Související odkazy

Autorské články a rozhovory s představiteli ČNB z dalších let

Ceny bytů a jejich prudký růst

(seznam.cz TV 24. 4. 2018, pořad Duel)

Výběr z vyjádření J. Fraita, ředitele sekce finanční stability

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Ceny nemovitostí v Česku přibrzďují. Pořád ale rostou dvakrát rychleji, než je průměr Evropské unie. Nové byty v Praze zdražily za rok dokonce o 23 %. Na nový byt vyděláváme dvakrát déle než Němci. Navíc na hypotéku už dávno nedosáhne každý. Téma dnešního duelu je dostupnost bydlení a jeho hosty jsou Jan Frait, ředitel sekce finanční stability České národní banky a Libor Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance.
Pane Fraite, narazily ceny bydlení v České republice na svůj strop?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
To bych si netroufl konstatovat. Ceny bydlení samozřejmě trochu zpomaluje tempo růstu, nicméně podmínky pro trh jsou stále velmi příznivé. Rostou úrokové sazby, ale jsou stále mimořádně nízké, a velmi rychle rostou příjmy domácností zejména mzdové. Takže z toho lze usuzovat, že ekonomice se velmi dobře daří a jsou podmínky pro to, aby si lidé prostě vzali úvěr.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Takže letos ještě čekáte, že byty budou dál zdražovat? I když třeba mírnějším tempem?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Ano, materiál, který jsme vydali v lednu, ukazuje, že za těch podmínek, které existují, pravděpodobně ceny ještě dále porostou, jakkoliv mnohem pomaleji, protože zejména v některých oblastech se dostaly na tak vysoké úrovně, že už jsou pro klienty jen stěží akceptovatelné.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Máte stejné odhady?

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
Máme velmi, velmi podobné odhady. Já bych letošní rok nazval rokem korekčním. Ne z toho titulu, že by snad začaly ceny plošně klesat, ale v podstatě se začíná u určitých typů nemovitostí a v určitých regionech velmi oslabovat tempo růstu. Tzn., že není tak prudké, jako v těch minulých letech. A v některých regionech je to už znát na tom, že ten růst cen výrazně přibrzdil. Na druhou stranu jsou regiony, kde ceny poměrně prudce rostou. Je to samozřejmě dáno trhem práce.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Zmiňovaná Praha pokračuje?

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem finance
--------------------
Praha pokračuje. Na druhou stranu u určitých lokalit a u určitých typů nemovitostí se setkáváme v diskusi právě především s developery, že se pohybují u určitého cenového maxima a zvažují svoji další cenovou strategii ve smyslu navyšování cen.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Jakými slovy byste tedy popsal dostupnost bydlení v Česku v současné době? Právě teď.

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
No, my jsme za vrcholem dostupnosti bydlení České republiky v kontextu několika posledních let. Já to říkám z toho titulu, že my jsme v roce 2009 začali vlastně podle vlastní metodologie konstruovat a měřit index dostupnosti bydlení, který velmi zjednodušeně vyjadřuje procentuální zatížení rodiny z pohledu jejich čistých příjmů splátkou hypotéky. Zdůrazňuji, že jenom hypotéky, ne dalších dluhů. Když jsme to začali měřit, bylo to právě na popud roku 2008, 2009, kdy se ceny dostaly na podstatě historické maximum, a my jsme si řekli: pojďme to sledovat dál, protože se v těch příštích letech určitě budou dít zajímavé věci. Maximum bylo právě v těch letech kolem roku 2009 a bylo v průměru 50% zatížení rodiny,

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
To znamená, že průměrná rodina vydává 50 % všech svých příjmů?

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
Vydala v roce 2009 ze svých čistých příjmů na splátku hypotéky bytu, který označujeme jako průměrný, 50 %. V těch nejlepších letech, kdy jsme považovali bydlení za nejdostupnější, tak jsme se pohybovali kolem 33 %. Což je znatelný rozdíl, protože to je fakticky třetina, ne polovina. A my se v současné době pohybujeme na vzestupném trendu, do kterého samozřejmě výrazně přispívá právě růst cen nemovitostí, protože úrokové sazby hrají také svoji roli, ale relativně menší z pohledu dynamiky.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Česká národní banka je nedávno zvyšovala několikrát...

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
Ano a pohybujeme se nyní na hodnotě, měřeno naší metodologií, 43 %, což už považuju za hodnotu, kdy říkáme, že to začíná být v podstatě jako oranžová na semaforu. Dostupnost se samozřejmě zhoršuje, ale ten základní faktor – chci znovu zdůraznit – je právě cena bytu, cena nemovitosti.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Pane Fraite, vy řídíte sekci finanční stability České národní banky. Jaká to je pro vás zpráva, že průměrná česká rodina v současné době vydává tedy 43% podle vašich měřítek svých příjmů hypotéky?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Česká národní banka před dvěma lety začala varovat, že se může roztáčet něco, co nazýváme spirála mezi cenami bydlení a úvěry na jejich pořízení. Znamená to, že s tím, jak jsou úvěry dostupné a relativně levné, tak si lidé berou vyšší hypotéky. Ty pak vytváří tlak na vyšší ceny a ti další, kteří přijdou následně, si zase musí vzít větší úvěr. A to zas podpoří cenu atd. A v tom procesu vznikají dvě rizika. Za prvé, že kdyby přišla nějaká krize nebo recese a někteří by nespláceli, tak by banky vlastně při prodeji toho bytu nedostaly zpět své peníze. To je riziko pro banky. Ale je tam druhé riziko, které je možná závažnější, že ti lidé, kteří si budou na vysoké úrovni té spirály půjčovat, tak se příliš zadluží a budou vlastně vystaveni riziku, že jakmile se zhorší ekonomická situace nebo vzrostou úrokové sazby, začnou mít problém se splácením. A pokud to bude masovější, tak to samozřejmě má dopad do ekonomiky. Ti lidé nebudou spotřebovávat. Budou mít řadu dalších potíží. Pak se to možná převede do politické sféry, nebo bude tlak to nějak politicky řešit pomocí státu a podobně. A to je samozřejmě situace, do které se dostat nechceme. Samozřejmě, pokud jde o to zatížení splátkami úvěrů a úrokovými sazbami u těch, kteří hypotéku mají, tak my jsme vlastně loni konstatovali, že pokud ta splátka hypotéky konzumuje víc než 40 % příjmů čistých příjmů té rodiny nebo těch dlužníků, tak už je to na hraně. Samozřejmě, pokud začne narůstat tento podíl, tak skutečně ti lidé jsou náchylní k příští recesi nebo nějaké nepříznivé události – k tomu, že budou mít s tím splácením potíže. Ne hned, ale později.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Podle vašich výpočtů, pane Ostatku, vydělává průměrná česká domácnost na průměrný byt zhruba 6 a půl roku. Ovšem, kdyby tedy neutrácela vůbec za nic jiného, ani za jídlo. Souhlasíte s tím, co zaznělo v reportáži, že pro střední třídu začínají být byty prakticky nedostupné?

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
No, musím nejdříve zdůraznit, že je obrovský rozdíl mezi regiony. Samozřejmě, pokud se bavíme o Praze a hned na druhém místě o Brně, tak to můžu potvrdit, protože logicky ta čísla, která byla prezentována, tak jsou naprosto jasným sdělením. Na základě faktů, které jsou v regionu Prahy prostě realitou. Takže tady ten fakt je, že v Praze je hodně bytů kupovaných investory a vůbec se nemusíme bavit o hypotéce.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Do jaké míry za to může i Česká národní banka? Protože připomenu, že loni z obavy z nějaké hypoteční bubliny začala Česká národní banka bankám doporučovat, aby tedy nepůjčovaly na stoprocentní hodnotu nemovitosti, maximálně na 90 % zástavní hodnoty. A navíc jen 15 % úvěrů, které banky poskytují za čtvrtletí, smějí být v tom nejvyšším pásmu, tedy mezi 80 a 90 % hodnoty nemovitosti. Jakým způsobem se tedy ČNB podepsala na té nedostupnosti bytů?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Tak dostupnost bydlení je dána výší té splátky úvěru nebo výší toho úvěru oproti příjmům. Samozřejmě vysoce dostupné hypotéky vedou k naopak horší dostupnosti bydlení. Je tam tedy nepřímá úměra.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Vysvětlete, prosím, podrobněji.

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Velmi jednoduše. Tak právě působí ta spirála. Pokud jsou velmi dostupné hypotéky, tak v určitém období lidé berou větší hypotéky a toto vede vlastně k tomu, že narůstá cena bytů. Ti, co potom přijdou po nich, si vlastně musí vzít – kvůli té rostoucí ceně bytů – ještě vyšší hypotéky. A to roztáčí spirálu, která končí vlastně tím, že ty ceny bydlení jsou pak velmi vysoké a právě ta střední třída si je nemůže dovolit. Takže pokud naše opatření zapůsobilo nějakým způsobem na dostupnost bydlení, tak v tom smyslu, že se do jisté míry zastavilo to velmi rychlé zhoršování nedostupnosti bydlení.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Souhlasíte s tím, pane Ostatku?

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
No, ono těch pohledů je víc. Já paradoxně jako budou mít možná ještě jeden doplňkový pohled, že sice té střední třídě koupi toho bytu znepříjemnila a v některých případech i znemožnila, ale my se v realitě setkáváme s tím, že byť fungujeme jako zprostředkovatelé financování bydlení, tak ta naše úplně první hodnota je konzultovat záměr s klientem z lidského hlediska. A já tady nadnáším otázku: Je skutečně pro normální rodinu normální kupovat průměrný byt za průměrnou cenu 90 000 korun za metr čtverečných? Čili chci tím říct, že v tuto chvíli v některých případech a v některých regionech to ani nám nedává logiku ... Podívejte se, bydlení je hůř dostupné, pojďme hledat řešení. Najděme řešení, jak ten byt koupíte. Protože vidíme, že pro rodinu by to byl daleko větší problém. Tím, jak jsme dlouho v procesu v podnikání ... , tak vidíme právě tu zkušenost z roku 2008 a 2009, kdy máme poměrně hodně klientů, ale i kolegů, kteří si koupili takto drahý byt. Nastal právě ten rok 2010, 2011, ten sešup cen. Řeknu opravdu sešup, protože na tom grafu vidět, jako velmi prudký pokles, tak vedl k tomu, že i u nás se začal projevovat tzv. fenomén negativní hodnoty, který naštěstí nepřerostl v nějaký velký problém.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Co to znamená?

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
Znamená to přesně to, že jste koupili byt za 90 000 za metr čtverečný. V kontextu to může být 8 milionů korun, na který jste si mimochodem mohla vzít 100 % hypotéku, a velmi rychle, v horizontu dvou let jste byli v realitě, že ten byt nebyl prodejný za 6 milionů korun.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
To je to, čeho se Česká národní banka bojí, a proto tedy sahá mimo jiné k těm restrikcím?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Přesně tak. My vidíme, že u nemalého počtu nově poskytovaných hypotečních úvěrů ta výše toho úvěru převyšuje i desetinásobek čistých ročních příjmů. Ten člověknebo ta rodina, kdyby 10 let jenom pracovala na to, aby vůbec vlastnila ten byt, tak skutečně za nic jiného už utrácet nebude. To je poměrně vysoká částka.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Promiňte, že vám do toho vstupuji, ale (měli byste) posuzovat ty komerční banky, které si každého klienta proklepnou a samy by nejlíp měly posoudit, jestli na to splácení bude, nebo nebude mít?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Komerční banky to zajisté posuzují. A my jsme jim samozřejmě také doporučili, aby si pro tato čísla udělaly interní limity. Nicméně banky jsou vystaveny konkurenčnímu boji a samozřejmě se obávají toho, že pokud nebude nastavena určitá laťka, tak ten, když neuspěje u jedné banky, tak půjdou ke konkurenci. Ten úvěr jim bude poskytnut a ta banka, která bude velmi opatrná, obezřetná, bude ztrácet tržní podíly. A to samozřejmě povede ke snížení hodnoty té banky, takže jde právě o ten velmi ostrý konkurenční boj.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Takže je nutí k jisté nezodpovědnosti?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Je to tak. Samozřejmě, že toto je úloha regulátora, aby řekl: Tady už je to za hranou a nebojte se, když to nebudete poskytovat, tak to neposkytnou jiní, protože tady je ta hranice, kam ani ti ostatní nemohou.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Když se ale podíváme například na poměr hypoték v Česku, které jsou nesplacené, do toho se dál říká, že české banky jsou velice zdravé, že jsou v dobré kondici... Rozumíte, proč teď přicházejí ty restrikce?

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
Já se tomu snažím porozumět. Neříkám, že se vším souhlasím. Na druhou stranu tomu rozumím. Právě z toho, že my jsme subjekt, který se chová zodpovědně. Na tom trhu chceme právě klientům dávat pohled v kontextu dvou desetiletí – protože průměrná hypotéka je většinou spíše přes dvě desetiletí, 20–25 let, to úplně běžně – , tak do čeho jdou. Já bych tady zdůraznil jednu věc. To jádro toho problému a podle mě ten problém, rozložený v čase, je velmi značný. A my ho nedokážeme v podstatě moc vyřešit. První věc: jsme na vrcholu konjunktury a staví se neskutečně málo. Je tady poptávka, logicky – prosperujeme. A je málo bytů v koncentrovaných, ekonomicky prosperujících regionech, obrovský nedostatek. Teď se samozřejmě snaží všechny subjekty, které jsou zainteresované na tom, aby se ta výstavba rozeběhla, aby sestavělo, do toho investovat velké úsilí a energii.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Máme novelu stavebního zákona.

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
Přesně tak, novela stavebního zákona. Myslím si, že všichni mají pochopení pro to, aby se zjednodušila cesta. Už nemá smysl o tom mluvit, ale konat. Vtip je v tom, že než se ty byty postaví, než se dají ty produkty, což je ten hmatatelný byt, na trh, tak v podstatě uplyne nějaký ten rok. To nebude hned. Bavím se o horizontu dvou až pěti let. Může právě nastat to, že už potom nebudeme v období konjunktury, čili zase nastane takové rozhození cyklů.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Že bude dostatek nových bytů, ale lidé budou mít peníze, aby si je pořizovali?

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
Přesně tak. Nejsme synchronizovaní. Když se bavíme o těch doporučeních České národní banky, já jim principiálně rozumím a považuju za správné, že se nějakým způsobem koná. Co vidím ale jako problém právě v tom cyklu, který jsem naznačil, je, že my se setkáváme s tím, že lidé, když jsou na vrcholu konjunktury, vytvářejí neskutečnou důvěru v to, že chtějí ten byt prostě koupit. Je to úplně jiné období, než před pěti šesti lety, nebo, nedej Bůh, v tom roce 2009.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Tady nechme reagovat pana Fraita. Není to tak, že lidé byty poptávají? Chtějí je, jak říká pan Ostatek? Zároveň banky je chtějí poskytovat, chtějí prodávat. Proč tedy do toho vstupovat a není to křivení trhu?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Tak benevolentně poskytované hypotéky žádné byty samy o sobě nepostaví. Ten stávající problém je skutečně v té spirále, o které jsem hovořil, v tom, že si lidé berou stále větší a větší úvěry a pokud to bude pokračovat dále ještě několik let, tak, by se lidé, a to zejména ti, co by kupovali na tom vrcholu cyklu jako poslední, dostali do situace, kdy by byli velmi, velmi náchylní k tomu, že v příští recesi skutečně skončí v selhání a v insolvenci. Ta stávající situace, kdy se velmi málo staví, vytváří navíc určitý pocit vzácnosti toho bydlení a takový psychologický tlak na ty, kteří o tom o nákupu bydlení uvažují: Kupte rychle, na cenu nehleďte, bude to jenom dražší a dražší. To samozřejmě vytváří velká rizika a co to může udělat, jsme velmi dobře viděli v roce 2008 v Irsku, kde ještě v roce 2007 byl podíl špatných hypotečních, úvěrů 0,2%. Prakticky žádné nebyly a o rok později jich bylo 25%.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
To se může stát i u nás?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
To se u nás stát nemůže, protože zatím nejsme v té spirále tak daleko, ale jak říkám: pokud by to trvalo několik let, tak bychom se do podobné situace mohli dostat.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Říkáte, že jsme tady, dejme tomu, na počátku nějaké té spirály. Česká banka se tomu snaží těmi opatřeními zamezit. Jak je to s těmi komerčními bankami? Poslouchají vás skutečně a vyslyšely ta vaše doporučení? Protože já jsem četla analýzu ratingové agentury Moody‘s, kterou publikovala na začátku dubna, podle které se české banky toho doporučení příliš nedrží.

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Česká národní banka zveřejnila poměrně rozsáhlou zprávu v lednu letošního roku, ze které Moody´s čerpali. A ta zpráva říká, že my jsme trošku ty banky pokárali, že to na počátku platnosti toho přísnějšího limitu moc nedodržovaly, ale zároveň jsme řekli, že už v červnu se tomu víceméně blížily. Takže platí to, co je uvedeno v té zprávě, že už v ke konci prvního pololetí loňského roku, ty banky to doporučení víceméně dodržovaly.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Jak se to odrazilo na dostupnosti hypoték? Posuzovaly banky žadatele přísněji? Bylo víc odmítnutých?

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
Ty změny samozřejmě banky reflektovaly. Reflektovaly je podle svého úhlu pohledu. Ve smyslu svého výkladu těch pravidel, ale já bych se tedy ještě jenom vrátil k té zprávě Moody´s... Ten náběh opatření a doporučení především toho dubnového omezení na 80 % LTV a 15% limitu nemohl logicky nastat hned v dubnu. Protože když to řeknu velmi zjednodušeně, tak výroba hypotéky se v podstatě konfiguruje několik týdnů poté, co se podepíše její smlouva. A v tom březnu a dubnu loňského roku byl obrovský přetlak, samozřejmě stihnout ještě ty původní podmínky.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Takže se lidé předzásobili.

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
Přesně. Z pohledu „výroby“ to ani nemohlo být jinak, protože skoková změna z pohledu setrvačnosti není možná.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Odrazilo se to skutečně na tom, že banky častěji odmítají ty žadatele, protože nesplňují přísnější (parametry)?

Libor OSTATEK, ředitel společnosti Golem Finance
--------------------
Má to dva aspekty. Jeden je zákon o spotřebitelském úvěru, který platí od 1. 12. 2016 a o němž tady nepadla ještě zmínka, kdy bych řekl, že banky velmi přehodnotily a revidovaly svůj systém posuzování úvěruschopnosti. Ten zákon hovoří velmi striktně ve smyslu ochrany práv spotřebitele. To je jeden aspekt. Druhý aspekt, který je zaměřen na ta doporučení, se týká LTV, tzn. toho poměru, který je vázaný na hodnotu nemovitosti a hodnotu hypotéky. Čili to jsou dvě věci, které se sečetly. Samozřejmě banky z pohledu zákona o spotřebitelském úvěru velmi pečlivě zkoumají právě úvěruschopnost. Některá z bank to měla nastavené přísně historicky, některá ta opatření (teprve) zavedla, ale řekl bych, že se v tomto chovají velmi zodpovědně. Pro nás to samozřejmě znamenalo obrovské změny a hodně nových pravidel a změn.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Ještě velmi krátce k jedné věci. Čeká nás opět zasedání bankovní rady České národní banky, kde by se mohlo projednávat zvýšení sazeb. Což znamená, mohlo by znamenat další zdražování hypoték. Vy byste byl naladěn pro to, aby se dál zdražovaly peníze? Zvyšovaly sazby?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
Tak zde je především nutno říci, že úrokové sazby z úvěrů na bydlení nebo hypotečních úvěrů nezávisí ani tak příliš na úrokové sazbě České národní banky. Většina hypotečních úvěrů je poskytována s pětiletou fixací. Tudíž se odvíjí spíš od dlouhodobých, pětiletých úrokových sazeb.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
Ale nějaký ten nárůst tam byl...

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
...sazeb státních dluhopisů nebo sloupových sazeb a na tyto úrokové sazby má vliv především situace na globálním dluhopisovém trhu. Pokud jde o nárůst úrokových sazeb, tak Česká národní banka od loňského roku zvýšila svou sazbu zhruba o 0,7 procentního bodu.

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
A jsme teď v bodě, kdy byste tedy uvítal další zvýšení?

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
A zároveň, vzrostly zhruba o 1 procentní bod pětileté sazby. A to se nějakým způsobem promítlo do sazeb hypotečních úvěrů v mnohem menší míře, takže samozřejmě my bychom rádi viděli, pokud pracujeme v oblasti makroobezřetnostní politiky, kdyby narostly dlouhé úrokové sazby v celé Evropě. Nicméně, ...

Markéta BIDRMANOVÁ, redaktorka
--------------------
...se to zatím neděje.

Jan FRAIT, ředitel sekce finanční stability České národní banky
--------------------
To se zatím neděje.