v normalizaci měnové politiky o něco rychleji. V trendu, tedy na základním scénáři, se nic nezměnilo.

Kolikrát zvednete úrokové sazby v letošním roce, popřípadě na jakou úroveň?
Situace je dynamická. My nikdy nemáme výhledy, které bychom drželi příliš fixně. Prognózu měníme čtyřikrát za rok. V tuto chvíli to při očekávaném vývoji kurzu vypadá na dvě zvýšení. Je však vysoce pravděpodobné, že k nějakým změnám v nových prognózách dojde. Úrokové sazby půjdou nahoru i v tomto roce. Je ale otázka, jak rychle.

Takže přes dvě procenta se dostaneme určitě...
Slovo určitě bych nepoužíval. Ale je vysoce pravděpodobné, že hranice dvou procent padne.

Váš již bývalý kolega, dřívější člen bankovní rady Mojmír Hampl, v komentáři pro týdeník Ekonom viděl prostor pro růst sazeb na úroveň tří procent...
Nechci komentovat komentáře svých bývalých kolegů. To se ukáže. My postupujeme prognózu od prognózy. Byli bychom v zásadě rádi, kdybychom se dostali k takzvané neutrální úrokové sazbě. Samozřejmě může být debata, kde se nachází neutrální sazba, která ekonomiku nebrzdí ani nestimuluje. Jestli jsou to tři procenta při dvouprocentní inflaci. Mohla by být, kdyby platilo historické pravidlo, že má být jednoprocentní reálná rovnovážná úroková sazba. Otázkou je, zda takové pravidlo ještě platí, jestli to dnes není méně než jedno procento. A druhá věc je, jestli nám ostatní okolnosti, zejména kurz měny, ale i vývoj na relevantních trzích, chování Evropské centrální banky, umožní dostat se k této řekněme teoreticky neutrální sazbě.

Podle svých posledních vyjádření stále nevidíte na obzoru rizika, která by ohrožovala vývoj české ekonomiky...
Rizika pojmenováváme trvale. Zmiňujeme je po každém měnověpolitickém jednání bankovní rady. V poslední době říkáme, že se rizika kumulují, do jisté míry jich přibývá.
Ale jsou to věci velmi těžko uchopitelné, špatně měřitelné, spíš nejistoty než rizika. My nezpochybňujeme, že pravděpodobnost zpomalení ekonomiky roste. Ale nemáme žádnou dostatečnou evidenci pro to, abychom prognózovali nějakou recesi nebo stagnaci. To prostě nevidíme. Lze předpokládat, že v nové prognóze asi bude nějaká korekce naší stávající předpovědi ekonomického růstu v letošním roce, který zatím máme na 3,3 procenta. Je možné, že s ním půjdeme dolů. Zejména se výrazně změnilo relevantní vnější prostředí. Vidíme, že tam dochází k ochlazení růstu. Asi to bude pokračovat a logicky to povede k našemu nižšímu růstu.
Žádné zásadní domácí faktory pro zpomalení ekonomiky ale podle mého názoru zatím nejsou. Ba naopak, dokonce bych řekl, že proti dřívějšku jsou zde některé pozitivní odchylky – vývoj mezd, zaměstnanost. Tady důvod pro snížení prognózy tolik nevidím.

Přes růst mezd a rekordní zaměstnanost jste měli potřebu omezovat hypoteční trh. Nemyslíte, že omezení hypoték, která nastavila ČNB, byla příliš drastická?
Ne, nemyslíme si to. My situaci velice podrobně sledujeme a vyhodnocujeme. Ano, ve srovnání s mnohými kolem nás jsme velmi obezřetní. Ale ne výlučně. Je určitá skupina zemí jak v Evropské unii, tak jinde, která aktivně používá makroobezřetnostní nástroje. My mezi ně patříme. Prostě jsme vyhodnotili boom hypoték jako potenciálně velký zdroj nebezpečí pro stabilitu bank. Naše opatření nejsou přehnaná. Platí to i v mezinárodním kontextu. My jsme stanovili, že by člověk neměl mít celkový dluh větší než devítiletý příjem. Jsou země, kde se tento ukazatel doporučuje na úrovni čtyř, pěti nebo šesti let. Když se nad tím zamyslíte zdravým rozumem, tak lidé, kteří jsou nad tímto ukazatelem, se ženou do obrovského rizika.

Dělali jsme anketu mezi bankami a ty po vašem opatření hlásí zhruba pětinový až čtvrtinový pokles zájmu o hypotéky. To pro vás nejsou relevantní údaje?
Jednak banky přehánějí, záměrně. To je logické. Já kdybych byl na jejich místě, tak to dělám také. Potřebují situaci zdramatizovat. Pak se jim bude lépe obhajovat plnění plánů vůči šéfům, kteří sedí v centrálách. Rovněž je potřeba vzít v úvahu přirozený pokles boomu, který souvisí s tím, že ceny nemovitostí už jsou extrémní.
Počet lidí, kteří jsou schopni je akceptovat, je konečný. A konečně zafungovalo takzvané předzásobení v měsících, které předcházely zpřísnění podmínek pro hypotéky, jež začalo platit od října. O co větší byl zájem o hypotéky v srpnu nebo září, o to větší byl propad třeba v listopadu.

Regulace hypoték je tedy pro vás tímto vyřešenou věcí?
Je to zastabilizováno. Zhruba po roce vyhodnotíme, jak to funguje. A pak se budeme zamýšlet, jestli je potřeba dělat něco dalšího. Tipoval bych, že to nebude potřeba. Že je to nastaveno dostatečně. A dovedu si do budoucna představit debatu s bankami, pokud s nimi bude konstruktivní řeč, že se mohou ukazatele měnit nebo vyvíjet v jejich kombinaci. Dovedu si představit, že přijde doba, kdy nám bude stačit jeden z těch dvou nových ukazatelů. Může se ukázat, že dojde k ochlazení finančního cyklu a nebude potřeba to tolik hlídat.

Naznačujete, že s bankami dosud není rozumná řeč?
S bankami úplně rozumná řeč není. Zejména při projednávání novely zákona o ČNB byla konstruktivnost minimální. Oni vám sice potom jednotlivě řeknou, že je to rozumné. Někteří i v médiích přiznali, že interně používají stejné ukazatele s podobnými parametry. Ale když se už v minulém volebním období a teď znovu objevil příslušný návrh zákona o ČNB, tak to banky samozřejmě fakticky odmítají. Není s nimi žádná dohoda. Navenek říkají, že k návrhu novely mají neutrální postoj. Ale my víme, že fakticky lobbují proti ní.

Mluvíte o návrhu, kdy by ČNB mohla bankám přímo stanovit, ne doporučit, parametry, za kterých mají poskytovat hypotéky?
Jasně. Mluvíme o návrhu, který je paradoxně v jejich prospěch. Protože když to bude, jak je to teď – a my s tím žít umíme –, tak jim to bude dělat problém. Nám to také dělá starosti, protože nám jde o solidní, férový rozvoj českého finančního trhu. Jenže prostřednictvím těch doporučení dokážeme efektivně působit na „kamenné“ domácí banky, ale nedokážeme tuto regulaci efektivně vymáhat vůči pobočkám zahraničních bank, nebankovním subjektům či přeshraničně působícím subjektům. Největší přínos toho, že by se regulace hypotečních úvěrů stala součástí zákona, je v tom, že by se vztahovala i na zahraniční subjekty.

Máte signály, že by si nyní, kdy jsou hypotéky v eurozóně levnější než u nás, brali Češi hypotéky v eurech?
Zatím jsme takové signály nezaznamenali. On ten rozdíl zas tak velký není. Hlavně si myslím, že je to záležitost natolik riziková a že se v tomto ohledu všechny místní relevantní bankovní skupiny tak vycvičily v okolních zemích, že by je šéfové z centrál rychle klepli přes prsty.

Co říkáte argumentu bank, že ony znají své klienty nejlépe a že nepotřebují, aby jim někdo radil, co komu mohou nabídnout?
Fajn. Jsme rádi, že je znají. My po nich také chceme, aby je znaly. A říkáme, že to pro ně tudíž žádné omezení není, protože ony se přece chovají rozumně a odpovědně. Takže z tohoto pohledu to pro ně je jenom formalita. Chápu to jako vyjednávací argument, ale my se na to nemůžeme spoléhat. My se zodpovídáme české veřejnosti a banky se zpovídají svým akcionářům, kteří jsou většinou zahraniční.

Umíte si do budoucna představit podmínky pro získání hypotéky i přísnější?
V tuto chvíli to tak nevidím. Nemyslím si, že je potřeba je zpřísňovat.

Budete dál prosazovat změnu zákona tak, abyste mohli bankám pravidla pro poskytování hypoték nařizovat?
Určitě. Budeme to dál prosazovat. A vysvětlovat, že to je nástroj, který má být k dispozici s předstihem. Je těžké, kupovat hasičům stříkačku, když už někde hoří. Určitě to budeme prosazovat dál bez ohledu na to, že kolem toho asi ještě bude velká debata…

Už před rokem, když jsme se o tom bavili, to bylo politicky nepopulární téma. Jsou nyní politické nálady lepší?
Těžko říct. Zdá se, že populismus má živnou půdu trvale.

Čili argument, že berete lidem právo pořídit si bydlení na dluh, je stále platný?
Ano, ten se bude určitě objevovat i nadále. Jsou to ale scestné argumenty, naprosto scestné. Protože když se nad tím zamyslíte, tak je to nezodpovědné ze strany těch, kteří to říkají. Ale my budeme dál prosazovat to, co si myslíme, že je správné, tedy abychom tyto nástroje měli k dispozici s plnou vahou. A uvidíme…

Nacházíte pochopení na ministerstvu financí?
Ne. V tuto chvíli tam pochopení necítíme, protože ministerstvo financí je součástí tohoto politického uvažování. Ministerstvo financí má z pro mě nepochopitelných důvodů strach tu novelu poslat dál. Ale my na to budeme dál naléhat, budeme na tom trvat.

Brzy přijde moment, kdy budou refixovat hypotéky lidé, kteří si je brali v době nejnižších sazeb. Splátky jim pak mohou vzrůst i o několik tisíc měsíčně. Může se zhoršit kvalita hypotečního portfolia bank, protože část lidí tyto vyšší splátky „neutáhne“?
Neustále si děláme propočty a hypotetické testy různých scénářů, takže nějakou představu o tom máme. Pokud dojde k výraznému zvýšení nákladů na obsluhu dluhu a zároveň nebude docházet k odpovídajícímu zvýšení příjmů těchto konkrétních lidí, tak pravděpodobnost, že někteří mohou mít problém se splácením, roste. Nicméně zatím situaci pozitivně napomáhá, že příjmy rostou ještě rychleji než potenciální splátky dluhů. Zatím by se nemělo žádné větší zhoršení kvality portfolia bank objevit.

Aktuálně je podíl hypotečních úvěrů v selhání jaký?
Ta čísla jsou velmi nízká, pohybují se pod dvěma procenty.

Regulaci hypoték zavádíte kvůli ochraně bank, ale de facto tím vlastně chráníte i lidi, aby si neuváženě nepůjčovali. Zejména v Praze už jsou ale v řadě míst nájmy vyšší, než by byla splátka hypotéky, pokud by si lidé byt koupili. Takže mají vyšší náklady v nájmu, než by měli s hypotékou...
Tento stav tady byl už dříve, před začátkem minulé krize. Jakmile jsou velmi nízké úrokové sazby, bývá běžné, že splátka hypotéky je nižší než nájemné. A to zejména v tak exponovaných lokalitách, jako je Praha. Ale je to i věc nabídky bytů. Já rozumím tomu, že se na nás soustřeďuje pozornost, protože jsme jediní, kdo na trhu s bydlením něco dělá. Vláda jenom planě mluví, ale reálně se pro lepší dostupnost bydlení nedělá nic.

Co by vláda měla dělat? Zlepšit stavební předpisy, stavět státní byty?
Je jedno, zda by stavěli developeři, bytová družstva, stát nebo obce. Prostě se nestaví. A ČNB tu skutečně není od toho, aby řešila nabídku bytů. A navíc – nejenže se nestaví, ale ani se nic nedělá ve věcech, které by mohly napětí v exponovaných lokalitách jako hlavní město snižovat. Ve světě se to běžně děje, existuje třeba regulace krátkodobých pronájmů.

Jak by podle vás regulace krátkodobých pronájmů mohla vypadat?
Máme šíleně nízké daně z nemovitostí. Takže proč by ti, kteří mají dost peněz, nenakupovali další a další byty a ty nepronajímali? V některých zemích je ale běžné, že z každé další nemovitosti – kromě té, v níž bydlí – platí majitel vyšší a vyšší sazbu daně. To u nás nikdo neřeší. Chápu, je to politicky nepopulární a citlivé. Ale je potřeba soustředit pozornost tam, kde problémy vznikají. My řešíme jen jeden dílčí následek cenové spirály v realitách, a to z velmi omezeného pohledu stability bank. To je náš úkol, tak je to v zákoně, a proto to děláme.

Vytvářejí na vás v této oblasti tlak i politici? Ve veřejném prostoru to totiž částečně vypadá, že za všechno špatné kolem bydlení může ČNB...
Jistě, ale na to jsme zvyklí. Nicméně politický tlak necítíme, pokud nepočítám fakt, že se neprojednává novela zákona o ČNB. Ale to je jen jakýsi vedlejší tlak, přímý tlak neexistuje. To si zatím nikdo nedovolil. A i kdyby si dovolil, tak nám to může být celkem jedno.

Ještě se vrátíme k výhledu na letošní rok. Očekáváte, že bude mít na Česko nějaké dopady skutečnost, že Evropská centrální banka přestala nakupovat státní dluhopisy?
Žádné zásadní dopady neočekávám. My jsme nebyli součástí tohoto měnového opatření, protože nejsme v eurozóně, takže na financování českého dluhu to vliv mít nebude. Navíc je třeba zmínit, že ECB sice přestala posílat na dluhopisový trh oněch 15 miliard eur měsíčně, ale současně platí, že výnos ze splatných dluhopisů hodlá reinvestovat. Čili to není úplný stop expanzi. Trh teď spíš očekává, kdy začne ECB uvažovat o zvýšení sazeb. A to je avizováno někdy v průběhu či na konci léta – spíš později než dříve. Zvýšení sazeb v eurozóně už na nás vliv mít může. Pro ČNB by se tím mohl otevřít větší prostor pro růst českých sazeb, aniž by se dál zvyšoval úrokový diferenciál, který dříve či později pomůže posilování koruny.

Jak vnímáte zahraniční události, které můžeme těžko ovlivnit, ale které mohou mít velký vliv? Máme na mysli brexit, zpomalující americkou ekonomiku, obchodní války...
Pokud by na vámi zmiňovaná rizika došlo, a to navíc souběžně, mohlo by to samozřejmě ovlivnit českou ekonomiku přes pokles zahraniční poptávky. Tato rizika vnímáme a analyzujeme, nicméně zatím nemáme podklady, z nichž bychom mohli vyvozovat nějaké konkrétní kvantifikovatelné dopady.

Takže s ekonomy, kteří vidí v dohledu další velkou krizi, nesouhlasíte?
Zatím ji nevidíme, nemáme ji z čeho odvodit. Pokud by se najednou sešlo více věcí, jako neřízený brexit, který přinese několik měsíců chaosu, eskalace globálního obchodního konfliktu zejména ve vztahu USA–Čína a k tomu třeba nejistota ve finančním sektoru v eurozóně, tak se to samozřejmě na náladě na trzích podepíše a uvidíme to i my. Nicméně jsou to události, které sice nelze vyloučit, ale pravděpodobnost, že se stanou, je v tuto chvíli velmi nízká.

Myslíte, že k „tvrdému“ brexitu nedojde?
Domnívám se, že se k nějaké dohodě nakonec dospěje, protože obě strany na tom mají enormní zájem. Nikdo nechce řešit fatální problémy, které by na jistou dobu mohly nastat.

Vidíte nějaká rizika pro ekonomiku? Jak vnímáte třeba slova šéfů průmyslu, že by pokračující vysoký růst mezd mohl vést k oslabení firem a v důsledku ke zpomalení ekonomiky?
Věřím v přizpůsobovací mechanismy soukromého sektoru, který si bude muset poradit. Zatím to vždy dokázal. To nevylučuje, že v jednotlivých případech nějaké firmy nemusí obstát a uvolní místo jiným. Ale z makroekonomického hlediska v tomto zásadní ohrožení nevidím.

Jak se změnil sentiment v radě ČNB po odchodu jestřábů Mojmíra Hampla a Vladimíra Tomšíka? A kdo je v „jestřábí“ roli nahradí?
S tou ornitologií je to vždy složité… Prostě přišli jiní lidé a odešly osobnosti, které tu strávily dlouhých dvanáct let. Ale z hlediska pohledu na měnovou politiku se bankovní rada nijak zásadně nezměnila. Je velkou výhodou této instituce, že rozhoduje v týmu sedmi lidí. Obrovskou předností je, že i když v radě často existují velmi různé názory, rozhodovací mechanismus vede k tomu, že se do jisté míry „odříznou“ extrémy a projde konsenzuální rozhodnutí.

Co říkáte na argument, že současný způsob obsazování rady, tedy jmenování jediným člověkem, umožňuje prezidentovi posunout ČNB k obrazu svému?
Dosavadní historie ČNB, a ta už není krátká, trvá přes 25 let, prokázala, že systém funguje dobře. K žádným excesům, které by ohrožovaly funkčnost, stabilitu a profesionalitu této instituce, zatím nedošlo. Naopak, při jmenování nevznikají zádrhele a politizování, jaké vidím v některých jiných zemích. Takže bych řekl, že se náš model z hlediska výsledků osvědčil a funguje dobře.

Dal pan prezident na vaše doporučení členů rady? Říkal jste mu, koho byste v radě chtěl?
Tyto věci s panem prezidentem konzultujeme, nicméně konečné slovo má on. Takže je to rozhodnutí pana prezidenta.

Ještě krátce ke koruně. Prakticky všichni ekonomové jí loni předpovídali posílení, to se však nakonec nekonalo. Teoretické podmínky, jako byly třeba vyšší úrokové sazby, přitom splněny byly. Proč tedy česká měna neposilovala?

Primární důvod vidíme v oslabení nových trhů a snaze investorů odejít za jistějšími a výnosnějšími aktivy, jako je americký dolar. To je myslím zřejmé a projevuje se to na všech měnách tohoto ranku. A pak, u nás hrají roli záležitosti minulé. Naše expanzivní měnová politika v podobě kurzového závazku vytvořila novou situaci – v českých bankách se nachází obrovský objem likvidity. Zahraniční investoři, kteří do značné míry za touto likviditou stojí, jsou omezeni různými regulatorními a dalšími pravidly, různými limity na českou korunu a české subjekty… Takže jejich pozice není zas tak pružná, jak by se mohlo zdát. Proto příliv dodatečného kapitálu ze zahraničí – motivovaný rozevíráním rozdílu mezi domácími a zahraničními úrokovými sazbami – nebyl ve výsledku tak významný, aby přetlačil oslabování vlivem zhoršeného sentimentu vůči zemím našeho typu.

Říkal jste, že letos už posílení koruny očekáváte. Pokud by k němu z nějakého důvodu nedocházelo, byli byste ochotni koruně „pomoci“ rozprodáním části velkých devizových rezerv, které jste v období kurzového závazku vytvořili?
Ne. Pro to není žádný důvod. My necílíme na kurz koruny…

... ale říkal jste, že koruna byla slabší, než by se vám líbilo.
Ne, řekl jsem, že byla slabší, než byly naše předpoklady. Vývoj kurzu koruny je důležitý předpoklad našeho modelu, protože pak vidíme celkové měnové podmínky. Nicméně není důvod do kurzu nijak zasahovat. To by se muselo dít něco opravdu zásadního. Devizové rezervy jsou vzácná věc na to, abychom jimi vylepšovali kurz koruny v době, kdy není v žádném fatálním propadu, kterého bychom se měli obávat.

Takže vám slabá koruna nevadí?
Je dobře, že je koruna stabilní. Navíc to, že neposilovala, nám loni paradoxně trochu pomohlo: Mohli jsme zvyšovat sazby mnohem rychleji, než jsme původně očekávali. A to bylo pozitivní ze dvou důvodů – zaprvé nám to pomáhá trochu ochlazovat přehřátý realitní trh. Druhým pozitivem byla možnost se relativně rychle odpoutat od téměř nulových úrokových sazeb a vrátit se do normálního nastavení měnové politiky.