Související odkazy

Autorské články a rozhovory s představiteli ČNB z dalších let

Rozjetou hypoteční party je třeba mírnit

Petr Musil (Týden 17. 7. 2017 strana 38, rubrika Ekonomika)

Česká ekonomika zažívá dobré časy. Na vlně optimismu se veze i hypoteční a realitní trh. Centrální banka chce přesto zásadně zpřísnit poskytování úvěrů na bydlení. „Ochlazením trhu se bydlení naopak zpřístupní,“ tvrdí viceguvernér České národní banky Mojmír Hampl.

* Do novely zákona o ČNB chcete prosadit ustanovení, jimiž budete moci zásadně ovlivnit podmínky, za nichž komerční banky půjčují peníze na bydlení. Proč je zapotřebí mít všechny ty věci v zákoně? Vámi vydávaná doporučení nepovažujete za účinná?

Použil bych takovou paralelu. Představte si, že by padesátikilometrová rychlost v obci byla pouze doporučená. Ve stejné situaci jsme nyní v oblasti hypoték. Česká národní banka vydává doporučení pro maximální výši ukazatele LTV (loan to value – poměr objemu úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti, pozn. red.) i dalších ukazatelů. Ta ale nejsou právně závazná a nejsou tím pádem ani vymahatelná. Obáváme se, že v současné době, kdy se ekonomika veze na vlně optimistických očekávání, by se tato party mohla jednou vymknout kontrole a v obci by se mohlo začít jezdit o dost riskantněji.

* Proč to chcete prosadit právě teď? Proč jste něco takového nepožadovali například v době, kdy svět řešil následky finanční krize?

V zásadě to vyplývá z role centrální banky. Naším úkolem je provádět politiku, která má za cíl působit proti hospodářskému cyklu, stabilizovat ho. Na rozdíl od politiků, kteří mají tendenci chovat se procyklicky a ekonomiku rozkmitávat, moc šlapat na plyn v dobrých časech a moc brzdit ve špatných. My musíme dělat opak. Dnes říkáme, že hospodářství šlape dobře, není žádná krize na obzoru, bankovní systém je stabilní. A to je právě ta vhodná doba na zavádění nástrojů, které mají preventivní charakter, do systému. Nejde tedy o hašení nějakého požáru, protože žádný požár není, ale čistě o prevenci. Kdybychom protipožární opatření přijímali nad spáleništěm, bylo by už pozdě.

* Máte nějaké signály, že se komerční banky při posuzování žádostí o úvěry chovají nezodpovědně?

Nepochybně se v rámci stávajících pravidel chovají obezřetně. Ale vidíme, že čím dál jdou naše doporučení, tím méně a tím později jsou respektována. Já to ale celkem chápu. Je to přesně známka toho, že když je nějaký večírek rozjetý – a hypoteční trh je rozjetý –, tak se stále hůře brzdí. Schválně si to zkuste představit. Máte tam ty, kteří vyrábějí drinky, tedy developery, ty, kdo je míchají a nabízejí lidem, to jsou banky, pak tam máte ty, kdo drinky nosí hostům, to jsou zprostředkovatelé, kteří za to okamžitě inkasují provizi, dále tam jsou ti, kteří pijí, tedy spotřebitelé, a nakonec tam máte nějaký dohled – centrální banku –, který se snaží bránit tomu, aby se party rozjela natolik, že pak dva dny nebude nikdo schopen přijít do práce. To by byla systémová krize, kterou nechceme dopustit.

* Když se ale podíváme na data, systémové krizi nic nenasvědčuje. Podíl nesplácených úvěrů klesá, vklady lidí v bankách rostou rychleji než jejich dluhy…

V tom s vámi naprosto souhlasím. Historické zkušenosti ale ukazují, že přesně takovéto situace zpravidla zakládají na vznik mánie. Tedy očekávání, že vše bude parádně klapat jako doposud. Pokud bude mánie zesilovat, ochota respektovat naše doporučení bude klesat. Doporučení dobře fungují, když je klid. A tím pádem jsme přesvědčeni, že jsme v bodě, kdy je zapotřebí preventivně dostat do rukou nástroje, jimiž bude možné prosadit dostatečně vymahatelná opatření pro případ, že se situace začne zhoršovat. Mimochodem, my jako centrální banka jsme tu od toho, abychom se dívali dál do budoucna. A znovu říkám, historické zkušenosti velí, že ceny nemovitostí nerostou do nebe, hospodářství i trhy aktiv podléhají cyklům a naším úkolem je dělat vše pro to, aby tyto cykly měly co nejhladší průběh.

* Historická zkušenost z nedávno proběhlé finanční krize ale také ukázala, že Češi hypotéky bez problémů spláceli i ve špatných časech. Dokonce i tehdy, kdy cena nemovitosti, na niž si půjčili, klesla tak, že by její prodej nestačil na pokrytí dluhu. Proč se tedy hypotetického snížení cen tolik bojíte?

Ano, to je pravda a musím říci, že tento argument je v celé té debatě o hypotečním a nemovitostním trhu nejrelevantnější. A my také férově říkáme, že ceny nemovitostí jsou zatím jen mírně nadhodnocené a v průměru jen mírně nad úrovní roku 2007. Stejně tak souhlasím s tím, že vývoj cen je nerovnoměrný, jinak je tomu v Praze a jinak mimo ni. Nicméně musím zopakovat, že my teď nic nehasíme, jen chceme mít v rukou protipožární nástroje. Připouštím, že nás trochu vyděsilo, když v posledním kvartále loňského roku ceny nemovitostí u nás vylétly meziročně o jedenáct procent, což je nejvíce v celé Evropské unii, a překonali jsme i země, kde evidentní mánie běží už několik let. Mluvím například o Švédsku, Velké Británii, ale částečně i o Maďarsku.

* Bojíte se, že po rychlém zdražování nemovitostí by mohl přijít jejich stejně rychlý pád?

Nejde o strach, spíše o předvídavost. Naším úkolem je rizikům pádů z velkých výšek předcházet a zmírňovat je.

* Nakolik jste si jisti, že nešlo pouze o jednorázový výkyv? Lidé loni na podzim už přece očekávali, že hypotéky budou zdražovat. Nezačali si více půjčovat právě kvůli tomu, aby to stihli ještě za lepších podmínek?

Určitě je to možné. Pro mě proto budou důležitá čísla za další kvartály, která vámi vyřčenou tezi potvrdí, anebo vyvrátí. Přesto ale, když budete pozorně sledovat vyjádření některých politiků, uslyšíte například, že oni nechtějí, aby se trh ochladil, ale aby to, k čemu došlo v posledním čtvrtletí loňského roku, ještě zesílilo. To je podle mého názoru proti logice věci. Když ceny nemovitostí ještě více porostou, dostupnost bydlení přece nebude větší, ale přesně naopak, zmenší se.

* Nemáte obavy, že vaše varování před možnou krizí vyvolá v lidech očekávání, že je za dveřmi, až se nakonec opravdu dostaví? Nedojde k sebenaplňujícímu proroctví?

Domnívám se, že ne. Věřím, že stále platí logické argumenty, tedy že příprava na špatné časy bude bránit tomu, že budou skutečně tak špatné. Plovací vestu si také neberete proto, abyste se utopil. Já zde naopak vidím snahu o roztáčení spirály, na jejímž začátku možná jsme. Tedy vzít si hypotéku, pořídit bydlení, protože když to neuděláte dnes, později už na to nedosáhnete.

* Kdo má na roztáčení této spirály zájem? Banky?

Banky samozřejmě také, poskytovat úvěry je jejich byznys. Větší tlak ale podle mě přichází od developerů a zprostředkovatelů. Těm je jedno, že vám prodají byt za astronomickou cenu a je jim lhostejné, že si na to budete muset vzít velký úvěr. Oni svůj zisk realizují hned, ale vám zůstane celoživotní závazek. A pak jsou zde také politici. Zejména u konzervativních politiků mě zaráží, že prosazují téměř „právo“ na to mít svůj dluh. Přitom právě konzervativní politici neustále varují před zadlužováním, hlásají zodpovědnost, a najednou říkají, že i neudržitelné pořizování nemovitostí na dluh je v pořádku. Ale já tomu rozumím, blíží se volby a politici se snaží voliče chránit před „zlou“ centrální bankou, která jim chce vzít vlastnické bydlení. Mimochodem, přesně tyto argumenty o dostupnosti vlastnického bydlení používali zejména levicoví politici v Americe před poslední krizí.

* Není ale přece jenom rozdíl mezi úvěrem na bydlení a pořízením vánočních dárků na splátky?

Ano, souhlasím. Koneckonců, naše poslední doporučení se věnuje už i běžným úvěrům na spotřebu, nejen hypotékám. Na druhé straně, hypotéka je závazek na podstatnou část nebo celou dobu produktivního života. Jde o velice dlouhé období, a tím pádem také o značnou nejistotu toho, co se během něho bude dít. A hypoteční úvěry tvoří ze všech úvěrů domácnostem zdaleka největší objem.

* Mnoho lidí k pořízení bydlení na hypotéku přistupuje také jako k investici. Zatíží se sice dluhem, ale vědí, že splácejí něco, co patří jim.

Popravdě řečeno mě tento přístup poněkud znervózňuje, protože to znamená velice riskantní sázku na to, že hodnota nemovitosti půjde jenom nahoru a že nikdy nenastane situace, kdy bude nižší než částka, kterou jsem do ní na začátku investoval.

* Současně se však říká, že investice do nemovitosti jsou nejlepší obranou před inflací. A pak, není to přece jen bezpečnější než celý život posílat peníze do nějakého fondu, který vám vláda stihne znárodnit?

Pozor, to už je ale přece jiná debata. Já se snažím říci, že pokud bereme nemovitost jako rovnocenný ekvivalent k úsporám vytvářeným běžným způsobem, je to velice rizikové. Když budete pravidelně spořit odkládáním části svých příjmů stranou, naspořená částka vám nominálně neustále poroste. To ale u nemovitostí platit nemusí.

* Dobrá. Když nebudu bydlet ve svém, budu muset platit nájemné. Stále mi připadá výhodnější splácet úvěr s tím, že po jeho umoření bude byt můj.

Ano, tato úvaha samozřejmě platí a řekl bych, že je to důsledek vysoké popularity vlastnického bydlení včetně toho, které je pořizováno na hypotéky. U nás bydlí ve svém kolem sedmdesáti procent domácností, o dvacet procent více než v Německu. Já tomu rozumím. Ovšem mezi hypotékou a nájmem je jeden podstatný rozdíl. Pokud vám vypadne příjem a nebudete schopen splácet hypotéku, stále vám na krku zůstává ten dluh.

* Kdežto když nebudu schopen platit nájem, nemám kde bydlet.

Ale v případě nájemního bydlení je daleko snazší tu situaci řešit. Můžete se přestěhovat někam, kde není nájem tak vysoký, můžete vyměnit byt za menší a podobně. Ale my nejsme v pozici nějakých sociálních inženýrů, jejichž úkolem je rozhodovat, zda mají lidé bydlet v nájmu, nebo si pořizovat bydlení na dluh. Máme vyhodnocovat systémové riziko a to už je něco nad tím. Jsme tu od toho, abychom říkali: „Pozor, večírek nemusí pokračovat do nekonečna.“

* Ceny nemovitostí nejvíce vzrostly v Praze. Když se bavím s lidmi z realitního trhu, říkají, že poptávka po pražských bytech se citelně zvětšila ze strany cizinců. Prý za to mohla uměle oslabovaná koruna. Jak silný byl podle vás vliv kurzového závazku, který skončil letos v dubnu?

Zcela férově přiznávám, že takovou statistiku k dispozici nemám, takže to nedokážu posoudit. Ale to vůbec nevadí. Když počítáme index spotřebitelských cen, také neřešíme, jak velký podíl spotřebního koše nakoupili cizinci, kolik vypili piv a snědli řízků a jak to ovlivnilo spotřebitelské ceny. Na faktu, že ceny bytů v Praze rostou rychleji než ve zbytku republiky, to tedy nic nemění.

* Navrhovaná novela zákona o České národní bance by jejímu vedení umožnila získat nové cesty, jak do ekonomiky pumpovat peníze. Mohli byste nakupovat prakticky jakákoli aktiva, tak jak to dělá Evropská centrální banka. Potřebujete tyto nové nástroje?

Jsme v dobrých časech, takže je možná vhodný okamžik k tomu, dostat do rukou nástroje, které se někdy možná budou hodit. Nic jiného za tím není.

* Nejde tedy o plíživou přípravu na vstup do eurozóny, když chcete mít stejné nástroje jako Evropská centrální banka?

Absolutně ne. Je to o naší autonomní měnové politice, my ty nástroje chceme pro sebe, pro Českou národní banku. Jde opět pouze o prevenci. To, že v navrhované novele je možnost obchodovat s aktivy nejen na peněžním trhu, znamená, že nebudeme omezeni splatností do jednoho roku. Nic víc, nic míň.

* Nabízí se ovšem spekulace, že pokud by centrální banku někdy v budoucnu řídila nějaká méně zodpovědná bankovní rada, měla by volné ruce v otázce monetizace státního dluhu, tedy krytí výdajů státu tištěním peněz. Je to pravda?

To je nesmysl, protože monetizace dluhu je zákonem zakázána. Nic takového skutečně nehrozí.