ČNB > Často kladené dotazy > Stanoviska pro odbornou veřejnost > K podmínkám investování fondů kvalifikovaných investorů do nemovitostí

K podmínkám investování fondů kvalifikovaných investorů do nemovitostí - 11.9.2008

1. Ustanovení § 9 a § 14 vyhlášky č. 270/2004 Sb., o způsobu stanovení reálné hodnoty majetku a závazků fondu kolektivního investování a o způsobu stanovení aktuální hodnoty akcie nebo podílového listu fondu kolektivního investování (dále jen „vyhláška“) nejsou aplikovatelná na fond kvalifikovaných investorů.

Zákon o kolektivním investování stanoví v některých ohledech nižší míru pravidel, která musí fondy kvalifikovaných investorů při své činnosti dodržovat. Zákon tím umožňuje kvalifikovaným investorům, u kterých předpokládá odpovídající míru odborného zázemí, aby si pravidla činnosti a vztahy mezi investory a fondem (resp. investiční společností) upravili způsobem, který bude nejlépe odpovídat jejich potřebám, případně vylučuje aplikovatelnost těch pravidel, která jsou účelná pouze u fondů, jejichž cenné papíry jsou nabízeny veřejnosti (např. uveřejňování informací).

Zatímco speciální fondy nemovitostí mohou investovat do nemovitostí přímo nebo nepřímo pomocí nemovitostních společností za přesně stanovených podmínek (§ 53 a násl.), fondy kvalifikovaných investorů, které investují přímo nebo nepřímo do nemovitostí taková pravidla určená nemají (srov. § 56 a násl.).

V § 53c se zavádí definice nemovitostní společnosti, která je sice podle jazykového vyjádření platná pro celý zákon, následující ustanovení však ukládají povinnosti a podrobnější pravidla obhospodařování majetku výlučně speciálním fondům nemovitostí. Fondům kvalifikovaných investorů zákon nestanoví v souvislosti s nemovitostními společnostmi žádné přímé nebo nepřímé povinnosti či omezení. Záměr stanovit pravidla pro speciální fondy nemovitostí lze dovodit i ze systematické zařazení definice nemovitostní společnosti do části zákona, která se týká právě speciálních fondů nemovitostí.

Pokud samotný zákon v souvislosti s pojmem nemovitostní společnost neukládá fondu kvalifikovaných investorů jakékoliv povinnosti, nemůže tak činit vyhláška. Pravidla § 9 a 14, která vyhláška určuje pro oceňování nemovitostí a nemovitostních společností jsou z tohoto důvodu na fondy kvalifikovaných investorů neaplikovatelná, protože ustanovení § 9 výslovně dopadá pouze na speciální fond nemovitostí a obdobně ustanovení § 14 upřesňuje a rozvádí povinnosti stanovené zákonem pouze pro speciální fondy nemovitostí. To dokládá i skutečnost, že § 14 vyhlášky předpokládá existenci výboru odborníků, který zákon spojuje výlučně s obhospodařováním majetku speciálního fondu nemovitostí. Opačný výklad by nepřímo ukládal fondům kvalifikovaných investorů povinnost zřídit obdobu výboru odborníků a pro oceňování používat znalecké posudky. Takový výklad by byl ovšem nepřípustný.

Fond kvalifikovaných investorů musí dodržovat pravidla pro oceňování svého majetku a závazků, stanovená v § 82 zákona. Podle § 82 odst. 4 platí, že majetek a závazky z investiční činnosti fondu kolektivního investování se oceňují reálnou hodnotou bez ohledu na to, zda tak stanoví § 27 zákona o účetnictví. Způsob stanovení reálné hodnoty majetku a závazků fondu kolektivního investování v případech, které neupravuje zvláštní právní předpis upravující účetnictví stanoví prováděcí právní předpis. Vyhláška tedy doplňuje obecné pravidlo zákona o kolektivním investování a obecná pravidla zákona o účetnictví ve stanovených případech.

2. Fond kvalifikovaných investorů není povinen před nabytím účasti ve společnosti vlastnící nemovitosti nebo s nimi obchodující zaslat depozitáři ocenění nemovitostí v majetku této společnosti ve formě znaleckého posudku.

Narozdíl od úpravy nemovitostní společnosti v případě speciálních fondů nemovitostí nemusí společnost, která jinak splňuje definiční znaky nemovitostní společnosti, a na které nabývá nebo nabyl účast fond kvalifikovaných investorů, splňovat podmínky § 53d zákona o kolektivním investování. Znalecký posudek je vyžadován výlučně u speciálních fondů nemovitostí. Pokud nestanoví statut nebo smlouva s depozitářem něco jiného, není fond kvalifikovaných investorů povinen před nabytím účasti na takové společnosti zaslat depozitáři ocenění nemovitostí v majetku této společnosti ve formě znaleckého posudku.

Platí ovšem obecné pravidlo odborné péče podle § 75 zákona o kolektivním investování, které ukládá provádění obchodů za prokazatelně doložených nejlepších podmínek. Obchody musejí být provázeny analýzou jejich ekonomické výhodnosti. Dodržení této povinnosti také zkoumá depozitář podle § 21 odst. 1 písm. h) zákona o kolektivním investování. Určitým standardem, který může sloužit jako vodítko, je přehled minimálních náležitostí znaleckého posudku a metod použitých pro ocenění nemovitosti v § 53e zákona o kolektivním investování.

3. Ustanovení § 22 odst. 1, písm. h) až k) zákona o kolektivním investování se nevztahují na pořízení nemovitosti do majetku fondu kvalifikovaných investorů prostřednictvím společnosti vlastnící nemovitosti nebo s nimi obchodující

Ustanovení § 22 odst. 1 písm.h) až k) zákona o kolektivním investování upravují pouze přímé investice do nemovitostí a nelze je bez dalšího vztáhnout i na investice do nemovitostí prostřednictvím společnosti vlastnících nemovitosti nebo s nimi obchodující. Lze nicméně doporučit, aby postup v těchto případech upravila depozitářská smlouva výslovně, a to způsobem, který umožní naplnit funkci depozitáře. Vodítkem může být úprava platná pro speciální fondy nemovitostí. Existence ujednání v depozitářské smlouvě může v konkrétních případech předejít pochybnostem o obcházení zákona při nabývání nemovitostí prostřednictvím nemovitostních společností i pochybnosti o řádném naplnění požadavků odborné péče (neboť požadavek na předložení ocenění nemovité věci depozitáři před koupí platí i pro fondy kvalifikovaných investorů, zatímco ohledně nabytí nemovitostní společnosti zákon nic podobného nestanoví).

V případě fondu kvalifikovaných investorů jde o obecnější otázku. Depozitářská smlouva by měla podchytit též další dispozice s majetkem společností, které fond kvalifikovaných investorů ovládá (např. prodej podniku výrobní společnosti) jakož i případy, kdy fond kvalifikovaných investorů má pouze menšinovou účast, která vliv na rozhodování a přístup k informacím před každým prodejem dostatečně neumožňuje.

Kontaktní osoba: Viktor Šanc
E-mailová adresa: viktor.sanc@cnb.cz
Č.j. a datum: 2008/1070/560 ze dne 5. září 2008


Upozorňujeme, že tato odpověď představuje názor sekce regulace a analýz finančního trhu a nelze ji považovat za právní předpis, rozhodnutí bankovní rady nebo úřední sdělení České národní banky.