ČNB > O ČNB > čnBlog > Limit LTV u hypotečních úvěrů je přirozenou a nutnou součástí řízení rizik

Limit LTV u hypotečních úvěrů je přirozenou a nutnou součástí řízení rizik

(reakce na rozhovor generálního ředitele Komerční banky pana Alberta Le Dirac'h pro Hospodářské noviny ze dne 7. prosince 2016)

Již od června 2015 doporučuje Česká národní banka obchodním bankám dodržovat při poskytování hypotečních úvěrů horní hranici ukazatele LTV (loan-to-value), tj. úvěrového ukazatele poměru výše úvěru a hodnoty nemovitosti, která slouží jako zajištění. ČNB tuto hranici stanovuje na základě hodnocení rizik spojených s vývojem na trhu hypotečních úvěrů a obytných nemovitostí. V rozhovoru pro Hospodářské noviny zveřejněném dne 7. prosince 2016 se generální ředitel Komerční banky pan Albert Le Dirac'h kriticky a místy bohužel velmi nepřesně vyjádřil k tomu, jakým způsobem ČNB doporučení ohledně poskytování hypotečních úvěrů definuje. Zpochybnil přitom zejména to, že doporučení ČNB ohledně horní hranice ukazatele LTV odkazuje na udržitelnou cenu nemovitosti, která je dosažitelná i v méně příznivých časech, místo aktuální tržní ceny nemovitosti, která jediná je podle pana Le Dirac'ha relevantní. Tuto otázku shledávám jako zástupce ČNB z hlediska udržování dlouhodobé finanční stability jako zásadní a považuji za nezbytné na tyto veřejně prezentované názory generálního ředitele Komerční banky reagovat.

Pan Le Dirac'h uvádí, že ČNB bankám omezuje maximální výši hypotéky k hodnotě ocenění nemovitosti, ale pro něj je hlavním kritériem pro posouzení schopnosti klienta splatit půjčku kupní cena nemovitosti. Podle něj je správným řešením omezit výši hypotéky právě ke kupní ceně nemovitosti ve formě ukazatele LTC (loan-to-price), nikoliv k hodnotě ocenění. Hodnotu ocenění považuje za spíše doplňující informaci, neboť u konkrétní nemovitosti se za normální situace může lišit o deset, patnáct i více procent.

Tvrzení, že ČNB bankám předepisuje jako klíčovou veličinu hodnotu ocenění nemovitosti, však není přesné. Doporučení ČNB definuje jmenovatel „V“ (value) v ukazateli LTV jako hodnotu zajištění nemovitosti stanovenou obezřetným posouzením budoucí prodejnosti nemovitosti s ohledem na její trvalé a dlouhodobé vlastnosti, obvyklé a místně relevantní podmínky trhu, stávající využití a jiná možná vhodná využití. ČNB zároveň přesně specifikuje, podle jakých předpisů by měly banky při stanovení hodnoty zajištění postupovat, a explicitně upozorňuje na to, že vedle znaleckých posudků by měly brát v úvahu také cyklickou pozici ekonomiky a případné nadhodnocení cen nemovitostí. Z toho vyplývá, že pokud potenciální nadhodnocení ceny nemovitosti neidentifikuje znalec, má ho dodatečně identifikovat sama banka.

V ČNB si odbor finanční stability i dohledu nad finančním trhem umí představit, že by se hraniční hodnoty výše úvěrů odvíjely od aktuálních kupních cen nemovitostí. Pak by ovšem musela sama ČNB při kalibraci horní hranice LTV v mnohem větší míře zohledňovat rizika nadhodnocení cen nemovitostí. Domníváme se ale, že toto je primárně zodpovědností banky samotné a je to rovněž v jejím dlouhodobém zájmu. Nemůžeme se spoléhat jen na mechanická a matematická pravidla, ale také na odbornost, zkušenost a znalost místního prostředí ze strany těch, kteří mají řízení rizik v bankách na starost.

Představa pana Le Dirac'ha prezentovaná v rozhovoru, a sice že banka by měla v libovolných ekonomických podmínkách poskytovat hypoteční úvěry až do 90 % kupní ceny, nemusí být v souladu s obezřetným přístupem k řízení rizik. Zatímco hodnota nemovitosti (či obecně jakéhokoliv ekonomického statku) je podložena dlouhodobými vnitřními fundamenty, cena je vždy průsečíkem poptávky a nabídky v daném konkrétním čase. Může se proto změnit velmi rychle. U nemovitostí může i malý pokles poptávky vyvolat značný pokles cen. Co když se v důsledku vzniku cyklického vývoje aktuální ceny „utrhnou“ od normální a dlouhodobě udržitelné úrovně a během příští recese pak cena spadne třeba až o dvacet procent? Takové riziko banka nemůže ignorovat. Při tom všem není ani tak podstatné, že by se samotná banka po zpeněžení zajištění mohla vyhnout ztrátě z úvěru.  Mnohem závažnější je dopad na klienta, který by přišel nejen o zastavenou nemovitost, ale ještě by mu zůstaly dluhy.

Pan Le Dirac'h souhlasí s tím, že banka musí počítat s možností, že se klient dostane do problémů, přijde o práci a bude muset nemovitost prodat. V tomto vyjádření se ale zároveň skrývá jedno z hlavních úskalí poskytování hypotečních úvěrů. Bankéři totiž mají tendenci se dívat na rizika optikou jednotlivých případů, tj. konkrétního klienta, kterého hodnotí izolovaně, nikoliv klientů jako celé skupiny. Banky ani klienti však nejednají izolovaně. Máme dostatek empirických pozorování svědčících o tom, že poskytování hypotečních úvěrů za benevolentních podmínek může vytvořit smyčku mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Dostupnost vyšších úvěrů se promítá do vyšších cen nemovitostí a ty pak následně zase do nezbytné výše úvěru pro nové žadatele. Zájemci o nákup vlastního bydlení si pak berou stále větší a větší úvěry, aniž by adekvátně rostly jejich příjmy. Kvůli uvolněným úvěrovým standardům se mohou úvěry stát dostupnými i pro skupinu spotřebitelů s nižší úrovní a stabilitou příjmů, u nichž existuje vyšší pravděpodobnost problémů se splácením v období nárůstu úrokových sazeb či zhoršeného vývoje ekonomiky. Zároveň se zvyšuje atraktivnost nákupu rezidenčních nemovitostí jako investice, což dále zvyšuje potenciál pro vznik spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení. Tato smyčka vede k nadhodnocování cen nemovitostí a zvyšování zadluženosti domácností, které se tak stávají zranitelnějšími vůči příjmovým a úrokovým šokům.

Přístup ČNB má preventivní účel a makroobezřetnostní podstatu. Zkušenosti vyspělých zemí dokumentují, že po období rychlého růstu úvěrů doprovázeného růstem cen nemovitostí mohou následovat prudké šoky do nemovitostního trhu a následně do bankovního sektoru. Ty mohou vést k nárůstu počtu nucených prodejů nemovitostí, následovaných rychlým poklesem jejich cen. To se pak stává spouštěčem výprodejů aktiv v dalších oblastech finančního trhu a potíží ekonomiky obecně. Pokud problémy bankovního sektoru získají systémový charakter, nelze je řešit použitím nástrojů pro řešení krize na úrovni jednotlivých bank (s použitím zdrojů akcionářů a věřitelů). V takové situaci může být nezbytné zapojit (minimálně dočasně) i prostředky veřejných financí, tj. daňových poplatníků.

Podle pana Le Dirac'ha nedává příliš smysl definovat dopředu produkci hypoték podle úrovně ocenění nemovitosti. Je to prý marná snaha o dosažení plné bezpečnosti, která nebere v úvahu potřeby byznysu a zbytečně jej podvazuje. Kdyby se podle šéfa Komerční banky limity odvíjely od aktuální kupní ceny nemovitosti, zjednodušilo by to život klientům, protože by banka ke schválení půjčky potřebovala méně času.

Záměrem ČNB není omezit rizika na nulovou úroveň a zbytečně podvazovat poskytování úvěrů. Dokladem toho je i fakt, že doporučení ČNB ohledně horní hranice ukazatele LTV je v platnosti již rok a půl a v tomto období banky poskytovaly nejvíce nových hypotečních úvěrů v historii. Díky příznivému ekonomickému vývoji a mimořádně nízkým sazbám je schopno na úvěr dosáhnout nebývale velké množství žadatelů. Skutečně nové hypoteční úvěry rostou v průběhu letošního roku meziročně v průměru o necelých 22 procent. ČNB se ale dívá dopředu a snaží se předvídat rizika. Poskytování stále vyšších úvěrů s ohledem na růst aktuálních kupních cen nemovitostí nemusí být vůbec cestou ke zlepšení dostupnosti bydlení. Zájemce o jeho pořízení může být spíše tlačen do přijímání vyšších úvěrů často v mnohonásobcích svých ročních příjmů. V nepříznivých dobách se část zadlužených domácností může dostat do problémů se splácením. Další část sice dále splácí, ale často za cenu drastického omezení jiných výdajů. Tato rizika rozhodně nejsou fiktivní. Po roce 2008 jsme je viděli a místy stále vidíme v řadě západních ekonomik. A všude se ptají regulátora, proč tomu včas nezabránil. Stanovování horních hranic ukazatele LTV tedy není motivováno pouze obavou o zdraví jednotlivých bank. Ty mají koneckonců své úvěry víceméně zajištěné zastavenými nemovitostmi. Stejně důležitá jsou pro nás rizika spojená se zadlužením domácností a snaha udržet finanční stabilitu v celé ekonomice. Koneckonců pro klienta, který si bere hypoteční úvěr, není zas tak podstatné, zda k vyřízení úvěru potřebuje o jeden nebo dva týdny více či méně, ale kolik let a s jak vysokou dluhovou službou bude úvěr splácet.

Stanovování horních hranic ukazatele LTV navíc není specifickým opatřením ČNB, které by se vymykalo mezinárodní praxi. Pro země EU tento ukazatel doporučuje Evropská rada pro systémová rizika, což vychází z platné a všem účastníkům trhu známé evropské regulace. Horní hranice ukazatele LTV jsou nyní stanoveny ve více než polovině členských zemí EU. Samotné České republice využívání tohoto ukazatele doporučila také závěrečná zpráva mise Mezinárodního měnového fondu z roku 2016. Ukazatel LTV lze nalézt v řadě dokumentů Basilejského výboru pro bankovní dohled, což o ukazateli LTC říci rozhodně nelze. ČNB rovněž nemá zájem, aby se český bankovní sektor stal na základě prosazování individuálních představ některých bankéřů experimentální laboratoří. Pro neznalost mezinárodní (basilejské) a evropské regulace u jednotlivců sice lze mít určité pochopení, ale tu není možné tolerovat u bank jako podnikatelského subjektu s funkčním řídícím a kontrolním sytémem. A už vůbec ne u systémově významných bank! Jako viceguvernéra nesoucího odpovědnost za dlouhodobou stabilitu českého finančního trhu a dohled nad ním mne uklidňuje již jen ta skutečnost, že mechanismy řídící rizika v bankách spočívají v několikastupňových rozhodovacích procesech, vyžadujících souhlas několika risk manažerů, a že v konečné fázi existuje vždy ještě konkrétní člen představenstva, který je za oblast rizika odpovědný. Tito lidé před komisí ČNB prokazují své dlouhodobé zkušenosti a znalosti a obhajují koncepci banky pro řízení rizika. ČNB to bude vyžadovat i nadále, aby bylo dbáno nejenom na obchod a zisk, ale i na stabilitu instituce a finančního trhu v dlouhém období. To je další důvod, proč je velmi nebezpečné následovat manažery s krátkodobými (maximálně tří- až pětiletými) smlouvami a odměnami navázanými na aktuální hospodaření banky. Dosažení a následné udržení stability celého finančního sektoru je totiž věcí dlouhodobou a pro ČNB zcela klíčovou.

Dosavadní postup ČNB je založen na pravidelných analýzách rizik podložených detailním vyhodnocováním charakteru hypotečních úvěrů. Vyhodnocení dat za první polovinu letošního roku dokumentuje, že doporučení ČNB ohledně ukazatele LTV banky převážně dodržují. Data však naznačují i rizikové tendence. Zvýšil se podíl nových úvěrů s úrovní ukazatele mezi LTV 80 a 90 procent. Narůstá podíl úvěrů klientům, u kterých výše dluhu činí více než pětinásobek ročních příjmů a u kterých podíl dluhové služby na čistém příjmu převyšuje 40 procent. Zároveň dochází k prodlužování průměrné doby splatnosti úvěrů. ČNB proto prosazuje změnu legislativy, která by jí umožnila v případě nárůstu potenciálních systémových rizik stanovit horní hranice nejen u ukazatele LTV, ale i u dalších úvěrových ukazatelů. Snažíme se tím vyhnout situaci, kdy bychom viděli silný nárůst rizika, ale neměli bychom k dispozici nástroje k jeho zastavení. Pak bychom mohli mít na výběr jen špatná řešení. V diskusích s některými našimi evropskými partnery, kterým se to stalo, často slýcháme, že jde o velmi nekomfortní situaci, která bude v dlouhém období velmi drahá pro všechny, včetně akcionářů bank. Manažeři, kteří k tomu přispěli, však již budou někde jinde.

Stále více se ukazuje, jak důležité jsou pravidelné kontroly i v systémově významných institucích s důrazem na jejich adekvátní řízení rizik, finanční plánování a kapitalizaci. I ony totiž – navzdory své velké zkušenosti s řízením obchodů – začínají v prostředí nízkých úrokových sazeb měnit své dosavadní přístupy, což nás všechny může v konečném důsledku vyjít draho. O to více musíme být ve střehu, když někdo naznačuje: „Já jsem zástupce industrie a jsem tady, abych vám poradil, jak máte regulovat byznys a dohlížet na něj“.